Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ совершенно иначе урегулировал многие права на земельные участки по сравнению с тем, как эти права были урегулированы Гражданским кодексом РФ. В результате смысл многих норм гражданского права изменился. Не избежала данной участи и ст. 652 ГК РФ. Между тем, от правильного толкования соответствующей статьи зависит, будет ли право собственности на здание(сооружение), расположенное на арендуемом земельном участке, полноценным или нет.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В коммент. пункте идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием(сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание(сооружение), но и прилегающая территория. Как далеко от контуров здания(сооружения) должны размещаться границы такого земельного участка, зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания(сооружения) — его размеры, количество этажей, целевое назначение и т. п. , — так и самого земельного участка — площадь, рельеф, наличие естественных преград и т. п. В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п. 2 ст. 35 ЗК.
Возможны ситуации, когда для использования здания(сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания(сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания(сооружения) право на весь участок.
Право на земельный участок передается арендатору здания(сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.
Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании(сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании(сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании(сооружении).
Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание(сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании(сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п. 3 коммент статьи.
ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания(сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды(ст. 22 ЗК). В данном случае и на здание(сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.
Возникновение у арендатора здания(сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания(сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания(сооружения), сдает его в аренду(имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.
Возникновение у арендатора здания(сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено(см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.
Право постоянного(бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания(сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие(п. 1 ст. 20 ЗК). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание(сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды. Право постоянного(бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п. 1 ст. 20 ЗК, — до 1 января 2004 г.
Договор аренды здания(сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования(ст. 24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты — административные или гражданские(сделки). Однако бездоговорное пользование ограничено определенным сроком.
Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания(сооружения) слишком мал. Согласно п. 5 ст. 23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Между тем, арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания(сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий(принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания(сооружения).
Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий(сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.
Когда договором аренды здания(сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части последнего, которая занята зданием(сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. В отношении размера указанной части земельного участка, а также« необходимости использования» см. коммент к п. 1 наст. статьи.
Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания(сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.
Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания(сооружения). Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора. В силу закона арендодателю здания(сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения(когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного(бессрочного) пользования(после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования. Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования. По общему правилу, ни одно из перечисленных прав(за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания(сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок.
Поскольку п. 3 ст. 652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания(сооружения) права на земельный участок, «условия пользования», которые препятствуют сдаче в аренду здания(сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно. А именно, согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор(п. 5 ст. 22 ЗК). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что« условия пользования» требуют согласия собственника. Иное толкование коммент ст. привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием(сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.
О расторжении договора о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления за муниципальным казенным образовательным учреждением "Лиманская основная общеобразовательная школа" в связи с его реорганизацией в форме присоединения к МКОУ "Суходольская средняя общеобразовательная школа"
(необходима ли запятая перед "в связи"?)
Запятая не ставится.
| Вопрос № 273673 | ||
Здравствуйте, помогите с расстановкой знаков препинаний и согласованием.
Застройщик - общество с ограниченной ответственностью "Ромашка", юридическое лицо,имеющее на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 00-00-00 и превлекающее денежные средства Участников долевого строительства в соответствии с действующим законодательством для строительства на этом земельном участке "многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства)" (,) на основании разрешения на строительство от 01.01.01 г. 00-00-00.Участник долевого строительства - физическое или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, внесший(ее) денежные средства Застройщику (...).
И скажите, пожалуйста, если в преамбуле договора пишем _ ... именуемый в дальнейшем "Участник долевого строительства"_ , так по тексту и ставим кавычки или можно впоследствии опустить?
Ответ справочной службы русского языка
1. Предпочтительная пунктуация: Застройщик - общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», юридическое лицо, имеющее на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 00-00-00 и привлекающее денежные средства Участников долевого строительства, в соответствии с действующим законодательством, для строительства на этом земельном участке «многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства)» на основании разрешения на строительство 00-00-00 от 01.01.01.
2. Верно: Участник долевого строительства - физическое или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, внесшие денежные средства ...
| Вопрос № 256944 | ||
Здравствуйте Уважаемые сотрудники Грамоты.
Пожалуйста выскажите Ваше мнение о значении следующего предложения:
Предоставить Иванову И. И., проживающему по адресу: (адрес), право ограниченного пользования земельным участком - канализационным колодцем, расположенным по: (адрес), принадлежащим на праве собственности ФИО.
В частности интересует выражение ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ - КАНАЛИЗАЦИОННЫМ КОЛОДЦЕМ, а именно что означает тире между словами?
