09:41, 9 октября 2012
Самая мягкая санкция за неуплату налогов - погашение полной задолженности
Оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, в Москве сопоставим с бюджетом небольшого государства. По официальным данным это цифра достигла уровня 4 млрд. долларов в год. При этом только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья. Что грозит собственникам квартир, скрывающим свои доходы, рассказывает адвокат Олег Сухов (« »).
В 2012 году ФНС (федеральная налоговая служба) перешла к жестким методам массового воздействия, которые должны заставить арендодателей платить налог с прибыли.
Предупреждения через СМИ, создание специальных «горячих линий», по которым любой желающий может рассказать о сдающих жилплощадь соседях, проверки участковых – вот лишь неполный перечень способов, к которым прибегает налоговая служба. Однако значительного результата пока ждать вряд ли стоит – уровень жизни большинства населения России не позволяет расставаться с прибылью, получаемой от аренды квартир, даже под страхом привлечения к ответственности.
«В развитых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует минимальный объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему лишнего интереса. В России сложилась иная практика, например, налоговики тщательно изучают источники доходов тех же пенсионеров, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от советской власти, квартиры», - рассказывает адвокат Олег Сухов.
Как показывает практика, в России доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Активно пропагандируемого в настоящее время «доноса» от соседей недостаточно. Чтобы доказать неправомерную сдачу квартиры, необходимо собрать солидный пакет документов – договор о найме жилого помещения, подписанный сторонами, расписки о получении/передачи денежных средств, акт приема-передачи, и т.д. Найти их и представить в правоохранительные органы при условии заинтересованности и владельца, и арендатора чаще всего невозможно.
Однако для рантье появился повод насторожиться – власти все активнее наказывают скрытных арендодателей, и закон может быть крайне суров к его нарушителям. Последних можно разделить на две группы – неплательщики налогов и лица, сдающие в аренду неприватизированное, муниципальное жилье.
«Средства, поступающие от сдачи в аренду недвижимости, подлежат налогообложению в размере стандартных 13%, - рассказывает адвокат Олег Сухов. - Из приведенного правила есть два исключения. Первое – отсутствие гражданства увеличивает повинность до 30%. Второе – зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель, можно отчислять лишь 6% либо один раз в год оплачивать патент, освобождающий от уплаты налогов (его стоимость – 48 200 рублей). По факту заключения сделки законопослушный арендодатель должен предоставить в налоговую инспекцию 3 экземпляра договора найма жилого помещения для регистрации. Затем, по истечению финансового года, собственник заполняет налоговую декларацию и оплачивает отчисления исходя из налоговой ставки и ставки аренды. Только подобная процедура соответствует законодательству».
Самая мягкая санкция за неуплату налогов - погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.
При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое. Не исключены и более существенные неприятности. Так, по Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов приводит к лишению свободы. Например, если сумма неоплаченных налогов составила 300 тысяч рублей, то арендодателя накажут штрафом в размере 100-300 тысяч рублей и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно лишиться и свободы на срок до одного года. Если правоохранительным органам удастся доказать, что доходы достигли уровня «особо крупных размеров», а именно 1,5 млн. руб., то в казну государства придется вернуть 200-500 тыс. рублей штрафа, а максимальное наказание при этом составит до трех лет лишения свободы. Стоит отметить, что судебная практика применения подобных санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.
«Нередки прецеденты, когда наниматели государственных и муниципальных квартир сдают их третьим лицам. В подобном примере следует заключать договора поднайма и субаренды, что соблюдается крайне редко. Если приведенное нарушение будет установлено, то наказание последует не только от налоговых органов с санкциями об оплате штрафа и судимости, жилищные органы вправе выселить квартиросъемщика без предоставления ему другого жилого помещения», - отмечает адвокат Олег Сухов.
