Снос здания по решению суда. Порядок сноса самовольно построенного строения

В соответствии сп. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, за его счет.

Решение о сносе самовольной постройки принимается судом. Иные органы власти такими полномочиями не наделены.

Истцами по искам о сносе самовольных построек могут быть, например, собственники земельных участков, на которых было осуществлено самовольное строительство, а также иные заинтересованные лица.

Как правило, истцами по искам о сносе самовольной постройки выступают органы местного самоуправления. В городах федерального значения с исками в суд вправе обращаться уполномоченные органы исполнительной власти этих городов. В частности, такими полномочиями обладают Департамент природопользования и охраны окружающей среды, Комитет по культурному наследию, стройнадзор, префекты административных округов.

Право на обращение указанных органов в суд обусловлено тем, что в их компетенцию входят вопросы регулирования градостроительной деятельности, планировки, развития и застройки территорий поселений, а также предоставления земельных участков для осуществления строительства, выдачи и согласования документов, необходимых для осуществления строительства и реконструкции.

Кроме указанных органов, требовать сноса самовольной постройки вправе прокурор в порядке ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае, если такая постройка возведена гражданином.

Следует отметить, что согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ при обращении в суд с иском о сносе самовольной постройки заинтересованное лицо или уполномоченный орган власти должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. Другими словами, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно доказать наличие хотя бы одного из признаков самовольного строительства, реконструкции, а именно:

Строительство (реконструкция) осуществлены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

строительство (реконструкция) осуществлены без получения необходимых разрешений;

строительство (реконструкция) произведены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В случае, если хотя бы один из доводов истца относительно наличия признаков самовольного строительства будет оценен судом как обоснованный и доказанный, принимается решение о признании постройки самовольной и о сносе такой постройки.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки затраты на ее снос (в частности, затраты на строительную технику, вывоз строительных материалов и прочее) относятся на лицо, осуществившее это строительство. Оно же оплачивает судебные издержки.

В свою очередь ответчик в порядке судебного производства вправе заявить встречное требование о признании права собственности на возведенную (реконструированную) им самовольную постройку. В подобном случае ответчик обязан доказать возможность сохранения самовольной постройки и признания за ним права собственности на такую постройку.

Удовлетворение встречного иска становится реальным при наличии следующих условий:

ответчик обладает правом собственности на участок, где осуществлена постройка;

ответчиком получен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

строительство осуществлено в рамках и с соблюдением требований ГПЗУ.

Это связано с тем, что, во-первых, согласно ст. 222 ГК РФ наличие права собственности на земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, дает возможность лицу, ее осуществившему, обратиться со встречным иском в рамках рассмотрения дела о сносе такой постройки либо с самостоятельным иском о признании права собственности на такую постройку.

Во-вторых, соответствие построенного (реконструированного) объекта недвижимости требованиям ГПЗУ говорит о соблюдении значительного количества требований, предъявляемых к строительству (реконструкции) на законных основаниях, т.к. указанный документ содержит основные требования и максимально разрешенные параметры, в рамках которых допускается застройка земельного участка.

Для признания права собственности на самовольную постройку лицу, ее осуществившему, необходимо в суде обосновать, что такая постройка (возведенная или реконструированная) соответствует требованиям, содержащимся в ГПЗУ.

Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самозастрой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.

Документы, предоставляемые в суд:

Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки.

Проектная документация на здание.

Независимая строительно-техническая экспертиза о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ.

Чеки, счета - фактуры, акты и иные платежные документы, подтверждающие оплату строительства.

К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.

Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.

Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:

Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение);

Еосударственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции.

Для того чтобы оформить свое право собственности на самовольную постройку, возведенную после 1 сентября 2006 года, убедитесь, что земельный участок, на котором вы возвели самовольную постройку, принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Суды нередко придерживаются такого мнения, что исходя из смысла закона можно признать право собственности на самозастрой, который находится на арендуемом земельном участке или земельном участке, предоставленном в собственность. После этого, помимо письма администрации в суд, представляются документы, указанные выше.

В Еосударственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жесткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка - единственное место жительства.

