В настоящее время по-прежнему не является редкостью ситуация, когда владелец жилья передает его в пользование за плату, которую не хочет показывать государству и, соответственно, с которой не платит налоги. Вывод «из тени» данных доходов остается актуальной задачей для государства. Подтверждением тому - многочисленные кампании, проводимые различными органами посредством и «кнута» (об ответственности напоминают, штрафами пугают), и «пряника» (ставку налога снизили, упростили отчетность индивидуальных предпринимателей и прочее). Тем не менее, проблемы есть - и для государства (как выявить, убедить, заставить?) и для «несознательных» граждан (как не попасться? а если…?).
Нерегулируемые арендные платежи могут быть практически любой длины, но, как правило, один или два года. Аренда регулируемых арендаторов имеет права владения и пользования и не может быть выселена за исключением причины. Тем не менее, владельцы арендованных стабилизированных зданий почти повсеместно требуют, чтобы новые арендаторы подписали стандартную аренду. Аренда стабилизированных арендаторов имеет право выбрать один или два года аренды.
Важно отметить, что многие договоры аренды содержат положения и условия, которые были вытеснены уставами. Такие вопросы, как субарендация, домашние животные, выселения и услуги, в значительной степени регулируются законом. Это верно, если арендная плата квартиры регулируется или не регулируется. Из-за изменений в законодательстве большинство договоров аренды содержат одно или несколько положений, которые больше не подлежат исполнению. Поэтому важно проконсультироваться с адвокатом, даже если положение о лизинге кажется явным.
Логично, что первая задача - установление (или, глядя с другой позиции, сокрытие) факта передачи помещения в пользование другому лицу за деньги. Говоря формальным языком, наличие данного факта говорит о том, что владелец (наймодатель) и временный новый жилец (наниматель) вступили в договор найма (глава 37 Гражданского кодекса РФ).
На сегодняшнем «плотном рынке жилья» один из способов сделать ваш доход удовлетворяет арендную плату - это иметь соседа по комнате. Хотя это может быть отличный способ найти доступное жилье, вот некоторые вещи, которые вы должны знать. Если вы единственный человек, подписавший договор аренды, в дополнение к вашей ближайшей семье, закон штата позволяет вам иметь его. Если в вашей аренде первоначально было два или более арендатора, у вас может быть дополнительный сосед по комнате или соседи по комнате при условии, что общее количество арендаторов и пассажиров не будет превышать количество арендаторов, например, если три арендатора подписали первоначальную аренду и один из них выйдет, у вас может быть соседка по комнате, чтобы заменить ушедшего арендатора. Если ваша квартира стабилизирована, вы можете обвинить своего соседа по комнате пропорционально доля вашей арендной платы. Соразмерная доля определяется путем деления законно регулируемой арендной платы на общее количество арендаторов, указанных в договоре аренды, и общее количество пассажиров в квартире - не включая супруга-арендатора, членов семьи или соседа по комнате например, если вы живете с супругом и двумя детьми, и только ваше имя находится в аренде, и у вас есть соседка по комнате, у которой есть один ребенок, только вы и сосед признанных с целью расчета пропорциональной доли арендной платы. Поэтому вы можете поручить соседу по комнате до 50% арендной платы. Если вы не согласны или не платите свою долю за аренду, а ваш сосед по комнате отказывается уйти, вы имеете право выселить соседа по комнате. Однако, если сосед по комнате откажется Помните, что до тех пор, пока процесс выселения не будет завершен, вам, возможно, придется жить с этим человеком. Если вы присоединитесь к кому-то в качестве соседа по комнате, может возникнуть еще один набор проблем. В большинстве случаев, если ваш сосед по комнате уходит, вы не имеете права держать квартиру. Первичный арендатор может также принять решение временно опустить кого-то, и в этом случае у вас внезапно появится новый сосед по вашему выбору.
Налоговому органу доказать наличие договора, получение денег по нему достаточно трудно, если «договаривающиеся стороны» по взаимному согласию не только не составили соответствующую «бумажку», но и не хотят афишировать такое использование помещения за деньги. Сбор необходимой информации осуществляется налоговыми органами как самостоятельно, так и с привлечением участковых.
