По договору аренды здания или сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Необходимость выделения данного вида договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений (строений), т.е. построек, юридически прочно связанных с земельным участком. Поэтому передача в аренду здания или сооружения невозможна без определения прав арендатора на земельный участок, занятый постройкой и необходимый для ее использования по назначению. По российскому законодательству недвижимостью признается и строение на чужой земле, в связи с чем данный договор регламентирует и аренду таких строений (п. 3 ст. 652 ГК).
Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилых помещений права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре. При аренде здания или сооружения в целом вид права арендатора на земельный участок, его объем могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).
Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года должен считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.
Характер взаимосвязи прав арендатора строения с правами на земельный участок выражен в п. 1 ст. 652 ГК, согласно которому по договору аренды здания (сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Иначе говоря, нанимая строение, арендатор приобретает права на земельный участок, который функционально обслуживает его (п. 1 ст. 652 ГК). Характер прав арендатора строения на земельный участок зависит от характера и вида права на земельный участок, которым обладает арендодатель.
Когда арендодатель строения обладает правом аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое строение, арендатор может получить право субаренды на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования. Судьба земельного участка, не принадлежащего арендодателю строения на праве собственности, решается независимо от воли собственника данного участка. В соответствии с правилом п. 3 ст. 652 ГК аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК). Иное право на земельный участок может оговариваться сторонами договора аренды строения с учетом требований земельного законодательства. Здесь речь может идти о предоставлении арендатору строения в качестве иного права возможности безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 ЗК). Возможность предоставления арендатору строения по соглашению с арендодателем - собственником земельного участка иных ограниченных вещных прав на землю исключается действующим земельным законодательством.
Право пользования земельным участком сохраняется за арендатором строения при его продаже, т.е. следует за участком (ст. 653 ГК).
К числу существенных условий договора аренды строения относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.
В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов. При этом гаражи, котельные, виадуки и подобные здания и сооружения обслуживающего характера, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей - принадлежностей главной вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.
В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).
Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество. Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду.
При прекращении договора арендованное строение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору, т.е. необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче. Возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.
Договор аренды предприятия
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).
Рассматриваемый договор является двусторонним, взаимным и возмездным.
Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Как и в договоре купли-продажи предприятия, речь идет об аренде живого предпринимательского дела - бизнеса.
Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о сложном договорном образовании. В нем имеют место:
а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);
б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками);
в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);
г) элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами).
Вместе с тем договор аренды предприятия представляет собой не смешанный договор, а особый, самостоятельный вид договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к аренде предприятия применяются нормы об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, не противоречащей предписаниям об аренде предприятия и об аренде зданий и сооружений.
Арендодателем предприятия может быть его собственник - юридическое лицо или гражданин-предприниматель. Унитарные предприятия не могут совершать сделки по передаче в аренду имущественных комплексов, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Отчуждение всего имущественного комплекса лишает унитарные предприятия имущества, служившего базой их специальной правосубъектности, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению. Вследствие этого сделки, совершенные унитарными предприятиями по правилам договора аренды предприятия, являются ничтожными согласно ст. 168 ГК независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием. Органы, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом и представляющие собственников имущества, закрепленного за унитарными предприятиями, также не могут быть арендодателями по договору аренды предприятия. Они не наделены правом распоряжения имуществом, принадлежащим унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.
Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.
Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и не дискредитированного реноме (не опороченной деловой репутации).
Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа и расчетов, предусмотренные в ст. 614 ГК.
Арендатору предоставляются широкие правомочия по использованию имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). Арендатор вправе без согласия арендодателя:
а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия;
б) сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.
Указанные распорядительные действия арендатора не должны влечь уменьшение стоимости предприятия или нарушать иные положения договора аренды предприятия. Подобные действия невозможны в отношении земли и других природных ресурсов, а также по отношению к другому имуществу, указанному в законе.
Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Полномочия арендатора предприятия по распоряжению имуществом, входящим в его состав, могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.
Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.
Арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, может начать выпуск продукции, однородной продукции, выпускаемой арендодателем и при этом худшего качества. Поэтому стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права арендатора, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК), в частности предусмотреть ограничения или запрет конкуренции с арендодателем.
Арендатор предприятия обладает правомочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом его права на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем права арендаторов иного имущества, предусмотренные ст. 623 ГК. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (ст. 662 ГК). Под улучшением арендованного предприятия действующий закон понимает лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.
Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (т.е. ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия). Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг.
Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия. Речь идет о полной инвентаризации имущества предприятия (которая является одним из оснований для определения размера арендной платы). Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия, которое подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.
В результате сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены или рассмотрены:
Акт инвентаризации;
Бухгалтерский баланс;
Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
Перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).
Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Исполнение и прекращение договора аренды предприятия
Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.
Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Положения, изложенные в § 10 гл. 33 настоящего тома учебника и касающиеся природы и порядка комплексного отчуждения предприятия при исполнении договора продажи предприятия, справедливы и для договора аренды.
Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей об обременении права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Исключение составляет коммерческое обозначение предприятия, порядок и условия предоставления права использования которого может закрепляться в самом договоре аренды предприятия (п. 5 ст. 1539 ГК).
Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК аналогично правам кредиторов при купле-продаже предприятия (ст. 562 ГК):
Обязательное письменное уведомление арендодателя;
Право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков;
Солидарная ответственность арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю (ст. 664 ГК). Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.
До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.
Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.
Статья 651 ГК устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.
К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.
Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.
Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены правовыми актами лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.
Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.
Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.
Передача здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. В этом документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Передача здания или сооружения, как правило, совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (в течение 10 дней, одного месяца и т.п.).
Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на -него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка.
Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.
На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.
Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.
Понятие договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Правила § 4 главы 34 ГК РФ применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия.
В отличие от общих положений договора аренды в § 4 главы 34 ГК РФ содержаться специальные правила, посвященные правовому регулированию аренды зданий и сооружений, что обусловлено особыми свойствами предмета договора.
1. Неразрывная связь с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
2. Объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).
В договоре аренды недвижимости должны быть четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка, а при аренде зданий, помещений (или их частей) - поэтажные планы.
Форма договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Если договор аренды зданий или сооружений заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации.
Понятие договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом (ст. 656 ГК РФ).
Договор аренды предприятий имеет свои особенности.
Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
При этом следует иметь в виду, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью , не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
ГК РФ не ограничивает предельного срока аренды - в соответствии сп. 1 ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется договором, однако следует помнить, что законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).
Для договора аренды недвижимости обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендная плата может быть установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, при этом общая арендная плата будет определяться исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Арендная плата вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ) . Если законом не предусмотрено иное, арендатор здания (сооружения) вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может потребовать также уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.
Следует учитывать, что стоимость коммунальных услуг в сумму арендной платы, как правило, не входит и возмещается сверх нее. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Арендодатель может производить улучшения арендованной недвижимости: отделимые и неотделимые. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Договор аренды зданий, сооружений, отдельных помещений (складских и офисных) может предусматривать право их выкупа (по окончании срока аренды или досрочно) либо без права выкупа. К отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила договора о купле-продаже.
Передача недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При прекращении договора аренды недвижимости объект должен быть возвращен арендодателю также с помощью подписания передаточного акта.
Понятие, предмет и стороны договора.
Аренда зданий и сооружений - один из видов договоров аренды (см. приложение 1) . Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.
В главе “ имущественный наём” ГК1964 года особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. “Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п.”.
Таким образом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт.
Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)
Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.
Прежний ГК 1964 года употреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде - § 1 гл. 34 .
К нежилым зданиям и сооружениям относятся: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает, что незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли - продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).
К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.
Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными, в приложении к договору следует составить план - схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план - схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотъемлимой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК) .
Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652).
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) .Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.
Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка - его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.
Стороны по договору аренды зданий и сооружений - это арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, уполномоченные на то законом или собственником имущества. Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или уполномоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”.