Ответ справочной службы русского языка
Лучше всего будет, если значение разъяснят авторы документа. Думаем, имеется в виду земельный участок, на котором расположен колодец.
| Вопрос № 255907 | ||
В договорах купли-продажи юристы употребляют выражение "участок принадлежит на праве собственности". Может, всё-таки "по праву собственности"?
Ответ справочной службы русского языка
Такое грамматическое управление фиксируется в Гражданском кодексе. Иными словами, это профессиональное клише.
| Вопрос № 251659 | ||
как правильно - квартира принадлежит ПО праву собственности или НА праве собственности?
Ответ справочной службы русского языка
Правильно: по праву собственности .
| Вопрос № 233906 | ||
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, какое будет правильное окончание у слова:
"Указанное имущество принадлежит «ПРОДАВЦАМ» на праве общей долевой собственности по ½ долЕ(И) каждому"Заранее благодарна, Валентина.
Ответ справочной службы русского языка
| Вопрос № 223073 | ||
Скажите пожайлуста как правильно.Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцам ПО праву общей совместной собственности или Отчуждаемая КВАРТИРА принадлежит Продавцам НА праве общей совместной собственности
Ответ справочной службы русского языка
Верно: _принадлежит Продавцам на правах общей совместной собственности_.
| Вопрос № 222473 | ||
Подскажите, пожалуйста, как правильно употреблять сочетание: "принадлежащий НА праве собственности" или "принадлежащий ПО праву собственности"? Заранее спасибо.
Ответ справочной службы русского языка
| Вопрос № 212028 | ||
Добрый день! Обратите, пожалуйста, на мое сообщение внимание, посылаю 3-ий раз. Как будет правильно. ООО "Солнце", имеющее на праве собственности офисные помещения... или ООО "Солнце", имеющее по праву собственности офисные помещения...
Ответ справочной службы русского языка
Правильно: _имеющее на правах собственности_.
| Вопрос № 211819 | ||
ООО "Солнце", имеющее на праве собственности офисные помещения....
Ответ справочной службы русского языка
Корректно: _имеющее на правах собственности_.
| Вопрос № 211200 | ||
Какой предлог правильно употреблять в нижеприведенном выражении: принадлежащий НА праве собственности или же принадлежащий ПО праву собственности? Заранее спасибо.
Ответ справочной службы русского языка
Правильно: _принадлежащий на правах собственности_.
Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств. Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.
Свобода договора
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако положения о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора. Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.
Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.
Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 3 июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4170-02 указал, что ограничение права собственника приватизированного объекта недвижимости на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях.
Важно, что признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 28 апреля 2005 г. по делу N А58-3649/04-Ф02-1775/05-С2 вынес решение об отказе в удовлетворении иска о понуждении заключить договор аренды, так как владелец киоска (истец) не смог доказать, что киоск является недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. К аналогичному выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22 сентября 2003 г. при рассмотрении дела N ФО3-А51/03-1/2193. Арендатор земельного участка, на котором размещалось временное кафе, не вправе требовать от арендодателя перезаключения договора аренды (за исключением тех случаев, когда имеется возможность обращения с иском, связанным с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок).
При этом для собственника недвижимости возникает необходимость определить правовые отношения с собственником земельного участка , вне зависимости от того, располагается ли участок на частных землях или находится в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Пользование чужим имуществом (землей) без заключения какого-либо договора при определенных обстоятельствах можно квалифицировать как неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Таким образом, заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Аренда или собственность?
Как правило, когда возникает вопрос об урегулировании земельных отношений, перед собственником недвижимости стоит выбор: заключать ли ему договор аренды или приобрести земельный участок в собственность.
Закон по-разному подходит к определению права собственника недвижимости на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка, в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной или в публичной собственности. В любом случае, если договор аренды земельного участка заключен с предыдущим собственником недвижимости, новый собственник не вправе требовать перезаключения с ним договора аренды.
Интересное решение принял ФАС Московского округа в Постановлении от 23 ноября 2001 г. по делу N КГ-А40/6720-01. Суд указал, что заключение в обязательном порядке договора аренды земельного участка, на котором расположено здание с приобретенными истцом нежилыми помещениями, из норм материального права не вытекает. Требование истца о понуждении заключить договор аренды земельного участка в судебном порядке удовлетворению не подлежит. Продавец приобретенной истцом недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды. К истцу в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР перешло право на аренду земельного участка в соответствующей части на условиях указанного договора, а следовательно, новый договор аренды на часть земельного участка заключаться не должен. ВАС РФ в п. 14 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уточнил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Если земельный участок находится у собственника недвижимости в аренде, он не вправе требовать продажи ему этого земельного участка. Такое требование нарушало бы как правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ), так и нормы о содержании права собственности (ст. 209 ГК РФ).