Если вы присоединитесь к кому-то в качестве соседа по комнате, постарайтесь как можно больше узнать о планах основных арендаторов. Если это невозможно, ваши права очень ограничены, и ваша способность оставаться в квартире может быть прервана в любое время.
Последние из своих «источников» собирают сведения о потенциальных нанимателях на подведомственной территории. Могут для проверки «сигнала» нанести визит. Пускать его за порог или требовать санкции на обыск - другой вопрос. Опытный уполномоченный знает ни один прием разговорить «клиента» мирным способом.
Если факт проживания в квартире «чужих» установлен, далее налоговому органу необходимо собрать доказательства возмездности отношений, т.е. сколько платит наймодателю наниматель. Для этого оба могут быть вызваны для дачи показаний в качестве свидетелей (подп. 12 п. ст. 31, ст. 90 Налогового кодекса РФ, далее - «НК РФ). А наймодатель - и как подозреваемый, если заведено уголовное дело, например, по ст. 198 Уголовного кодекса РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»). Не стоит забывать - в соответствии с Конституцией России никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников (ст. 51).
Эта защита применяется как к арендованным, так и к нерегулируемым квартирам. Если квартира сдается в аренду стабилизированно, вы можете проехать на срок до двух лет в любой четырехлетний период. Если квартира не стабилизирована, подкласс не может выходить за пределы вашей текущей аренды.
Подборка квартиры может быть очень сложным и сложным процессом. Выберите субарендатора, который будет платить арендную плату, а не подвергать опасности вашу возможность вернуться в квартиру. Выполните субаренду с вашим арендатором. . Неспособность быть осторожным в выборе субарендата и поиске разрешения арендодателя может привести к финансовым потерям и выселению из квартиры.
Информация о получении дохода от сдачи помещения может поступить в налоговый орган и по иным каналам. Например: - при налоговой проверке организации выяснится, что ее работником компенсировались расходы по найму жилья в частном секторе. При этом расчеты в наймодателями вели сами работники, без удержания налогов; - обиженный наниматель (он же может быть и в статусе «бывший») сообщит о факте найма за деньги. Желание заставить соблюдать законы может проснуться, в частности, после очередной «индексации» арендной платы.
Согласно положениям закона штата, которое называется «Гарантией житейства», арендаторы имеют право на квартиру, пригодную для проживания людей, без каких-либо условий, угрожающих или наносящих ущерб их жизни, здоровью или безопасности. Следовательно, все арендаторы, независимо от статуса регулирования арендной платы, имеют право требовать ремонта и сокращения арендной платы за нарушения этой Гарантии Обитаемости. Независимо от того, несет ли арендодатель или арендатор ответственность за ущерб, вызванный ремонтом или техническим обслуживанием, владелец обязан сохранить помещение в хорошем состоянии.
Однако, если договаривающиеся стороны - наниматель и наймодатель, сохраняют верность слову, несмотря ни на что «нужных» сведений не дают, настаивают на безвозмездности отношений, нет достаточных оснований принудить платить налог ни нанимателя (с условной выгоды от экономии на арендной плате), ни наймодателя (с условной величины невзимаемой платы).
Если ваш супер не отвечает и состояние продолжается, например, каскадная утечка, отсутствие жары или пожара, подайте жалобу в Интернете или позвонив в не-чрезвычайную ситуацию, если ваш управляющий или управляющая компания не реагирует и ремонт не был сделан своевременно, напишите письмо владельцу здания с подробным описанием проблемы и попросив произвести ремонт на определенную дату. Если супер просто не хочет делать ремонт, этот тип «подсказки» владельцу может вызвать действие. Если письмо не приносит ответа, попробуйте связаться с владельцем лично или по телефону. Сообщите ей, что решение проблемы важно и что, если она не будет разрешена, вам придется подать жалобу в органы власти. В зимние месяцы большая часть персонала инспекции выделяется на чрезвычайные ситуации с высокой температурой.