Дела о самовольных постройках

Рассматривая споры о правах на недвижимое имущество, нельзя не остановиться на вопросе о легализации или, наоборот, о сносе самовольных построек. В настоящем издании мы изложим основные принципы рассмотрения дел данной категории.
Правоотношения, возникающие при возведении самовольной постройки, регулируются ст. 222 ГК РФ, согласно которой:
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Изучение судебной практики применения настоящей статьи показало, что основными вопросами, исследуемыми судами при рассмотрении дел о сносе или о признании права собственности на самовольную постройку, являются: кто является истцами по данным искам; каков круг участников процесса; каков должен быть досудебный порядок разрешения спора о самовольной постройке; какие права на земельный участок должны принадлежать лицу, возведшему самовольную постройку; к каким постройкам применяется ст. 222 ГК РФ (капитальным, временным и т.п.); при каких условиях может быть признано право собственности на самовольную постройку и т.д.
Варианты решения этих вопросов судами мы и рассмотрим далее.
Начнем с вопроса о лицах, которые вправе обращаться в суд с исками о легализации самовольной постройки или о ее сносе, т.е. о том, кто является надлежащим истцом в споре о самовольной постройке, а также о том, какие лица должны участвовать в деле о самовольной постройке в качестве ответчиков и третьих лиц.
Хотя в ст. 222 ГК РФ лицо, которое вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, не указано, в данном случае следует обращаться к общему процессуальному правилу о том, что истцом по делу может являться заинтересованное лицо, чьи права, свободы или законные интересы были нарушены.
Самовольная постройка в первую очередь нарушает права собственника земельного участка, на котором она возведена.
Земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, может находиться как в частной, так и в государственной собственности. При определении органа, уполномоченного на распоряжение государственной собственностью, следует учитывать, что право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством РФ.
От имени Российской Федерации права собственника осуществляет в соответствии с п. 13 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 22.06.2010)*(14) Росимущество в лице его территориальных управлений.
Если в ЕГРП отсутствуют сведения о правах собственности на земельный участок, то стороной в споре будет являться орган местного самоуправления, поскольку в соответствии с п. 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(15) (в ред. от 22.07.2010), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Истцом может являться собственник соседнего участка, если возведением самовольной постройки были нарушены его права собственности.
По искам о признании права собственности на самовольную постройку правообладатели сопредельных домовладений, земельных участков должны быть привлечены в качестве третьих лиц для выяснения их мнения по поводу возможности сохранения самовольной постройки, поскольку вынесенное судом решение о праве на такую постройку может повлиять на их права и законные интересы.
С требованием о сносе самовольной постройки вправе обратиться прокурор в защиту неопределенного круга лиц или в интересах недееспособного лица.
В соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в ред. от 21.12.2009)*(16) утратил силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, который допускал признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет предоставлен земельный участок под возведенным строением. Таким образом, с 01.09.2006 возможность признания права собственности на самовольную постройку при условии предоставления земельного участка в будущем законом исключается, поэтому с требованием о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться только лицо, владеющее земельным участком на законном основании.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Следует также указать, что если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ, но вид его права не указывался или его невозможно было определить, то в силу положений п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" считается, что такой земельный участок предоставлен гражданину на праве собственности. Государственная регистрация прав собственности на такие земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона о госрегистрации. Принятия решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. В соответствии со ст. 25.2 Закона о госрегистрации основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на рассматриваемую категорию земельных участков является:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
В указанном случае гражданин должен оформить права на земельный участок до подачи иска о признании права на самовольное строение.
На практике достаточно часто встречаются случаи, когда строение возведено лицом, не оформившим до момента своей смерти права на самовольную постройку. Его наследники не могут вступить в права наследования на такой объект, ввиду того, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях.
Судебная практика по вопросу о том, могут ли наследники лица, которое возвело самовольную постройку, требовать признания за собой права собственности на нее, противоречива.
Имеются отрицательные решения судов, основанные на утратившем силу п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.04.1991 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" (в ред. от 25.10.1996), которым судам было рекомендовано отказывать в удовлетворении требований наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения, так как в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях.
Имеются и положительные решения соответствующего вопроса. Позиция судов в таком случае базируется на том, что возникшие правоотношения допускают процессуальное (универсальное) правопреемство.
Право собственности на самовольное строение может быть признано за лицом, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья.
Указанная позиция отражена в ответе на вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007: "В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан".
Также Верховный Суд РФ рекомендовал судам распространять на застройщика, осуществляющего самовольную постройку на предоставленном ему земельном участке, нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ о возможности признания судом права собственности на указанную постройку.
Эта позиция отражена в ответе на вопрос 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005. Она сводится к тому, что исходя из положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
Следовательно, на застройщика, осуществившего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, распространяются положения п. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которым судом может быть признано право собственности на указанную постройку.
При отсутствии спора о праве, подведомственного суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.