Чтобы в полной мере обезопасить себя от ответственности при незаконной сдаче квартиры в аренду, придется исполнять закон и платить налоги. Любые способы минимизировать риски могут иметь не предсказуемые последствия, в том числе и негативные. Например, если с арендаторами не оформлять договор, то и правоохранительные органы не смогут предъявить к собственнику претензии, однако, без договора, большинство арендаторов, просто откажется снять квартиру, что приведет к затягиванию времени по найму жилья, а соответственно, потере денежных средств. Или другой вариант: подыскать «смелых» нанимателей, которые не испугаются возможной проверки и опроса со стороны участкового или налогового инспектора. Однако, подобные «безбашенные» наниматели могут рано или поздно перестать платить и не съезжать с квартиры, что приведет к выселению через суд, а это дополнительные денежные и временные затраты, как минимум на полгода.
Ужесточается контроль за арендой жилья. Вызвано это, прежде всего, борьбой с нелегальной миграцией. Причем проблема даже не в так называемых "резиновых квартирах", когда на 30 квадратных метрах регистрируются 200 "поселенцев" из стран СНГ. Как объяснили корреспонденту "Российской газеты" в МВД России, тут вопрос не в "недоработке отечественного законодательства", а в его соблюдении.
На самом деле проблема с "резинками" решается просто. При условии, естественно, искреннего участия участковых уполномоченных и местных административных властей. Ну, согласитесь, если участковый действительно постоянно контролирует свою территорию, неужели он не заметит десяток, допустим, нигде не зарегистрированных людей, обитающих в однокомнатной квартире? И не задаст, мягко говоря, неудобных вопросов местным чиновникам. Но такая махинация, как правило - и при желании, выявляется проверкой местной миграционной службой и уж тем более собственной безопасностью МВД. В общем, работать надо!
Другое дело - незаконная сдача квартир их хозяевами. Тут речь идет не просто о безопасности граждан, а о государственном кошельке. А с этим не шутят. Например, по оценкам экспертов, только в Москве оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, сопоставим с бюджетом небольшого, скажем так, европейского государства - примерно 4 миллиарда долларов в год. И только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья.
Так, мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что в столице выявлено около 130 тысяч квартир, которые сдаются незаконно. Глава столичного полицейского главка Анатолий Якунин рассказал, что принято решение с понедельника и до нового года проводить операцию "Участковый - в каждую квартиру". Подсчитано, что такие квартиры выявят за три месяца.
Известно, что в 2012 году Федеральная налоговая служба России перешла к весьма жестким методам, которые должны заставить арендодателей платить налоги. При этом учтено, что доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Чтобы доказать неправомерную сдачу квартиры, необходимо собрать солидный пакет документов - договор о найме жилого помещения, подписанный сторонами, расписки о получении и передаче денежных средств, акт приема-передачи. Найти их и представить в правоохранительные органы при условии заинтересованности и владельца, и арендатора трудно.
Но привлечь к ответственности действительно в чем-то виноватого вполне возможно. Кстати, наказание выявленных нарушителей зависит от их статуса. Тайные рантье делятся на две группы - те, кто сдает собственную недвижимость и не платит налоги, и те, кто эксплуатирует неприватизированное, муниципальное жилье.
Арендодатели должны выплачивать 13 процентов от своего дохода. Если же арендодателем выступает негражданин России, ставка налога возрастает до 30 процентов.
Индивидуальные предприниматели имеют выбор - выплачивать 6 процентов от дохода или приобрести патент на аренду жилья, что позволяет полностью освободиться от уплаты налогов. Его стоимость - 48 200 рублей. Сдавая квартиру в аренду, владелец жилья должен передать в налоговую договор об аренде в трех экземплярах. Налоговая декларация подается 1 раз в год.
Если будет выявлена незаконная сдача квартиры, арендодатель обязан погасить задолженность по налогам вместе с пеней и штраф в размере 20 процентов от суммы взыскиваемого налога. При повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое. Если задолженность арендодателя по налогам достигла 300 000 рублей, то ему грозит штраф в размере от 100 000 до 300 000 рублей. Кроме того, нарушителю может грозить тюремное заключение сроком до 1 года. А если арендодатель получает со сдачи квартиры в аренду более 1 500 000 рублей в год и не платит налог, то он может сесть и на 3 года, а сумма штрафа возрастает до 500 000 рублей.