Поэтому нельзя согласиться с мнением профессора Садикова О.Н. о том, что предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием, не могут заключить договор аренды, ибо его может подписать только соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем. Кроме того права предприятий подтверждаются судебной практикой: так постановление Высшего Арбитражного суда РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ” в п.40 говорится: “При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (уполномоченный им орган) не наделён правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаваться недействительными”.
Правоотношение аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). На это правило в практике встречается один яркий пример:
Ассоциация шахматных федераций обратилась в Московский городской арбитражный суд с иском о признании недействительным договора от 09. 07. 92г, заключённого между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и Российской шахматной федерации на аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 14 . Свои требования ассоциация обосновала тем, что спорные помещения уже обременены обязательствами, поскольку сданы в аренду Шахматной федерацией СССР, права и обязанности, по которому перешли к Ассоциации шахматной федерации, признанной съездом шахматистов правопреемником Шахматной федерации СССР Суд удовлетворил иск и признал договор недействительным. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда РФ. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ счёл нужным удовлетворить протест Председателя Высшего Арбитражного суда РФ, а дело передать на новое рассмотрение в Московский городской арбитражный суд по следующим основаниям. Согласно ст. 37 ГК при реорганизации юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам. Уставом Шахматной федерации СССР предусматривалось, что федерация может прекратить свою деятельность по решению съезда. Съезд шахматистов, проведённый 17. 03. 92г. констатировал прекращение деятельности Шахматной федерации СССР, однако не рассматривал вопросы о ликвидационной комиссии и процедуры ликвидации, более того, в постановлении президиума Шахматной федерации СССР от 30. 01, 92г. №9/15 о созыве съезда шахматистов указано на необходимость преобразования федерации, а не её ликвидация. Вместо Шахматной федерации СССР (являвшейся государственно - общественной организацией), были учреждены добровольные общественные организации: Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация (то есть в данном случае всё же имела место не ликвидация, а реорганизация Шахматной федерации СССР).
Вывод Московского городского арбитражного суда о том, что единственным правопреемником Шахматной федерации СССР на основании решения съезда является Ассоциация шахматных федераций, нельзя считать правильным, так как российская сторона в съезде не участвовала. Кроме того, Госкомспорт России и ФИДЕ наделены правом принимать решения о правопреемниках Шахматной федерации СССР. Таким образом, правопреемниками Шахматной федерации СССР являются обе названные организации, а не одна из них, поэтому право пользования помещениями в доме №14 по Гоголевскому бульвару принадлежит как Российской шахматной федерации, так и Ассоциации шахматных федераций. Следует отметить, что здание в основном занимает Ассоциация, в то время как Российская шахматная федерация пользуется только его частью. Суд должен содействовать достижению согласия о порядке и условиях использования конкретных помещений между сторонами, иначе спор следует разрешить исходя из масштабов деятельности организаций, их численности и данных о фактическом использовании помещений.
Вернёмся собственно к договору аренды зданий и сооружений. Ст. 61 и419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений (по общему правилу) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключён в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.
Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.
Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.
Если здание или сооружение относятся к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим ещё один пример по данному правилу.
Заместителем мера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99 , согласно которому, АО “Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии” передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга предписано принять на свободный городской баланс здание по упомянутому адресу; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ травматологии и ортопедии им. Вредина. В срок до 01.08.92 для размещения клиники, заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. Не согласившись с распоряжением заместителя мэра, НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании этого распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск удовлетворил, посчитав, что распоряжение издано органом, не уполномоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Надзорная коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила данное решение в силе, считая, что на момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга в праве был принимать решения только по вопросам, касающихся организации и проведения приватизации государственных предприятий. Распоряжаться объектами Федеральной собственности, к которым относится спорное здание, Комитет был неправомочен.
Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). Однако следует помнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно которой при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельным участком. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса.
Кто может являться арендодателем и как последний сдаёт в аренду здание или сооружение мы уже рассмотрели. Теперь остановимся на арендаторе.