Если налоговый орган доказал получение дохода по договору найма, то наймодатель, помимо уплаты суммы налога и пени (соответственно 13% от общей суммы годовой арендной платы минимум за три последних года и 1/300 ставки рефинансирования от неуплаченной суммы налога за каждый день просрочки), будет, скорее всего, привлечен к ответственности в виде уплаты штрафа (20% от неуплаченной суммы налога).
Практически все договоры аренды требуют от арендаторов арендодателей. Залоговый депозит, как правило, составляет арендную плату за один месяц и не может быть арендной платы с арендой стабилизированных единиц жилья более чем на один месяц. Арендодатель должен вернуть ваш гарантийный депозит, за вычетом любого законного вычета, в конце аренды или в течение разумного срока после этого. Арендодатель может использовать гарантийный депозит: в качестве возмещения за разумные затраты на ремонт, превышающие нормальный износ, если квартира повреждена; или в качестве возмещения за любую неоплаченную аренду.
В случае, если наймодатель самостоятельно собирается легализовать свои отношения с нанимателем, а главное - получаемые доходы, то возможны варианты.
Во-первых, можно в качестве обычного физического лица подать налоговую декларацию до 30 апреля года (к слову, это вопрос ), в которой указывается доходы за предыдущий год. Договор найма может и не прилагаться. Налоговый орган по результатам проверки может его запросить дополнительно, равно как и вызвать для дачи показаний (по сути для подтверждения задекларированных сумм) нанимателя.
Вы должны быть проинформированы в письменной форме о названии и адресе банка и размере депозита. Арендодатели имеют право на ежегодные административные расходы, равные 1% от вашего залогового депозита. Если на депозит есть оставшийся процент, он принадлежит вам.
Совет по управлению арендой получает много писем и звонков о спорах между арендаторами и арендодателями. Иногда арендаторы и арендодатели слишком быстро подают жалобу в правительственное учреждение или предъявляют иск в суд, прежде чем пытаться работать с другой стороной. Это может быть непродуктивным для обеих сторон.
Здесь следует указать на риск квалификации налоговым органом дохода от аренды как «предпринимательского». Такое возможно, если извлечение дохода носит, среди прочего, длительный систематический характер, а деятельность отвечает признакам предпринимательства (предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, ст. 2 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие формальной регистрации не может служить основанием освобождения от ответственности за неисполнение «предпринимательских» обязанностей по уплате авансовых платежей и представлению деклараций.
Если у вас есть проблемы с квартирой, помните следующее. В качестве арендатора вы должны знать свои обязанности по закону, а также иметь в виду, что арендодатели должны только предоставлять услуги, явно указанные в вашем аренда и в соответствии с жилищным законодательством. Помните, что владельцы арендованных зданий могут иметь сотрудников, которые не могут доставлять сообщения и суперинтенданты, которые могут уклоняться от своих обязанностей. Раздел по обслуживанию на этой странице. Попытайтесь решить проблему до подачи официальной жалобы. Прежде чем подать жалобу в правительственный орган или обратиться в суд, попробуйте разобраться со своим арендодателем или если это невозможно, попробуйте найти другой маршрут, например, посредничество. Юридические решения могут быть довольно сложными, трудоемкими и потенциально очень дорогими. Один из способов получить то, что вы хотите и избегаете суеты Жилищного суда, - это посредничество, в котором нейтральная третья сторона слышит обе стороны несогласия и помогает разрабатывать решения, которые отвечают всем требованиям. Следующие посреднические центры сообщества предоставляют бесплатные услуги посредничества.
Во-вторых, наймодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом можно применять упрощенную систему налогообложения, предусматривающую, в частности, ставку налога в размере 6% либо использовать патентную систему налогообложения. Безусловно, статус ИП обязывает к исполнению и некоторых административно-бумажных процедур, и несению дополнительных расходов (например, уплата взносов в Пенсионный фонд РФ).
Подача жалобы может быть не самым быстрым или наиболее удовлетворительным способом решения вашей проблемы. Разумеется, если вы приложили разумные усилия для решения своей проблемы и не было достигнуто никакого прогресса, могут потребоваться жалобы в административное учреждение или судебное разбирательство.