При обращении в суд с требованием о сносе самовольной постройке необходимо с точностью определить, кто является надлежащим ответчиком.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Следовательно, для того чтобы возложить на лицо обязанность снести самовольную постройку или обязанность возместить материальные затраты, связанные с таким сносом, необходимо доказать, что данное лицо осуществило самовольное строительство, т.е. произвело действия по возведению постройки. Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является лицо, которое возвело самовольную постройку.
Если лицо приобрело здание или часть здания (помещения в здании), в котором было осуществлено самовольное строительство или к которому прежним собственником были самовольно достроены пристройки или иные капитальные строения, то суд, исходя из положений п. 2 ст. 222 ГК РФ, не может возложить на такое лицо обязанность по сносу самовольной постройки. Приобретатель такой постройки не будет являться надлежащим ответчиком. Иск необходимо предъявлять к прежнему собственнику здания.
Приведем пример из судебной практики.
П.Б. обратился в суд с иском к брату П.В. о признании за ним права собственности на строения: гараж и сарай, расположенные на земельном участке при доме, указывая на то, что они были построены еще при жизни его отца (П.П.), являвшегося собственником участка и дома, с его согласия, наличные средства и для нужд истца.
П.В. исковые требования не признал и обратился к П.Б. со встречным иском о признании не принятого в эксплуатацию сарая, а также гаража имуществом отца.
П.Б. согласился с требованием брата только в части сарая.
Решением Коломенского городского суда от 02.03.2004 основной иск был удовлетворен: за П.Б. было признано право собственности на сарай и гараж встречный иск был удовлетворен частично: за П.П., умершим 10.06.1997, было признано право собственности на сарай.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.04.2004 решение суда было оставлено без изменения.
В надзорной жалобе П.В. просил об отмене судебных постановлений по делу, указывая на неправильное применение судом норм материального права.
Проверив материалы дела, доводы надзорной жалобы, президиум нашел судебные постановления подлежащими отмене.
Как было установлено судом и не оспаривалось сторонами по делу, спорные строения были возведены в период, когда собственником земельного участка и дома являлся отец сторон П.П., умерший 10.06.1997, наследниками к имуществу которого в равных долях являются П.Б. и П.В.
Согласно данным БТИ спорные строения относятся к надворным постройкам и примыкают непосредственно к оспариваемому жилому дому.
Истец П.Б. утверждал, что спорные строения были построены лично им, на личные средства и личным трудом, поэтому просил признать за ним право собственности на них.
Удовлетворяя указанные требования, суд согласился с доводами истца, оставив без внимания тот факт, что строительство указанных объектов было произведено на земельном участке, принадлежавшем отцу сторон П.П. Кто фактически пользовался этими постройками, суд не выяснил.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения претензий к застройщику о принадлежности права собственности. Такой иск может быть удовлетворен лишь в том случае, если имелась договоренность о создании общей собственности на дом и в этих целях члены семьи и родственники вкладывали свой труд и средства в строительство.
Сведений о том, имелась ли такая договоренность между истцом и его отцом, суду представлено не было.
Если указанные строения были возведены без согласия собственника участка П.П., то они могут рассматриваться как самовольно возведенные и в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ и право собственности на них может быть признано лишь за лицом, в собственности которого находится земельный участок. Признавать право собственности на постройку за лицом, не имеющем участок в собственности, суд был не вправе.
Принимая во внимание, что судебные постановления были вынесены с нарушением норм процессуального и материального права, они не могут быть признаны законными (постановление президиума Московского областного суда от 28.09.2005 N 525 по делу N 44г-330/05).
У лица, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, есть два варианта выхода из сложившейся ситуации. Во-первых, он вправе забрать строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольной постройки. Во-вторых, лицо, имеющее право на земельный участок, может признать с согласия лица, возведшего самовольную постройку, за собой право собственности на нее. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Следует предположить, что если лицо, осуществившее самовольную постройку, не будет согласно с размером компенсации, то суд должен будет принять решение о сносе самовольной постройки, поскольку законных оснований для лишения права собственности на строительные материалы и предоставления за них компенсации, нет.
В судебной практике существует неоднозначный подход к решению вопроса признания надлежащими истцами по рассматриваемой категории дел административных органов. Полагаем, что стоит согласиться с мнением, отраженным в решениях арбитражных судов в соответствии с которым у административных органов отсутствуют соответствующие полномочия на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки, если только права этого административного органа как владельца недвижимости не будут нарушены самовольной постройкой.
При рассмотрении дел о самовольных постройках к участию в деле должны привлекаться государственные органы, осуществляющие архитектурный и строительный надзор.
Еще один острый вопрос не раз вставал перед судами при разрешении проблемы привлечения лиц к участию в делах о сносе самовольных построек: нарушаются ли права лиц, проживающих по месту жительства в утраченных жилых помещениях, на месте которых возведена самовольная постройка или к жилым помещениям которых пристроена самовольная постройка? Должны ли они участвовать в деле о сносе самовольной постройки?
Приведем характерный пример решения этой проблемы судебной практикой.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 30.04.2008 исковые требования главы муниципального образования "город Ульяновск" о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства были удовлетворены. На С.Ф. была возложена обязанность осуществить за свой счет снос незавершенного строительством трехэтажного здания с подвалом и мансардой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 01.07.2008 данное решение Ленинского районного суда г. Ульяновска было оставлено без изменения. В надзорных жалобах С.Ф. и М.А. просили отменить судебные постановления, состоявшиеся по делу.
Дело было истребовано в Ульяновский областной суд.
Анализ материалов дела и принятых по нему судебных актов показал, что суды двух инстанций исследовали все фактические обстоятельства и материалы дела с достаточной полнотой, что позволило им прийти к выводу об обоснованности исковых требований о сносе самовольной постройки. Суд признал доказанным, что ответчик не имел права на выполнение строительных работ изначально, не получив соответствующую разрешительную документацию. С.Ф. не представил доказательств возведения постройки с соблюдением требований действующего законодательства. Поэтому вывод суда о том, что возведенный С.Ф. объект незавершенного строительства отвечает признакам самовольной постройки, является правильным.