По общему правилу Арендатором могут быть как физические, так и юридические лица, т.е. закон не предъявляет специальных требований к арендатору. Однако на практике часто возникают споры, кто будет арендатором, например: Издательство “Красное знамя”, правопреемником которого является государственный издательско-полиграфический комплекс “Дальпрогресс”, обратилось в арбитражный суд с иском о выселении редакции газеты “Красное знамя” из занимаемых ею помещений в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, проспект Красного знамени 10 . Приморский краевой арбитражный суд решением от 05.02.93г. удовлетворил иск на том основании, что истец владеет зданием, в котором находится спорное помещение, на праве полного хозяйственного ведения; редакция договор на аренду помещений не заключала и не представила доказательства, подтверждающие, что она занимает спорное помещение на законном основании. Надзорная Коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила решение в силе. При этом коллегия исходила из следующего: работниками редакции, т.е. физическими лицами, учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакция газеты является правопреемником редакции газеты “Красное знамя” ответчик не представил, по этому у него отсутствуют основания для пользования спорными помещениями. Однако в последствии Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение арбитражного суда Приморского края по следующим основаниям:
Здание, по поводу которого возник спор, построено в 1973 году для размещения в нём издательства “Красное знамя” Приморского крайкома КПСС, редакций газет “Красное знамя” и “ Тихоокеанский комсомолец”, и краевого журнала “Блокнот агитатора”. По окончании строительства в здании были фактически размещены издательство и названные редакции. Доказательств того, что здание, в том числе и занимаемые редакцией газеты “Красное знамя” помещения, передано издательству на праве хозяйственного ведения истец не представил. Из материалов дела следует, что в декабре 1990 года издательство реорганизовано путём выделения из его состава редакции газеты “Красное знамя”. Разделительный баланс не составлялся. Таким образом, вопрос о правопреемстве редакции не был определён. Однако поскольку комплекс строился для размещения не только издательства, но и редакции, последняя при этих условиях могла оспорить в судебном порядке право владения истца спорным помещением.
Таким образом, требование о выселении редакции и доводы, о том, что издательство является единственным законным владельцем здания (арендатором) незаконны. Поэтому Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение Приморского арбитражного суда о выселении редакции „Красное знамя” из помещений.
Подводя итог вышесказанному, следует подчеркнуть, что в договоре аренды здания или сооружений следует подробно описать предмет аренды, проверить правомочность арендодателя и арендатора по заключению данного обязательства, для того чтобы в дальнейшем избежать подобных споров.
Б) Существенные и несущественные условия договора.
Рассмотрим другие условия договора аренды зданий и сооружений (помимо условий о предмете) и определим какие из них являются существенными, а какие нет.
Срок - несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких - либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Ранее действующее законодательство предусматривало возможность аренды зданий (сооружений) на долгосрочной основе. В связи с введением в действие Указа Президента РФ. „О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”, по которому Комитетам по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного или муниципального фонда, возник вопрос о судьбе ранее заключённых договоров аренды. Он, хотя и неоднозначно, всё же решён в п.2. самого Указа: заключённые до введения в действия Указа, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончания срока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При переоформлении, пересмотр условий ранее заключённых договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.
С введением упомянутого Указа Президента РФ возникла проблема: нередко Комитеты по управлению имуществом, разных уровней, необоснованно расширяют круг своих полномочий. Так, Комитет по управлению гос. имуществом Республики Дагестан в своём разъяснении об аренде нежилых помещений от 10 ноября 1995 года счёл необходимым определить, что заключение договоров аренды в качестве единого арендодателя является исключительной прерогативой Комитета с 27 декабря 1991 года. Это противоречит как положением Указа (до 14 октября 1992 года), так и ГК РФ (после 1 января 1995 года).
В отличие от общего правила аренды имущества, для аренды
зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нём размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.
Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование здания или сооружения включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения - на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги. Так, федеральный закон „об образовании” предусматривает (п.11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закреплённые за ними объекты собственности „по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе”. Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названый Закон допустил, что „средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении”.