Ответственности подлежат также наниматели государственного и муниципального жилья, если они незаконно сдают квартиру третьим лицам. В этом случае должен быть заключен договор поднайма и субаренды, что делается крайне редко. Нарушителя накажут налоговые органы, а местные власти вправе выселить его без предоставления ему другого жилого помещения.
Кстати, помимо конфликта с законом, подпольный рантье может столкнуться и с другими проблемами. Например, в один "прекрасный" день наниматели могут отказаться платить за квартиру или даже съезжать. Выселять придется через суд, что займет как минимум полгода.
Антон Бланк, управляющий партнер юридического бюро «Консилиатор»:
«Доход, полученный Александром от сдачи квартиры внаем, облагается НДФЛ по ставке 13%. Мужчина обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога. Первый способ это сделать – представить налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц – форма 3-НДФЛ – в налоговый орган по месту своего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены доходы. Второй способ – Александр оформляет сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности, оформляет индивидуальное предпринимательство и уплачивает налог в соответствии с выбранной системой налогообложения. В случае, если Александр не выполнил эти требования закона, то налоговая инспекция может привлечь его к налоговой ответственности за непредоставление налоговой декларации в виде взыскания штрафа и доначисления к уплате налога на доходы физических лиц, а также к ответственности неуплату налога на доходы физических лиц (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога либо 40% (если деяние совершено умышленно). Дополнительно к этому неуплаченную сумму НДФЛ и пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка – придется заплатить, если эти обстоятельства будут доказаны. Уголовная ответственность есть, но основанием для возбуждения уголовного дела будет неуплата налога более 100 000 рублей за период в пределах трех финансовых лет подряд при условии, что доля неуплаченных за этот период налогов превышает 10% от общей суммы налога к уплате за весь период, либо более 300 000 рублей независимо ни от каких условий.
Необходимо отметить, что налоговой службе придется доказать факт сдачи квартиры в аренду и факт получения денежных средств, если Александр будет это отрицать. Факт написания соседкой заявления еще не доказывает получение Александром дохода, с которого он не уплатил налоги. В суд необходимо представить документ, подтверждающий фактическое получение Александром денежных средств: расписка в получении денег, почтовый перевод, платежное поручение.
Анна Фазылова, руководитель агентства недвижимости «Фамиан»:
«Не только нежелание собственников отдавать 13% от полученных доходов государству, но и ожидаемые трудности со сдачей налоговой декларации и расчетом суммы дохода: очереди в налоговой инспекции, не всегда вежливые консультации налоговых инспекторов, необходимость учитывать в доходах коммунальные платежи, которые довольно часто уплачивают квартиросъемщики, опасения, что заставят платить налоги по доходу, указанному в договоре, даже если жильцы «сбежали» до окончания срока действия договора.
Есть ответственные собственники, которые для того, чтобы уплачивать более низкие налоги, переходили в статус индивидуального предпринимателя и выбирали упрощенную систему налогообложения с налогом 6% на доходы. Однако с 2013 года страховые взносы предпринимателей повысились в два раза, и иметь статус предпринимателя осталось выгодно только тем, кто сдает несколько квартир или очень дорогую недвижимость, притом что страховые взносы необходимо уплачивать и в том случае, если недвижимость «простаивает».
Почему законный найм пока не интересен жильцам? На сегодняшний день, как правило, если для квартиросъемщика необходимо официальное перечисление денежных средств, то он компенсирует собственнику 13% от платы за найм. При этом расходы по оплате жилья никак не влияют на снижение налога на доходы физических лиц квартиросъемщика. Кроме того, чем больше собственников будет сдавать недвижимость официально, тем вероятнее рост среднерыночного размера платы за найм.
Что же касается случаев заявлений в налоговую от третьих лиц: в моей практике в налоговую инспекцию заявляли о скрываемых доходах от продажи или аренды недвижимости не соседи, а чем-либо обиженные родственники собственников».