Что касается доводов жалобы С.Ф. и М.А. о том, что обжалуемыми судебными актами были нарушены права на жилище М.А. и ее несовершеннолетних детей и что она не была привлечена к участию в деле, чем были нарушены нормы процессуального права, то их нельзя признать состоятельными.
Было установлено, что право собственности на соответствующий земельный участок было зарегистрировано за С.Ф. Постройка, по поводу которой возник спор, являлась не завершенным строительством объектом недвижимости. В строении не были выполнены работы по заполнению дверных проемов, внутренней отделке помещений, устройству внутренних инженерных сетей и др.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Из положений приведенной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его права на владение и пользование указанным жилым помещением, не нарушает права гражданина на проживание в нем.
Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения материального и процессуального права, оснований для удовлетворения жалобы найдено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 383 ГПК РФ, суд определил о передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказать (определение судьи Ульяновского областного суда Г.Г. Трофимова от 21.08.2008).
Перейдем к вопросу о том, необходимо ли соблюдение досудебного порядка разрешения спора по делам о признании права собственности на самовольную постройку.
Ввиду того, что посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ), а ч. 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, при обращении в суд истец должен доказать факт нарушения своих прав.
Легализация самовольной постройки возможна во внесудебном порядке. Лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться к органу местного самоуправления с заявлением о согласовании самовольных отступлений от установленного порядка ведения строительства.
Поскольку лицо само допустило нарушение, для устранения которого оно должно (помимо уплаты административного штрафа) либо согласовать произведенное строительство с компетентными органами, когда для этого нет препятствий, либо привести постройку в соответствие с существующими нормативами. И только после отказа в согласовании самовольной постройки, самовольного переоборудования можно говорить о нарушенном либо оспариваемом праве лица, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите, представив доказательства об отсутствии препятствий для сохранения самовольной постройки в существующем виде.
Если вопрос о сохранении самовольной постройки в существующем состоянии на ведомственном уровне не рассматривался и истцу не было отказано соответствующими ведомствами в удовлетворении его требований, его исковое заявление будет оставлено без движения по правилам ст. 136 ГПК РФ для устранения соответствующих недостатков с предложением истцу обратиться за разрешением вопросов о сохранения строения в существующем состоянии в ведомственные структуры в срок, установленный судом.
В случае если заявитель не выполнит в установленный (разумный) срок указания судьи, заявление возвращается заявителю со всеми приложенными к нему документами.
Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, истцу необходимо четко сформулировать свои требования. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органы Росреестра весьма скрупулезно проверяют, чтобы в резолютивной части решения суда содержались все необходимые сведения об объекте: адрес (место нахождения) объекта недвижимости, его наименование и назначение (жилое, нежилое и т.п.), площадь, а если объект находится в общей долевой собственности - указывались доли в праве. Для того чтобы в решении суда были отражены все эти сведения об объекте, они должны содержаться в исковых требованиях о признании права собственности на самовольную постройку.
Продолжая исследовать вопрос о формулировании исковых требований по делам о самовольных постройках, следует упомянуть ответ Верховного Суда РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 07.06.2006, 14.06.2006 на вопрос N 35 о том, необходимо ли заявлять требование о выселении из самовольной постройки, если для лица, которое возвело самовольную постройку, она является местом жительства.
Верховный Суд РФ, исследуя данный вопрос, пришел к следующему выводу: "В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав, не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело ее, не может быть в ней зарегистрировано.
Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек нет.
Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении".
Закончив с рассмотрением вопроса о субъектах правоотношений, связанных с возведением самовольных построек, и процессуальных вопросов, перейдем к анализу их объекта - самовольной постройки.
Как указывалось выше, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Прежде чем рассматривать все основания для сноса самовольной постройки или, наоборот, для признания прав собственности на нее, приведем пример одного интересного судебного решения, которое содержит не отраженное в ст. 222 ГК РФ определение о том, какой объект можно отнести к самовольной постройке, а какой таковым не является, несмотря на то, что возведен с нарушением строительных норм и правил.
Г. обратился в суд с иском о сносе возведенного строения, ссылаясь на то, что ответчиками Д. и Д. Д. на принадлежащем им земельном участке вплотную к забору, разделяющему земельные участки сторон, было возведено строение высотой 9 м без соблюдения требований строительных норм и правил, предписывающих размещение хозяйственных построек на расстоянии не менее 1 м до границ соседнего участка. При возведении строения были нарушены также и иные градостроительные и строительные нормы и правила, отсутствует соответствующая проектно-разрешительная документация. По мнению истца, возведением указанной постройки нарушаются его охраняемые законом интересы, в том числе затеняется территория принадлежащего ему участка, нарушается его право на неприкосновенность частной жизни, поскольку окна строения выходят на его участок, создается угроза жизни и здоровью, так как материал стен - пеноблоки - имеет меньшую прочность, чем материал, предусмотренный проектом. Истец просил обязать ответчиков снести возведенное строение.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 22.05.2007 требования истца были удовлетворены. Суд обязал ответчиков снести возведенное строение за свой счет и своими средствами.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.11.2007 решение суда в части удовлетворения иска Г. к Д.Д. было отменено и в указанной части в удовлетворении иска было отказано. В остальной части решение суда осталось без изменения.
В надзорной жалобе Д. просил отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Определением судьи Московского областного суда Т.А. Петровой от 07.04.2008 надзорная жалоба Д. вместе с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.