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.).
На практике часто возникают споры, связанные с арендной платой.
Например, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 5096/97 излагает такой случай: Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест на Постановление Федерального Арбитражного Суда Севера - Западного округа от 14.07.97 г. по делу № 56-3665 Арбитражного Суда г. Санкт-Петербурга и установил следующее:
ЗАОО „Издательский дом „Атлант” обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с иском к Государственной налоговой инспекции по Московскому району о признании недействительным её решения о применении финансовых санкций за занижение налогооблагаемой прибыли в 95-96 гг. Президиум считает, что протест надо удовлетворить, так как - Гос. налоговая служба неправомерно признала в ходе своей проверки АОЗТ „Издательский дом „Атлант” неправомерным отнесение на себестоимость продукции (работ и услуг), которую производило „Атлант” платежей за аренду помещений у Дворца Культуры им. А.М. Горького. Арендная плата входит в себестоимость продукции, а занижение налогооблагаемой прибыли не было.
Другой пример содержится в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 г. № 18. Данное Постановление подтверждает то обстоятельство, что если в договоре фактически нет арендной платы, то это будет уже не аренда, а договор безвозмездного пользования. В Постановлении приводится такой случай:
Решением Арбитражного суда от 25.07.93 г. был признан недействительным договор аренды от 13.03.91 г., заключённый между Министерством Химической и Нефтеперерабатывающей промышленности СССР и организацией арендаторов Ярославского филиала Института повышения квалификации работников. Суд мотивировал решение тем, что по договору 13.03.91 г. здание передавалось не в аренду, а в безвозмездное пользование. Коллегия Высшего Арбитражного Суда РФ решила удовлетворить протест, по данному делу и отменить Постановление. Коллегия установила, что действительно по оспариваемому договору здание передавалось в безвозмездное пользование, однако этим же договором на арендатора возлагалась обязанность проводить капитальный ремонт производственных фондов за свой счёт, что придаёт возмездный характер отношениям по аренде. Кроме того, согласно дополнению к договору размер арендной платы увеличен и взимается со всего имущества, включая здания, вычислительную технику и оборудование.
Отсюда вывод - указывайте точно размер и вид арендной платы.
Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).
Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило.
Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.
Согласно ч. 2 Ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Порядок и условия гос. регистрации договора аренды зданий и сооружений будет подробно рассмотрен ниже, поскольку за последний год он претерпел изменения.
В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.
Подводя итог характеристики существенных и несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует помнить Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что „при разрешении спора, связанного с договором аренды суд должен исходить из условий этого договора.
Рассмотрим права и обязанности арендодателя.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
Кроме того, можно упомянуть ещё две диспозитивные обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений: производить за свой счёт капитальный ремонт здания или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором. В этой связи интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, которое гласит:„ произведённые пользователем здания (те арендатором) значительные улучшения его технического состояния, ремонт и перепланировка не является основанием для отказа собственнику (то есть арендодателю) в иске об освобождения здания”. Так, Правление Калмыцкого Респотребсоюза обратилось в арбитражный суд республики Калмыкия с иском к хозрасчётному предприятию - столовой №6 Элистинского треста столовых и ресторанов об освобождении здания, поскольку является его собственником. Решением 10.03.92 г в иске отказано в связи с тем, что спорное здание не может быть передано истцу, так как за последние 30 лет фактическим пользователем произведены значительные улучшения технического состояния здания, превышающие его первоначальную стоимость. На данное решение был принесён Протест Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ и надзорная Коллегия удовлетворила этот протест по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 30 закона РФ „ О собственности в РСФСР” собственник имеет право истребовать свою вещь из чужого незаконного владения. Столовая №6 первоначально пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 лет договор уже не действует. Поэтому Правление Респотебсоюза вправе в любое время вернуть своё здание, причём для разрешения спора о выселении вопрос, о размере понесённых пользователем расходов по ремонту и перепланировке здания значение не имеет.
Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.
Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение арендных отношений.
4. Можно ещё упомянуть общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).
На практике сложились и другие права и обязанности арендатора, например: Право арендатора выселить других лиц, занимающих его арендное помещение. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ приводит такой случай.
Консорциум „Молибден” обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском о выселении фирмы „Олимп-8” из строения 2 дома 13 по ул. Селезнёвской в г. Москве, ссылаясь на наличие у него договора №1265 на аренду этого здания, заключённого 01.07.91 с ПРЗО исполкома Свердловского района г. Москвы. Решением от 19.05.92 иск удовлетворён. Доводы фирмы „Олимп-8” о том, что спорное строение переданное ей в хозяйственное ведение в 1972 году отклонены. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда - по заявлению фирмы „Олимп- 8” Председатель Высшего Арбитражного суда РФ принесен протест, в котором предлагалось решение по делу отменить и дело отправить на новое рассмотрение по следующим основаниям.
„Молибден” основывает свои права на спорное здание тем, что с ним заключён договор аренды ПРЗО исполкома Свердловского райсовета г. Москвы. Между тем суд не исследовал вопрос о наличии у ПРЗО имущественных прав на указанное строение в объёме, позволяющем ему выступать арендодателем по договору аренды от 01.07.91г. №1265. Следует также проверить доводы „Олимп-8” о том, что спорное здание было передано ему на баланс по решению исполкома Моссовета ещё в 1972 году распоряжением от 07.09.72 за № 1898, а срок действия договора аренды от 06.07.91 №1265 истёк 31.12.92.
При этих обстоятельствах нужно новое судебное разбирательство, что всё равно не умоляет указанного права арендатора. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21 обзор практики решения споров, возникших по договору купли-продажи недвижимости).
АО предъявило иск к Комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендуемого помещения нежилого характера. Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что АО не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со ст. 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск АО по следующим основаниям.
Согласно п.26 Государственной программы приватизации и п.4.5 Основных положений Программы приватизации, на которое ссылается истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объедениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключён ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
В данном случае АО, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25%, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли - продажи. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам. Так, Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд с иском к ТОО и АО о признании недействительным договора купли - продажи здания кафе, заключённого между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1998 году, когда АО (покупатель) обратилось к нему ха получением документа, подтверждающего права собственности на здание. При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и ТОО, являющемся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключённый договор с правом выкупа. ТОО продало его АО.
Поскольку ТОО не прибрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящейся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу. Следовательно, Арбитражный суд обосновано удовлетворил исковые требования Комитета по управлению имуществом.
Преимущественное право арендатора на приобретение арендуемых им помещений в собственность. По этому есть Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 11 апреля 1994 г. №С5-7/03-235, в котором Комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом дал разъяснения, касающихся преимущественного права на приобретение имущества товариществами и акционерными обществами, определёнными в п.11 Указа Президента РФ от 14 октября 1992г. №1230.
В соответствии с ними преимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия, означает право указанных юридических лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключительная конкуренция со стороны иных потенциальных покупателей исключается. Решение о выкупе имущества предприятия таким способом должно приниматься Госимуществом РФ, его территориальными агентствами или соответствующими Комитетами по управлению имуществом. Указанное правило не распространяется на предприятия, за которыми эти здания, сооружения, нежилые помещения закреплены на праве полного хозяйственного ведения, поскольку в этом случае применяются правила о праве собственности, если законодательными актами или договорами предприятия с собственником не предусмотрено иное.
На правила, указанные в данном письме Высшего Арбитражного суда РФ можно привести пример из практики:
Комитет по управлению имуществом принял решение о приватизации здания магазина по конкурсу. Магазин обратился в арбитражный суд с иском о признании акта Комитета недействительным. В ходе рассмотрения дела было установлено, что магазин является арендным предприятием и спорное здание входит в состав арендованного имущества, которое в соответствии с условиями договора аренды подлежит выкупу арендатором. Согласно ст. 15 закона РФ „О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ” выкуп имущества по договору аренды является одним из способов приватизации. Поэтому в том случае, если договор аренды с правом выкупа не прекратил своё действие в установленном порядке, комитет по управлению имуществом не вправе принимать решение о приватизации арендуемого объекта иным способом.