Лейла Рудь, директор агентства недвижимости «Стрижи»:
«Сейчас аренда жилого фонда, в основном, остается в ведении частных лиц или частных посредников, и только небольшой процент сделок по аренде квартир осуществляется через агентства недвижимости. Сдавать законно свои квадратные и платить налоги – это дело совести каждого человека. В любом случае таким путем идут люди, уважающие законы страны. Если человек считает это правильным и необходимым, он это будет делать. Считаю, что сдача недвижимости в некоторых крупных городах не приносит великого дохода собственникам квадратных метров. Она лишь немного окупает содержание, эксплуатацию, а также поддержание жилья в ликвидном для сдачи состояния. Однако весьма хорошо окупается сдача жилого фонда на короткие сроки: сутки, неделю. При этом данный вид аренды приносит и максимальные хлопоты собственнику недвижимости. Если говорить о привилегиях, которое дает арендодателю налогообложение, то это возможность получать кредиты в банках. Сейчас декларированный доход можно включать в официальные справки, поскольку некоторые кредитно-финансовые учреждения требуют подтверждения того, что данный вид дохода официальный».
Виталий, считает налоговое законодательство неэффективным:
«Сдаю в аренду несколько квартир и одну комнату в общежитии. В год это дает более 300 000 рублей. Не плачу налоги, поскольку считаю налоговое законодательство неработающим и не вижу конкретных случаев, когда арендодателей наказывали за неуплату налогов».
Лев, не платит налоги, потому что квартира в ипотеке:
«В прошлом году оформил однокомнатную квартиру в ипотеку в новостроящемся районе города. Ежемесячно плата за кредитные обязательства составляет около 14 000 рублей. Чтобы легче было расплатиться перед банком, сдаю недвижимость за 12 000 рублей в месяц. Таким образом, реальная плата за ипотеку составляет только две тысячи рублей. Платить ежегодно государству по 18 000 рублей я считаю непомерно завышенной суммой».
Несмотря на то, что московские жители уже привыкли получать немалую прибавку к зарплатам, сдавая свои квартиры в аренду , в том числе, посуточную , проблемы с законом в этой сфере до сих пор существуют. Представители Федеральной налоговой службы (ФНС России) уже не первый год грозятся выводить на чистую воду и наказывать граждан, которые скрывают доходы, полученные от сдачи жилья внаем. При этом не важно, сдаёте вы квартиру на долгий срок, или на сутки . Первый прецедент был создан весной 2009 года. Именно тогда впервые стало известно о реальном судебном процессе, который закончился весомым наказанием для наймодателя.
Москвич Владимир А. погорел, сдавая в аренду муниципальную квартиру. В 2007 году он заработал на квартиросъемщиках более 880 тысяч рублей и обязан был раскошелиться на 115 400 рублей налогов. Как и большинство хозяев, Владимир решил сэкономить на платежах в казну, но, когда задумал в очередной раз поднять плату за наем, жильцы «настучали» на него налоговикам. В итоге, помимо суммы налога пришлось уплатить и серьёзный штраф, не говоря уже о потраченном на судебные заседания времени.
В придачу к судимости и уголовному штрафу в таких случаях взимается также вся неуплаченная сумма налога и еще несколько штрафов по Налоговому кодексу. В общем, мало не покажется...
Что надо сделать, чтобы спать спокойно
Как же грамотно выполнить свою обязанность по уплате налога хозяевам квартир и дач, сдаваемых и более длительное время? Разъясняет один из ведущих специалистов по налоговому праву, член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Александр Леонов:
Существует несколько налоговых режимов, которыми могут воспользоваться квартировладельцы-наймодатели.
Вариант 1 - уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Это 13% от суммы выручки за сдачу квартиры внаем. Налог выплачивается по окончании года, в котором получен доход (так, например, в этом году расплачиваются хозяева квартир, сдававшие жилье в 2008 г.). Сначала в налоговые органы по месту жительства подается декларация (в срок до 30 апреля следующего года), а затем, после ее проверки, до 15 июля надо выплатить рассчитанную сумму налога.