Удовлетворяя иск о сносе строения, суд исходил из того, что согласно заключению экспертизы от 01.11.2006 N 1476 ответчик возвел постройку не из бетонных блоков, а из пеноблоков, что является отступлением от проекта и ведет к снижению прочности и долговечности стен. При этом водоотвод с участка крыши спорного строения направлен на земельный участок истца и ведет к подтоплению участка, что не соответствует п. 7.5 СНиП 30-0297, не допускающего организацию стока дождевой воды с крыш на соседний участок. Хозблок был размещен на расстоянии менее 1 м от границы соседнего участка, что является нарушением п. 2.2 СП 30-102-99, п. 5.3.4 и п. 2.1 СНиП 2.07.01-89*, примеч. 1, п. 2.12*. Отсутствием ремонтной зоны вдоль стен длиной 270, 590, и 700 см было нарушено условие п. 2.12 СНиП 2-07-01-89 "Градостроительство", предусматривающего обязательность обеспечения возможности доступа к стенам и фундаментам возведенного строения для проведения ремонтных, профилактических работ и поддержания здания в исправном состоянии.
Отвергая довод ответчиков о том, что забор был смещен на 1 м вглубь территории земельного участка, принадлежащего Д., с целью создания ремонтной зоны для обслуживания забора, суд, руководствуясь заключением экспертизы N 853/19Ф от 07.05.2007, указал, что забор был расположен на границе земельных участков. При этом расстояние от стены постройки до забора не соответствовало требованиям о размещении постройки на расстоянии не менее 1 м до забора.
При указанных обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 304 ГК РФ и п. 2 ст 222 ГК РФ, пришел к выводу о том, что допущенные ответчиками при возведении самовольной постройки нарушения являлись существенными, создавали угрозу безопасности жизни и здоровью истца и его семьи, нарушали права и охраняемые законом интересы истца, а поэтому удовлетворил заявленные истцом требования.
Однако данный вывод суда был сделан с нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следовало, что спорный хозблок был включен в состав строений жилого дома, принадлежавшего ответчице Д., и была осуществлена государственная регистрация права собственности на жилой дом с надворными постройками, включавшими в себя спорный хозблок.
В материалах дела был представлен технический паспорт на жилое строение с хозяйственными постройками, согласно которому на принадлежавших ответчице земельных участках находились жилой дом, а также хозблок высотой 9,4 м, расположенный на границе с участком истца.
Из материалов дела следовало, что Г. обратился в суд с иском о сносе спорного строения на основании ст. 222 ГК РФ до осуществления Д. государственной регистрации права на спорное строение.
Вместе с тем при наличии государственной регистрации права собственности объект не может быть признан самовольной постройкой, что вытекает из смысла ст. 222 ГК РФ.
Однако в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ указанное обстоятельство судом на обсуждение не выносилось, исковые требования судом не уточнялись.
При этом требования об устранении нарушений права собственности, которые не связаны с лишением владения, основанные на положениях ст. 304 ГК РФ, Г. не предъявлялись.
При указанных обстоятельствах суд, основывая решение на положениях ст. 304 ГК РФ, вышел за пределы заявленных истцом требований, что являлось нарушением ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Кроме того, негаторный иск может быть удовлетворен лишь при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности у истца, а также факта нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика и продолжающимися на момент предъявления иска. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер. При этом истец также должен представить доказательства, что иных способов устранения препятствий, кроме указанных им в заявлении, не существует.
Между тем в надзорной жалобе Д. указывала, что права истца могли быть восстановлены и без сноса всего строения.
Допущенные судом и оставленные без внимания судебной коллегией существенные нарушения норм процессуального права в силу ст. 387 ГПК РФ являлись основанием для отмены судебных постановлений в части удовлетворения требований Г. к Д. о сносе возведенного строения и направления дела в указанной части на новое рассмотрение (постановление президиума Московского областного суда от 07.05.2008 N 333).
Первым обстоятельством, имеющим юридическое значение по делам о сносе или легализации самовольной постройки и подлежащим обязательному исследованию по делам данной категории, является наличие права на земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в ЕГРП, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о госрегистрации либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 22.11.2006)*(17), свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве бессрочного (постоянного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей"*(18).
В отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок суд обязан будет признать постройку самовольной и подлежащей сносу.
И. обратился в суд с иском к администрации г. Ульяновска, управлению Росреестра по Ульяновской области о признании отказа в узаконении самовольно возведенного жилого дома незаконным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок. И. мотивировал свои требования тем, что в 1973 г. спорное жилое строение было приобретено его матерью З.К. у Н.Е. по расписке за 4500 руб. Н.Е. жилой дом был возведен без разрешительной документации на самовольно захваченном земельном участке площадью 625,1 кв. м. После смерти матери И. со своей семьей остался проживать в спорном домовладении. Ответчиками в удовлетворении его заявлений об узаконении спорного домовладения и регистрации права собственности на него ему было отказано. И. полагал, что приобрел право собственности на спорное домовладение, поскольку его мать осуществляла владение указанным недвижимым имуществом добросовестно, не принимала никаких мер, направленных на сокрытие факта владения имуществом от третьих лиц, добросовестно исполняла обязанности, лежащие на ней, как на владельце жилого дома по уплате установленных законом обязательных налогов и сборов и других платежей. В течение всего периода владения домом никто не оспаривал ее право владения и пользования этим имуществом. И. просил удовлетворить его требования, так как получить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество он мог только на основании решения суда о признании за ним права собственности на это имущество.
Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 01.09.2008 в удовлетворении иска было отказано. В кассационной жалобе И. просил отменить это решение, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав П., судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела было видно, что индивидуальный жилой дом с пристройками и принадлежностями, общей площадью 64,77 кв. м, являлся самовольно возведенным строением. В техническом паспорте домовладения отсутствовали сведения о регистрации данного объекта и его правообладателях.