В этой связи арбитражный суд правомерно признал оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом недействительным.
Следует отметить (согласно п.17 Письма Высшего Арбитражного суда РФ от 2 июля 1993 г. Обзор практики решения споров, связанных с применением законодательства о приватизации), что споры, связанные с понуждением арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с правом выкупа, а также урегулированием разногласий этих соглашений, подведомственны арбитражным судам.
Так, в арбитражный суд обратилось арендное предприятие с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с правом выкупа, ссылаясь на положение Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230. Комитет уклонялся от заключения дополнительного соглашения. При решении этого вопроса арбитражный суд исходил из следующего: в соответствии с п.7 Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230 в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдаче его в аренду составляла не более 1 млн. руб. и в договоре аренды не определенны иные сроки или величина, или порядок, или условия внесения выкупа, выкуп имущества осуществляется на основании дополнительного соглашения. Исходя из смысла этих норм, заключение такого соглашения для комитета по управлению имуществом (арендодателя) является обязательным, а для арендатора - нет. Поэтому арбитражный суд правомерно рассмотрел спор по существу.
Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что прямо предусмотренных в ГК правами и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.
На мой взгляд, не стоит уделять особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему, так как § 4 ГК не содержит каких - либо специальных или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.
Г) Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью.
Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: „Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год”.
Новый федеральный закон „О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предложил иной порядок и условия регистрации:
Прежде всего, данный нормативный акт рассматривает государственную регистрацию, как регистрацию не самого здания или факта заключения договора, а как регистрацию ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя.
Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13).Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.
Ст. 16 указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о гос. регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для гос. регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.
Ст.9 закона установила новую систему органов, осуществляющих гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.
Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.
Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий порядок гос. регистрации (см. ст. 13):
Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для гос. регистрации прав с обязательном приложении об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления гос. регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о гос. регистрации. Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.
В гос. регистрации может быть отказано в случаях, если:
Новый федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” действует около года. Но уже после его введения в действие обозначились проблемы практики его применения. Во многих субъектах РФ перевод регистрации сделок с недвижимостью из органов нотариата в органы юстиции пока не завершен. В первую очередь, это объясняется отсутствием денежных средств и вообще какого - либо финансирования данного закона. Во - вторых, отсутствуют кадры в самих органах юстиции либо необходимо проводить специальную подготовку специалистов на должность регистраторов. Наконец, до сих пор Правительство РФ не издало Положение о регистрационных учреждениях в органах юстиции. Многие юристы высказываются против такого перевода, мотивируя своё мнение наличием большого, накопленного за многие года, опыта нотариусов по регистрации сделок и отсутствием такого опыта у органов юстиции. Гос. регистрация сделок с недвижимостью в учреждениях юстиции выглядит сейчас более упрощенной, а если учесть ещё тот факт, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически не ведётся, то это создаёт реальную опасность регистрации незаконных сделок и договоров.
Сторонники новых федерального закона о регистрации обращают внимание на то, что предложенный порядок и условия регистрации органами юстиции делают регистрацию более быстрой, чем у нотариуса, так как последний помимо регистрационной функции имеет множество других обязанностей, а учреждения юстиции по регистрации права сделок с недвижимостью будут заниматься только данной специализированной функцией.
На мой взгляд, судить о том положителен или отрицателен новый порядок гос. регистрации сделок с недвижимостью и прав на неё можно будет судить по истечению хотя бы пяти лет, но идея сама по себе неплохая.
Договор аренды зданий и сооружений.
По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).
Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.
Особенности договора
Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.
Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".
Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.
Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.
Признаками зданий и сооружений являются:
это объекты, созданные людьми, а не природой;
они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;
это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;
это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.
Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.
Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).
От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).
Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).
Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.
Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.
Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.
Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.
Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.
Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества". Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.
До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.
При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.
Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.
Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.
