Собственник сдал помещение организации в аренду, договор зарегистрирован. Затем сдал это же помещение тоже целиком другой организации (которая и занимает помещение), договор не зарегистрирован. Второй арендатор, в свою очередь, сдал часть помещения в субаренду. Таким образом, получается два действующих договора аренды на одно и то же помещение. Каким образом в данной ситуации должен себя вести субарендатор? Особенно учитывая, что данная ситуация окончательно прояснилась спустя год после подписания договора субаренды. За это время субарендатор успел вложить значительные средства в развитие бизнеса. Может ли он рассчитывать на возмещение средств из-за мошенничества арендатора/владельца помещения?
Ответил адвокат - Королева С.О.:
Здравствуйте Артем!
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Исходя из положений ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление документов - доказательств прав собственности арендодателя необходимо только при регистрации договора аренды. А регистрация договора аренды недвижимого имущества в силу требований ст. 651 ГК РФ требуется только для договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года.
Таким образом, несмотря на отсутствие прямого указания в законодательстве на обязанность арендатора (субарендатора) проверять права арендодателя на сдаваемое в аренду недвижимое имущество, проверка такого права будет проводиться априори при заключении договора аренды на срок более одного года. Проверка будет осуществляться или арендатором/субарендатором, или самим регистрирующим органом не позднее стадии принятия регистрирующим органом всех документов на регистрацию договора аренды недвижимого имущества.
В случае же заключения краткосрочных договоров аренды/субаренды такую проверку арендатор/субарендатор может забыть осуществить. Между тем у арендодателя может не оказаться прав на сдаваемое в аренду имущество.
В случае принятия в субаренду недвижимого имущества без проверки полномочий арендатора, являющегося по сути арендодателем по отношению к субарендатору, по договору аренды, в рамках которого планируется заключение договора субаренды, существует риск фактического отсутствия у арендодателя права собственности на имущество, а у арендатора - на сдачу его в субаренду. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В данном случае договор аренды и договор субаренды являются недействительными сделками; арендованное имущество будет подлежать возврату собственнику. Признание недействительным договора аренды и последствия для субарендатора указаны в п. 2 ст. 618 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Однако взыскать с арендодателя по договору аренды и с арендатора по договору субаренды уплаченную арендную плату как сумму неосновательного обогащения, исходя из анализа сложившейся судебной практики, будет невозможно.
В сентябре позапрошлого года мы заключили договор аренды здания. Срок аренды - три года. Но государственную регистрацию он не прошел, поскольку арендодатель уклонялся от представления необходимых документов (есть письменные доказательства). Арендную плату вносили исправно. В ноябре прошлого года арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды. Мы вынуждены были покинуть здание. Более того, по требованию арендодателя мы подписали акт его сдачи. Получается, что договор расторгнут. Как нам поступить?
Чтобы разрешить спор, надо обратиться в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным и применении реституции.
Соглашение о расторжении
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора составляется в той же форме, что и договор. В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
В данном случае срок аренды — три года, договор заключен в письменной форме. Соответственно, чтобы его расторгнуть, необходимо подписать соглашение о расторжении. В описанном же случае такого соглашения не было.
Кроме того, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды только в случаях, указанных в ст. 619 ГК РФ. Ваш случай в этой статье не упомянут. Поэтому требование арендодателя о возврате арендованного помещения и расторжении договора неправомерно. Между тем, как следует из вопроса, такое требование поступило и акт передачи помещения подписан.
Выход для арендатора в такой ситуации - обратиться в суд. При защите своих прав арендатор может ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, по вине арендодателя.
Недействительность незарегистрированного договора
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также регистрируются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущества, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Исходя из вопроса требования перечисленных норм закона не исполнены по вине арендодателя.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность. Незарегистрированный договор аренды считается ничтожным, а значит, недействительным. Такую позицию подтверждают и суды. Договор аренды, заключенный на срок не менее года и не прошедший госрегистрацию, признается незаключенным независимо от того, на какую из сторон возложена обязанность по его регистрации (решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2006 по делу № А82-3727/2006-45).
Последствия недействительной сделки
По общим правилам п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А если возвратить полученное в натуре невозможно (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), - возместить его стоимость в деньгах. Конечно, при условии, что иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Но, чтобы добиться возмещения и чтобы стороны договора аренды исполнили обязательства по возврату всего полученного ими по сделке, арендатор должен обратиться в суд с заявлением.
В нем указываются два требования: о признании сделки недействительной (иначе к ответчику нельзя применить меры государственного воздействия в случае уклонения его от возврата арендной платы и иного полученного по договору имущества) и об обязании ответчика вернуть все полученное по договору.
Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.
Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом. Вернуться к содержанию ○ Устный договор аренды. В согласии с п.
Кроме того, в силу статьи 4 Федерального закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» Истец (одна сторона Сделки) и Ответчик (другая сторона Сделки) являлись аффилированными лицами по отношению друг к другу. Следовательно, лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа Истца и Ответчика, является аффилированным лицом по отношению как к Истцу, так и Ответчику.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 45 Закона об ООО лица, указанные в абзаце 1 пункта 1 названной статьи, признаются заинтересованными в совершении сделки, в том числе в случае, если они и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интерес третьих лиц в их отношениях с обществом.