Согласно сообщениям Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ульяновской области земельно-правовые документы И. на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, не выдавались. Сведений о том, что когда-либо орган местного самоуправления выносил решение о закреплении за жилым строением земельного участка, суду также представлено не было.
Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что самовольное строительство представляет собой правонарушение (нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство). Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Согласно названной норме права постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ст. 218 ГК РФ для возникновения права собственности на новую вещь такая вещь должна быть изготовлена или создана лицом с соблюдением закона и иных правовых актов.
В данном случае земельный участок, на котором осуществлено строительство жилого дома, не принадлежит И. ни на каком вещном праве.
В соответствии с земельным законодательством земельные участки могут быть переданы в собственность бесплатно, если: 1) земельные участки с расположенными на них жилыми домами были приобретены гражданами в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"); 2) земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В подобном случае гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (ст. 9.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Истцом не оспаривалось, что спорный земельный участок был самовольно захваченным. Документов о выделении спорного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в материалы дела представлено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на самовольно возведенный жилой дом с пристройками и принадлежностями и самовольно захваченный земельный участок при домовладении не имелось (определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 14.10.2008).
Если лицо, возведшее самовольную постройку, не является владельцем земельного участка, то юридически значимым обстоятельством, подлежащим обязательному установлению, является наличие разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.
Бабушкинская КЭЧ района обратилась в суд с иском к П., Б. о приведении жилого помещения (квартиры), занимаемого ответчиками на основании договора социального найма, в прежнее состояние.
В ходе планового осмотра данного жилого дома комиссией было установлено, что ответчиками была самовольно произведена перепланировка занимаемого ими жилого помещения: в капитальной стене кухни оконный проем был преобразован в дверной, со стороны кухни и снаружи была пристроена лоджия. Перепланировка ответчиками была произведена самовольно, в КЭЧ не было представлено документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ, в том числе соответствующего разрешения на перепланировку, акта приемочной комиссии, не были внесены изменения в технический паспорт на жилое помещение.
Ответчики не согласились с исковыми требованиями, заявленными Бабушкинской КЭЧ, и заявили встречный иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Пояснили, что в 2005 г. к занимаемой ими квартире была пристроена лоджия на основании разрешения начальника домоуправления Т., по их заявлению от 03.06.2005. 12.04.2007 П. обратилась с заявлением к генеральному директору управляющей организации ООО "Адамат" Н. с заявлением о предоставлении разрешения узаконить возведенную лоджию, о чем на ее заявлении была проставлена резолюция Н. "оформить документы". 04.05.2007 П. обратилась с письменным заявлением к начальнику КЭЧ о получении разрешения с последующим оформлением документов на лоджию, однако в удовлетворении просьбы П. было отказано. Истцы по встречному иску указали, что возведенная ими из кирпича на фундаменте пристройка к квартире в виде лоджии не нарушала прав и законных интересов других граждан, не грозила обвалом, за ними могло быть признано право собственности на эту пристройку с внесением изменений в технический паспорт жилого помещения.
Суд своим решением удовлетворил исковые требования Бабушкинской КЭЧ, обязал ответчиков демонтировать наружные стены пристройки, восстановить оконный проем. В удовлетворении встречного иска суд отказал. В кассационной жалобе П. и Б. просили решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиками была возведена пристройка к жилому дому, которая нарушала права соседей по дому.
Вывод суда о нарушении прав соседей возведением пристройки являлся необоснованным, так как, разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил существенные обстоятельства, необходимые для разрешения спора. Суд не учел, что в данном случае имело место возведение пристройки с внешней стороны квартиры, на земельном участке, поэтому, разрешая спор, суду необходимо было руководствоваться ст. 222 ГК РФ.
Суду необходимо было установить, кому принадлежала земля, на которой была возведена пристройка, возражал ли собственник земли против возведения пристройки. Суду необходимо было привлечь к участию в деле собственника земли, на которой была возведена пристройка, и представителя Управления архитектуры для дачи необходимого заключения.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В данном случае суд первой инстанции не установил все обстоятельства, имевшие значение для правильного разрешения спора.
Поэтому судебная коллегия не могла признать решение суда законным и обоснованным, оно подлежит отмене по изложенным основаниям.
При новом рассмотрении дела суду необходимо было учесть изложенное, установить по делу все юридически значимые обстоятельства и дать им надлежащую правовую оценку (определение Московского областного суда от 05.02.2008 по делу N 33-7169).
Даже если лицо, которое возвело самовольную постройку, подтвердит свое право на земельный участок, это еще не свидетельствует о законности постройки на земельном участке, если этот участок предоставлялся не для целей строительства недвижимости. Поэтому следующим юридически значимым обстоятельством является соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Строительство недвижимого имущества, осуществляемое на земельном участке, не отведенном для этих целей, является самовольным.
А. обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке, мотивируя требование тем, что распоряжением главы администрации Караваненского сельсовета от 25.12.2002 N 17 дом был принят в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности он не может, так как им не было получено разрешение на строительство.
Администрация муниципального образования "Лиманский район" обратилась в суд со встречным иском к А. о сносе самовольно построенного жилого дома, указав, что он построен на землях сельскохозяйственного назначения, на которых строительство жилых домов запрещено законом.
Решением Лиманского районного суда Астраханской области от 28.05.2008 за А. право собственности на данный жилой дом было признано, а в удовлетворении встречного иска администрации муниципального образования "Лиманский район" о сносе самовольной постройки отказано.