Если же договор аренды земельного участка закончился либо собственник земельного участка намеревается продать землю, то на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник недвижимости приобретает преимущественное право заключения договора аренды или купли-продажи по правилам ст. 250 ГК РФ. Данное право не распространяется при продаже земельного участка с публичных торгов. При этом собственник земельного участка должен уведомить собственника недвижимости о своем намерении заключить договор аренды или же купли-продажи земельного участка с указанием цены и других условий договора. При заключении договора с нарушением его преимущественного права собственник недвижимости может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей стороны договора (арендатора, покупателя).
В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности , применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При толковании ст. 36 ЗК РФ судебная практика уверенно проводит линию, согласно которой единожды выбранное право в дальнейшем изменить нельзя. Если заключен договор аренды земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом земельном участке, не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка, то есть единожды выбранное право, как правило, изменить уже нельзя.
Принимая подобное решение, ФАС Московского округа в своем Постановлении от 30 ноября 2004 г. по делу N КГ-А41/10911-04-П ссылается на то, что исключительное право собственника недвижимости на заключение договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, означает, что другие лица права приватизации или приобретения права аренды этих земельных участков не имеют. Администрация муниципального образования сообщила истцу о своем возражении относительно выкупа земельного участка, находящегося в аренде, ссылаясь на то, что право предоставления земельных участков в собственность или в аренду остается исходя из требований ЗК РФ за муниципальным образованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд не согласился с позицией органа власти, однако указал, что договор аренды земельного участка уже заключен с заявителем. Следовательно, требование об обязании администрации муниципального образования принять решение о предоставлении его в собственность не основано на законе.
Право выбора принадлежит собственнику недвижимого имущества только тогда, когда он переоформляет свое право на землю в рамках п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования . Пленум ВАС РФ в п. 4 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указал, что в тех случаях, когда при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.
Отказ в продаже земельного участка может считаться правомерным, только если невозможность его отчуждения основывается на законе (например, ограничением в обороте).
ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 16 мая 2005 г. по делу N А11-4278/2004-К1-2/144 поддержал позицию собственника здания, который, получив право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, намеревался заключить договор купли-продажи и отказывался от предлагаемой государственным органом аренды.
ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указывает, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие ЗК РФ. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Порядок заключения договора
Поскольку заключение договора аренды является обязательным для собственника недвижимости и собственника земельного участка, порядок заключения такого договора регулируется, прежде всего, нормами ст. 445 ГК РФ.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Оферент, не получивший ответа, вправе требовать заключения договора в судебном порядке.
Опираясь на приведенные выше нормы, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12 апреля 2005 г. по делу N А12-34371/04-С43 отменил решение суда первой инстанции об обязании заключить договор аренды, так как в деле отсутствовали доказательства обращения истца к администрации по вопросу заключения договора аренды земельного участка, направления ей проекта договора аренды земельного участка, доказательства фактического отказа или уклонения ее от заключения договора. Иск в этой части, как указала кассационная инстанция, должен оставаться без рассмотрения согласно п. 2 ст. 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
Однако ст. 445 ГК РФ не применяется, если договор аренды должен быть заключен на новый срок. По крайней мере, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27 мая 2003 г. по делу N А55-14776/02-42 не поддержал позицию собственника земельного участка, ссылавшегося на то, что истец, в судебном порядке требующий заключения договора аренды, к нему с таким предложением не обращался. Суд указал, что истец выкупил имущество автостоянки, поэтому имеет преимущественное право на долгосрочную аренду земельного участка, занимаемого автостоянкой. Срок предшествующего договора истек у арендатора, и до времени рассмотрения спора ответчик не заключил с ним договор аренды на новый срок. При таких обстоятельствах собственник земельного участка признан необоснованно уклоняющимся от заключения договора аренды.
Основания прекращения договора
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора. Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), но и на положениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (за исключением случаев гибели недвижимого имущества).
Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается лишь объект незавершенного строительства , то есть арендатор не приобрел права собственности на построенную недвижимость, нет оснований для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок (конечно, в том случае, если неприменимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды).