Кроме того, этот «Путеводитель по квартирам» не предназначен для полного списка жилищных ресурсов, и мы не поддерживаем сайты, связанные с этим руководством. Если у вас есть какие-либо вопросы, предложения, свяжитесь с нами. Письменные договора аренды и их продление подлежат обязательству платить. В тот же крайний срок в налоговую инспекцию должна быть подана заявка на юридическую операцию.
Наймодатель, уплачивающий с доходов от аренды все налоги и сборы, естественно, стремится компенсировать соответствующие издержки путем соразмерного увеличения арендной платы. Особенно сильно такое желание при выходе «из тени». Видимо, далеко не все наниматели согласятся полностью профинансировать планы своего контрагента по легализации его доходов.»
День следующего месяца - начнется запуск сроков начала сбора - в налоговую инспекцию для сборов, дорожных сборов и азартных игр. В случае постоянных договоров аренды: 1 процент от суммы трехлетней годовой валовой арендной платы. Максимальная продолжительность аренды устанавливается не более 3 лет для определения базы оценки. Абонентская плата составляет 1% от оценочной базы, поэтому в этом случае выплачивается 360 евро. В случае договора аренды, рассчитанного на три года или более трех лет, годовая валовая рента должна быть умножена на три. Абонентская плата составляет 1 процент от оценочной базы, поэтому в этом случае выплачивается 180 евро. Срок аренды - 60 месяцев.
Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе
Чтобы оставаться в курсе важнейших новостей, подпишитесь на нашу рассылку о недвижимости.
Незаключение договора найма при сдаче квартиру в аренду с точки зрения собственника объясняется довольно просто - владелец жилплощади попросту уходит от налогов. Однако сейчас законодательство стало гораздо жестче к подобным дельцам. Ведь государство, во-первых, не устраивает то, что бюджет недополучает свою часть, во-вторых, квартиры зачастую сдаются весьма сомнительным личностям. И теперь для предприимчивых владельцев предусмотрен штраф за незаконную сдачу жилья.
За сдачу жилья без договора найма возникают у владельцев проблемы с законом. Наказание предусмотрено не за то, что не был составлен договор, а за неуплату налогов, которая должна следовать за регистрацией договора найма в налоговых органах.
Пока прецедентов по реальному наказанию владельцев арендуемой недвижимости еще не было зафиксировано. Связано это со сложностью доказательной базы. Ведь наказание может следовать только за доказанный факт сдачи жилья.
За незаконную сдачу жилья предусмотрена следующая система наказаний:
- взыскание всей неуплаченной суммы налога;
- пени за оплату налога не в срок (это положение регулируется статьей 75 Налогового Кодекса России). Определяют размер пени обычно по ставке рефинансирования Центробанка РФ. Считаются они так: неуплаченная сумма налога умножается на 1/300 ставки рефинансирования и на количество дней просрочки;
- штраф за непредоставление налоговой декларации (ведь сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности). Данный штраф составляет 5% от всей неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Но при этом сумма не может быть более 30% от указанной суммы и меньше 1000 р.;
- штраф за нарушение срока уплаты налога - а это 20% от неуплаченной суммы налога.
Если будет доказано, что налог не уплачивался умышленно, размер штрафа возрастет до 40%.
Следует учитывать и тот факт, что за сокрытие налогов может быть применена и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного кодекса России должник наказывается штрафом в размере от 100 до 300 000 р. Либо его могут приговорить к принудительным работам сроком до года, аресту на полгода или лишению свободы на 1 год. К уголовной ответственности должника привлекают, если сумма неуплаты составляет более 600 000 р. за 3 отчетных года подряд.
Сегодня власти всячески поощряют так называемое стукачество. То есть очень надеются на соседей, которые знают, кто живет с ними на площадке, и могут сообщить, если квартира сдается в аренду.
Однако, несмотря на бдительность соседей, доказать факт съема довольно проблематично. Ведь для достоверности необходимо собрать целый пакет документов: договор о найме помещения, расписки о передаче или получении денег за аренду, акт приема-передачи помещения и т.д. Найти их все обычно просто невозможно.
Но правительство активно разрабатывает меры, которые помогут им вычислять скрытых арендодателей. Поэтому тем, кто сдает квартиры нелегально, стоит задуматься о том, чтобы вывести свой бизнес из тени.