В кассационный жалобе глава администрации муниципального образования "Лиманский район" поставил вопрос об отмене решения суда, поскольку признание права собственности на самовольно возведенный дом на землях сельскохозяйственного назначения было произведено с нарушением ст. 78, 79 ЗК РФ.
Заслушав представителя администрации муниципального образования "Лиманский район" У., поддержавшую доводы жалобы А., его представителя адвоката Р., считавших доводы жалобы необоснованными, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия сочла необходимым решение суда отменить ввиду неправильного применения норм материального права.
Удовлетворяя иск А. о признании права собственности на жилой дом, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом построен на арендованном земельном участке, введен в эксплуатацию в 2002 г., отклонений от противопожарных, санитарных и строительных норм не имел.
Однако судебная коллегия не смогла согласиться с таким решением суда.
Из материалов дела следовало, что дом был построен на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения. Данный земельный участок был предоставлен администрацией муниципального образования "Лиманский район" А. на основании договора аренды от 23.08.2007 N 236 для производства сельскохозяйственной продукции.
В силу ст. 77, 78 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Исходя из положений ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, поименованных в п. 1 данной нормы. Между тем А. в орган местного самоуправления с заявлением о переводе земельного участка в другую категорию земель не обращался.
Фактически самовольные действия А. по строительству дома на землях сельскохозяйственного назначения привели к изменению целевого назначения земельного участка и являются формой перевода земельного участка в иную категорию с нарушением процедуры, установленной указанным выше Законом. Однако в соответствии со ст. 78 ЗК РФ и п. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" основным принципом в соответствии с этим нормами является сохранение целевого использования земель сельхозназначения.
Довод А. о том, что предполагаемый к узаконению жилой дом, предназначался для работников, занятых сельскохозяйственными работами, не имел юридического значения, поскольку он не мог быть признан зданием, строением, сооружением, используемым для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
С учетом изложенного решение районного суда нельзя было признать законным и обоснованным.
При изложенных обстоятельствах и поскольку фактические обстоятельства, имевшие значение для дела, были установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имевшихся в деле доказательств, но судом были неправильно применены нормы материального права, кассационная коллегия сочла необходимым решение отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение, которым в иске А. о признании право собственности на жилой дом отказать, а встречный иск администрации муниципального образования "Лиманский район" о сносе самовольной постройки удовлетворить на основании абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ (определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 02.07.2008).
Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе и судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом удовлетворено быть не может. Иное противоречило бы требованиям ст. 8 ЗК РФ.
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Другим обстоятельством, требующим установления судом и непосредственно влияющим на исход дела о судьбе самовольной постройки, является наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации или разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Необходимо помнить, что существует перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. Он установлен п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. В соответствии с законодательством субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные перечни таких объектов.
Разрешение на строительство не требуется в случаях:
строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
иных, если в соответствии с Градостроительным кодексом получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51).
Наличие проектной документации, а тем более разрешения на строительство, облегчает для истца судебный процесс. При отсутствии возражений с другой стороны, к примеру, если разрешение на строительство выдано на один объект, а фактически построен другой, по делу не придется проводить судебную строительную или иную экспертизу.
Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В этом случае суд исследует другие юридически значимые обстоятельства соблюдения лицом, осуществившим самовольную постройку, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В рамках выяснения данного обстоятельства суду необходимо представить доказательства для ответа на следующие пять вопросов:
1) какие характеристики имеет самовольная постройка (площадь, назначение, этажность и т.п.). Для этого истец в рамках рассмотрения дела в суде должен представить соответствующие документальные доказательства, позволяющие с точностью идентифицировать спорную постройку, ее технические и строительные характеристики, а также подтвердить, что спорный объект относится к объектам недвижимого имущества. В свою очередь, суд, применяя ст. 222 ГК РФ, должен установить, о каком имуществе идет речь - движимом или недвижимом;
2) как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости;
3) в чем выразились нарушения строительных и иных обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома;
4) соблюдены ли необходимые требования земельного законодательства, охраны окружающей природной среды, экологические, противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила.
Прокурор Зеленоградского района Калининградской области (в защиту интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц) и территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области обратились в суд с иском к ООО "Е-Т" о признании одноэтажного здания для предприятия торговли, общественного питания "К. у м." самовольной постройкой и обязании ответчика снести данное здание за счет собственных средств.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного 21.02.2003 между Национальным парком (НП) "Курская коса" и ООО "Е.-Т." последнему был предоставлен земельный участок особо охраняемой природной территории площадью 0,6 га в лесничестве "З.Д." для использования в целях организации и обеспечения регулируемого туризма и отдыха. 15.09.2003 площадь земельного участка, предоставленного ООО "Е.-Т.", была увеличена (обществу был предоставлен земельный участок площадью 0,84 га). В ходе проведенной прокуратурой проверки было установлено, что на предоставленном в аренду земельном участке ООО "Е.-Т." последний возвел одноэтажное деревянное здание, отделанное декоративной плиткой, для предприятия торговли, общественного питания "К. у м.", построенное на фундаменте. При этом не были соблюдены требования градостроительного, природоохранного законодательства и законодательства об экологической экспертизе. Так, обществом не было получено разрешение на строительство данного кафе; у общества отсутствовали проектная документация на здание - кафе, государственное экологическое заключение по рабочему проекту здания - кафе. В связи с тем, что ответчиком были допущены нарушения действующего законодательства, не было получено согласований и заключений соответствующих органов на строительство спорного объекта, истцы сочли, что, возведя самовольно данное кафе и самовольно введя его в эксплуатацию, ответчик поставил под угрозу жизнь и здоровье людей, которые работали в кафе и посещали его.