Данный вывод, например, отражен в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2002 г. по делу N Ф04/2719-249/А81-2002. Таким образом, арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договора аренды на новый срок для продолжения строительства.
Важно также отметить, что продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращение договора аренды. Даже после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно, отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15 апреля 2005 г. по делу N ФО3-А51/05-1/487 поддержал этот вывод, указав, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Кассационная инстанция отклонила доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик вправе не исполнять обязательства по оплате арендованного имущества, так как им произведено отчуждение объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке, поскольку действующим законодательством не установлено, что приобретатель недвижимого имущества является правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка.
Расторжение договора аренды земельного участка , арендатором по которому выступает собственник расположенной на нем недвижимости, невозможно и в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, а также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. ст. 450, 451, 619, 620 ГК РФ). В таких случаях в договор могут быть внесены изменения (по соглашению сторон или в судебном порядке), а сторона, ненадлежащим образом исполняющая договор, может быть привлечена к юридической ответственности.
Другие основания прекращения обязательств, такие, например, как совпадение должника и кредитора в одном лице, могут применяться к договору с учетом изложенной специфики в общем порядке.
Материал взят с сайта
ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ
г. _______________ "___" __________ 200__ г.
Именуем__
в дальнейшем "Арендатор", в лице _____________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании ________________________________,
(положения, Устава, доверенности)
с одной стороны, и _______________________________________,
(наименование предприятия, учреждения, организации,
фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя)
именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", в лице __________________,
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании __________________________, с другой
(Устава, положения, доверенности)
стороны, именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (часть нежилого помещения), расположенного по адресу: _________, этаж ___________, общей площадью _________ кв. м (далее – помещение), а Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре.
1.2. Помещение предоставляется Арендатору в аренду с целью ____________________.
1.3. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности (свидетельство на право собственности № _______ от __________), на праве аренды (Договора аренды № _________ от ________ г.), заключенного между Арендодателем и _________________ на срок ____________.
1.4. Схема расположения помещения в здании с указанием размеров помещения приводится в Приложении № 1 к настоящему Договору.
1.5. Арендодатель гарантирует, что помещение на момент заключения Договора не обременено правами третьих лиц, не является предметом залога или спора.
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. Предоставить во владение и пользование Арендатора помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, в состоянии, соответствующем следующим условиям: ____________________________________________ с __________________ 200_____ г.
Передача помещения осуществляется путем фактического предоставления Арендатору помещения и подписания акта приема-передачи. С момента подписания акта приема-передачи он становится неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.1.2. С момента предоставления помещения во владение и пользование Арендатора обеспечивать Арендатора электроэнергией, теплом, холодной и горячей водой.
2.1.3. Обеспечивать общую пожарную безопасность в здании, включая помещение.
2.1.4. В случае возникновения аварий в помещении или выхода из строя инженерного оборудования и коммуникаций немедленно устранить причину и последствия такой аварии за свой счет, за исключением случаев, когда авария или выход из строя произошли по вине Арендатора.
2.1.5. Производить за свой счет капитальный ремонт помещения.
2.1.6. Предпринять все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора в случаях, установленных законодательством РФ.
2.2. Арендодатель вправе:
2.2.1. С предварительного уведомления Арендатора не менее чем за ________________ часа проходить в помещение в сопровождении представителя Арендатора для контроля за надлежащим исполнением Арендатором условий настоящего Договора. В случаях аварий и иных происшествиях, могущих повлиять на состояние здания или угрожающих жизни людей, допускается проход Арендодателя в помещение без предварительного уведомления и согласования с Арендатором.
При этом такие действия Арендодателя не должны препятствовать нормальной работе Арендатора.
2.2.2. Расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в случае нарушения Арендатором существенных условий настоящего Договора, с соблюдением порядка, предусмотренного в ст. 4 настоящего Договора.
2.3. Арендатор обязан:
2.3.1. Использовать помещение в соответствии с его назначением.
2.3.2. Уплачивать Арендодателю арендную плату в размере, сроки и порядке, согласованных Сторонами в ст. 3 настоящего Договора.
2.3.3. Производить оплату коммунальных услуг в размере, сроки и порядке, согласованных Сторонами в ст. 3 настоящего Договора.
2.3.4. Арендатор несет обязательства по осуществлению текущего ремонта в случае, если ущерб помещению Арендатора возник по его вине.
2.3.5. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, за исключением расходов, возложенных в соответствии с условиями настоящего Договора на Арендодателя.
2.3.6. Соблюдать в помещении правила пожарной безопасности и требования санитарно-эпидемиологических станций.