Вариант 2 - зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог как предприниматель (ИП).
Здесь возможны несколько вариантов, наиболее простой и выгодный для налогоплательщика выглядит так.
Владелец квартиры или дачи, сдающий недвижимость внаем, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (госпошлина за регистрацию сейчас - 400 руб.) и уплачивает налог по ставке 6% от суммы полученного дохода (именно эта сумма предусмотрена плательщикам налогов по упрощённой системе налогообложения, когда объект налогообложения доходы - УСН доходы).
При этом обязательна постановка на налоговый учет в налоговой инспекции по месту жительства. Налоговая декларация подается раз в год - до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налоговые платежи вносятся раз в квартал. Кроме того, в течение года нужно самостоятельно заплатить взносы в Пенсионный фонд.
На практике, как заверяет наш эксперт, все это несложно и вполне под силу обычному гражданину, не умудренному знаниями налогового законодательства. В то же время такой способ не только выгоден, но и позволяет арендодателю избежать дополнительных юридических проблем, если недвижимость сдается не время от времени (скажем, на летний период), а на постоянной основе.
Дело в том, что регулярная сдача жилья внаем по своим признакам может быть отнесена к предпринимательской деятельности (по закону это деятельность по систематическому извлечению прибыли). И формально такой владелец квартиры в любом случае несет те же обязательства, что и индивидуальный предприниматель. Прецедентов привлечения квартиросдатчиков к ответственности за что-то большее, чем неуплата налогов, пока не было. Но юристы предупреждают: если вас застукают за неуплату налога, то теоретически заодно могут пришить и штрафы за невыполнение обязанности стать на налоговый учет, платить пенсионные взносы и прочее. В итоге наказание может оказаться гораздо более серьезным.
Кстати
Если вы сдаете квартиру или дачу всего на несколько месяцев - скажем, летних, то также должны уплатить налог. В этом случае заниматься оформлением по системе налогообложения для предпринимателей вряд ли имеет смысл, проще заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (см. в тексте), подав налоговую декларацию в срок до 30 апреля следующего года.
Цифры
350 000 квартир сдается в Москве, по оценкам экспертов, в том числе и квартиры посуточно .
15 000 хозяев-арендодателей в столице подали декларации на уплату налога в этом году.
2 миллиарда рублей в год в среднем недополучает бюджет Москвы из-за неуплаты налогов от сдачи жилья внаем.
75% неплательщиков в столице - граждане, сдающие внаем жилье эконом-класса (квартиры с минимальными удобствами).
А велика ли вероятность быть застуканным?
Идут разговоры о том, что усиление активности налоговиков дает козырь нанимателям жилья: мол, можно пригрозить несговорчивому хозяину - поднимешь (или не снизишь) плату, настучим в налоговую.
Свидетельские показания нанимателей, утверждающих, что они передавали деньги хозяину жилья, являются одним из видов доказательств по Налоговому кодексу, - поясняет наш эксперт Александр Леонов.
В то же время, если не будет никаких письменных подтверждений, аудиозаписей, расписок о передаче денег именно за факт найма и т. п., а квартировладелец в суде будет утверждать, что не получал денег от жильцов (скажем, сошлется, что наниматели задолжали плату и поэтому никаких доходов не было), то не факт, что суд вынесет решение о наказании.
А чтобы привлечь арендодателя к уголовной ответственности, нужно доказать его умысел на сокрытие дохода и крупный размер неуплаченной суммы налога - более 100 тысяч рублей.
Кстати, повышенный риск попасться у тех хозяев квартир, которые сдают жилье иностранцам, в том числе приезжим из ближнего зарубежья. Сведения о пребывании иностранных граждан по конкретным жилым адресам поступают в Федеральную миграционную службу, а она сейчас особенно активно сотрудничает с налоговиками.
Какие меры грозят неплательщику?
Обратите внимание: все эти меры (кроме уголовного наказания, которое грозит не во всех случаях. - см. «Вопрос на засыпку»), как правило, применяются в совокупности.