Сделке Истец, в 87 (Восемьдесят семь) раз меньше стоимости аренды оборудования, предусмотренного Сделкой! — Коммерческое предложение, исходящее от ООО «У» — эксклюзивного дистрибьютора AVANT на территории России. Согласно указанному предложению стоимость арены оборудования составляет 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей за смену (без НДС).
Сопоставив ежедневную стоимость аренды оборудования, предусмотренного договором аренды, в размере 33 (Тридцать три) рубля, а также вышеназванную стоимость аренды оборудования в размере 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей, можно сделать следующий вывод: ежедневная стоимость аренды оборудования (согласно условиям Сделки) в 364 (Триста шестьдесят четыре) раза меньше среднерыночной стоимость аренды оборудования! — Коммерческое предложение относительно аренды аналогичного оборудования, исходящее от ООО «ПЦ».
Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору. Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин.
Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав. Вернуться к содержанию ○ Советы юриста: ✔ Какие документы смотреть у арендодателя.
Внимание
Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Инфо
Как следует из материалов дела, Колледж (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2003 заключили договор N 1601 аренды нежилых помещений общей площадью 612,1 кв.м, находящихся в федеральной собственности для использования под столовую сроком до 01.01.2009. Договор согласован с Комитетом по управлению госимуществом Псковской области (правопредшественником Управления).
По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.
Исковое заявление Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок.
Важно
Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее. Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным.
Указанная доверенность также отменена Истцом посредством опубликования заявления Общества об отмене указанной доверенности в газете «Коммерсант». Кроме того, Истцом в адрес бывшего сотрудника Общества Б.В.Б., а также бывшего генерального директора Общества С.А.В., третьим лицам незамедлительно были направлены уведомления об отмене вышеназванной доверенности.
Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему сотруднику Общества Б.В.Б., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску. Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему генеральному директору Общества С.А.В., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску.
ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. В силу пункта 2 вышеназванной нормы оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Согласно пункту 5 статьи 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. Учитывая тот факт, что бывший руководитель Истца одновременно являлся единоличным исполнительным органом Ответчика, Ответчик знал и должен был знать о несоблюдении установленного порядка одобрения Сделки. Как обоснованно полагает Истец, заключение договора аренды (совершение Сделки) нарушает права и охраняемые законом интересы Истца и его участника. Совершение указанной Сделки повлекло за собой причинение убытков Истцу, а также возникновение неблагоприятных последствий для Общества. Во-первых, переданное по договору аренды Ответчику оборудование является основным активом Истца.
Дополнительным соглашением от 28.01.2010 стороны изменили преамбулу договора и дополнили его содержание пунктом 5.2.3.Дополнительным соглашением от 01.06.2010 договор дополнен приложением N 3 в редакции приложения N 1 (схема помещений); указанная в договоре площадь арендуемого помещения уменьшена до 216,7 кв.м. Письмом от 09.03.2011 N 107 Колледж известил Общество о том, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды и согласно письму Управления от 14.02.2011 N 1038-от/01 величина рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами оценки с 01.03.2011 составляет 1 061 625 руб.
в год без учета налога на добавленную стоимость и величины эксплуатационных расходов.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Вышеназванный оспариваемый договор аренды скреплен печатями Истца и Ответчика, а также подписан: — От имени Истца — директором по развитию Общества (а также инженером по охране труда) Б.В.Б. (уволен по собственному желанию 31.12.2014 г., далее также – бывший сотрудник), действующим на основании доверенности 77 АБ <… от 03 июня 2014г., удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса П.А.В., выданной от имени Общества в лице генерального директора Истца С.А.В. Копия вышеуказанной доверенности прилагается к настоящему иску.
После прекращения обязанностей бывшего генерального директора Общества С.А.В. вновь назначенным генеральным директором Общества Е.С.С. (далее также – генеральный директор) в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вышеуказанная доверенность была отменена. Копия нотариального заявления Истца № 77 АБ <… от 12.12.2014 г.
Наиболее распространенный вид договорных отношений , регламентированных ГК РФ, в которых определены обязанности сторон:
Иногда, в силу различных обстоятельств необходимо доказать несостоятельность договора .
Все договоры классифицируются по двум признакам:
Оспоримым является договор, который в судебном порядке признается недействительным и недействительность его надо доказывать, т. е. подавать в суд иск о признании договора недействительным .
Если договор ничтожен, доказывать его недействительность в суде не нужно . Он признается таковым с даты подписания.
Аренды недействительным можно только в судебном порядке. Статья 167 ГК РФ определяет действия сторон в случае признания договора недействительным. Обе стороны обязаны передать друг другу полученное по договору . И если нет возможности получения имущества в натуральных величинах, возмещают в стоимостном выражении.
Но, чтобы суд принял такое решение, необходимо предоставить в суд иск, где аргументировано и грамотно представлены все претензии по данному вопросу.
Такие основания возникают при заключении договора :
Именно признание недействительности договора отличается от других юридических действий. Например, если арендатор не оплачивает арендуемое имущество, либо оплачивает несвоевременно и не полностью , то встает вопрос не о недействительности договора, а о невыполнении условий договора, что также требует разбирательства в суде с предоставлением точного расчета задолженности + пени за просроченные платежи.
Вопрос о признании договора аренды недействительным серьезный и весьма непростой. Поэтому для сбора доказательств несостоятельности договора, достоверного и грамотного составления иска, квалифицированного представления всех аспектов и претензий в зале суда, необходимо заручиться поддержкой опытного юриста.