2.3.7. По истечении срока действия настоящего Договора передать помещение Арендодателю в надлежащем состоянии, с учетом амортизации и естественного износа, произведенных улучшений, по акту приема-передачи.
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Производить за свой счет улучшения в помещении, не отделимые без вреда для помещения, только с предварительного письменного согласия Арендодателя.
2.4.2. Расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия в случае нарушения Арендодателем существенных условий настоящего Договора и с соблюдением порядка, предусмотренного в ст. 4 Договора.
3. Арендная плата и порядок расчетов
3.1. Арендная плата составляет ______________(_____________) долларов США ежемесячно за один квадратный метр, с учетом НДС.
Величина арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия настоящего Договора, установленного в п. 5.1, и не подлежит одностороннему изменению.
3.2. Стоимость коммунальных услуг включена в величину арендной платы.
3.3. Арендатор обязан ежемесячно уплачивать стоимость арендной платы до ________ числа оплачиваемого месяца. Оплата производится в рублях по курсу ЦБ РФ на дату осуществления платежа.
3.4. О факте платежа Арендатор обязан известить Арендодателя в течение ________ дней с момента его совершения (путем направления копии платежного поручения по факсу или ее вручения представителю Арендодателя).
4. Расторжение и прекращение Договора
4.1. Досрочное расторжение Договора допускается по соглашению Сторон.
4.2. Любая из Сторон вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор, если другая Сторона нарушает его существенные условия.
Под существенными условиями в отношении Арендодателя Стороны понимают нарушение Арендодателем положений пп. _____ настоящего Договора.
Под существенными условиями в отношении Арендатора Стороны понимают просрочку Арендатором в уплате арендной платы и стоимости коммунальных услуг более чем на __________________________________________________, использование помещения не по назначению, ухудшение технического или санитарного состояния здания по вине Арендатора.
Одностороннее расторжение Договора по иным основаниям допускается также в случаях, предусмотренных законодательством.
4.3. Сторона, имеющая намерение расторгнуть Договор по основаниям, предусмотренным в п. 4.2 настоящего Договора, обязана уведомить об этом другую Сторону в письменной форме не позднее чем за ___________ до даты расторжения Договора с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения.
4.4. Досрочное расторжение Договора вследствие неуплаты Арендатором арендных платежей и стоимости коммунальных услуг не освобождает Арендатора от обязанности произвести все предусмотренные настоящим Договором такого рода платежи.
4.5. Договор прекращается по истечении срока аренды, установленного в
п. 5.1 настоящего Договора.
4.6. Арендатор по истечении срока настоящего Договора имеет преимущественное право на заключение Договора аренды на новый срок, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему Договору.
На новый срок аренды Стороны заключают новый Договор. Арендатор уведомляет Арендодателя о своем намерении заключить Договор на новый срок за ________ до окончания срока аренды по настоящему Договору.
5. Срок аренды
5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до _____________________________________________.
6. Ответственность Сторон
6.1. В случае нарушения сроков осуществления платежей, установленных в п. 3.3 настоящего Договора, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере _____ процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
6.2. За просрочку передачи помещения согласно п. 2.1.1 настоящего Договора Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере ______ процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки. По соглашению Сторон размер такой пени может быть зачтен в подлежащую уплате Арендатором арендную плату.
6.3. За просрочку в передаче помещения согласно п. 2.3.7 Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _________ процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
7. Обстоятельства непреодолимой силы
7.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за неисполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и не предотвратимых при данных условиях обстоятельств, возникших помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, в том числе объявленная или фактическая война, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, пожары, землетрясения, наводнения и другие природные стихийные бедствия, а также издание актов государственных органов.
7.2. Свидетельство, выданное соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
7.3. Сторона, не исполняющая обязательств по настоящему Договору вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна незамедлительно известить другую Сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.
7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении
3 (трех) последовательных месяцев, настоящий Договор может быть расторгнут любой из Сторон путем направления письменного уведомления другой Стороне.
8. Заключительные положения
8.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между ними.
8.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде согласно порядку, установленному законодательством Российской Федерации.
8.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
8.4. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:
___________________________________________________
8.5. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9. Местонахождение и банковские реквизиты Сторон
АРЕНДАТОР
банковские реквизиты,
(должность, подпись,
инициалы, фамилия)
АРЕНДОДАТЕЛЬ
(юридический и фактический адрес,
банковские реквизиты,
(должность, подпись,
инициалы, фамилия)