Представители ООО "Е.-Т.", действовавшие по доверенностям, с заявленными требованиями не согласились, считая их не обоснованными. Они пояснили, что общество по просьбе администрации национального парка построило переезд через авандюну*(19), смотровую площадку, спасательную станцию, пешеходный переход через авандюну. После строительства данных объектов они были переданы в собственность Национального парка. Строительство кафе было ими согласовано с администрацией Национального парка. Данное кафе являлось временной постройкой, на которую никакой разрешительной и проектной документации не требовалось. Ответчики в удовлетворении заявленных требований просили отказать, поскольку ими не было допущено нарушений законодательства.
Выслушав стороны, оценив относимость, допустимость и достоверность представленных по делу доказательств по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд счел, что заявленные требования подлежали удовлетворению по следующим основаниям.
Судом было установлено, что 21.02.2003 г. между НП "Куршская коса" и ООО "Е.-Т." был заключен договор аренды земельного участка для использования его в целях организации и обеспечения регулируемого туризма и отдыха. Срок действия договора - с 16.05.2003 по 16.05.2027. Данный договор содержал сведения о том, что на предоставляемом земельном участке объекты недвижимости отсутствовали.
06.06.2005 ООО "Е.-Т." обратилось в администрацию НП "Куршская коса" с просьбой разрешить разместить летнее кафе на территории НП с правом обслуживания посетителей на открытой площадке на предоставленном в аренду земельном участке. На соответствующем письме была резолюция директора НП Т.Г.Н. "Не возражаю в установке временного сооружения".
Постановлением Совета Министров РСФСР от 06.11.1987 N 423 на территории Калининградской области был создан Национальный парк "Куршская коса".
Согласно Положению о ГУ "Национальный парк "Куршская коса", утвержденному руководителем Департамента охраны окружающей среды и экологической безопасности Министерства природных ресурсов РФ 31.01.2001, Национальный парк "Куршская коса" являлся природоохранным, эколого-просветительским и научно-исследовательским учреждением, территория которого имела природную, историко-эстетическую и рекреационную ценность и была предназначена для использования в природоохранных, просветительских, научных, культурных целях и для регулируемого туризма.
Как следовало из представленного суду договора аренды земельного участка ООО "Е.-Т.", в долгосрочную аренду был предоставлен на территории Национального парка земельный участок особо охраняемой природной территории в лесничестве "З.Д.".
В соответствии с п. 31 Положения о ГУ "Национальный парк "Куршская коса" на территории Национального парка устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учетом местных природных, историко-культурных, хозяйственных и иных особенностей. При этом выделялись следующие функциональные зоны: заповедная зона, особо охраняемая зона, рекреационная зона и зона хозяйственного назначения.
Несмотря на то что в договоре аренды земельного участка не было указаний на то, в какой функциональной зоне находился арендуемый ответчиком земельный участок, договор содержал особое условие (п. 1.1), в соответствии с которым для данного участка допускалась проектная единовременная рекреационная нагрузка в количестве 15 человек.
При этом, исходя из характеристик вышеуказанных функциональных зон и местоположения арендуемого земельного участка в лесничестве "З.Д.", данный земельный участок относился к особо охраняемой зоне, которая была призвана сохранить разнообразие природно-территориальных комплексов Куршской косы, места обитания редких видов животных и растений, оградить наиболее уязвимые комплексы от чрезмерной рекреации. Особо охраняемая зона исполняет также роль буфера заповедной зоны. В пределах особо охраняемой зоны запрещалась хозяйственная деятельность и обеспечивались условия для сохранения природных комплексов и объектов. Разрешается строго регулируемое посещение, ограниченное экскурсионное посещение по специально оборудованным маршрутам.
Проведенными 12.09.2007 и 18.01.2008 проверками было установлено, что на арендуемом ответчиком участке им было возведено деревянное одноэтажное строение - кафе, отделанное декоративной плиткой; была оборудована и уложена плитами площадка перед зданием кафе; уложены плиточные дорожки; установлены беседки; уложена плитами подъездная дорога к кафе; оборудована стоянка легкового автотранспорта. Здание было возведено на бетонном фундаменте, на территории арендованного участка находились водозаборная скважина, туалет.
Условиями договора аренды земельного участка (п. 3.2.1) предусматривалось, что новое строительство объектов недвижимости на арендуемой территории могло осуществляться по предварительному согласованию с "Арендодателем" в соответствии с проектной документацией, прошедшей экологическую экспертизу, при наличии разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выданное областной инспекцией государственного архитектурного строительного надзора РФ по Калининградской области, на основании дополнительного договора с "Арендодателем" о порядке и условиях производства планируемых работ.
Никакой проектной, разрешительной документации на строительство здания "К. у м." ответчиками суду представлено не было.
В опровержение заявленных требований ответчик ссылался на то, что спорный объект являлся не объектом капитального строительства, а временной постройкой и представлял собой летнее кафе, выстроенное из оцилиндрованного дерева, покрытое крышей из металлочерепицы.
С данными доводами суд согласиться не мог, поскольку сами ответчики пояснили, что к временному сооружению, как они называли кафе, была сооружена пристройка, возведенная из кирпича, которая уже является капитальной пристройкой.
При этом ответчики не представили суду доказательств (заключений архитектурных, строительных органов) того, что спорный объект являлся сборным, временным, который можно собрать и переставить в другое место.
Кроме того, несмотря на то, что условия договора аренды указывали на допустимую единовременную рекреационную нагрузку арендуемого земельного участка в количестве 15 человек, само кафе имеет 50 посадочных мест, 16 посадочных мест у барной стойки, количество работников кафе составляет семь человек. Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании и представители ответчика, а также это подтверждалось санитарно-эпидемиологическим заключением.
В соответствии с абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" одним из основных принципов охраны окружающей среды являлась обязательность проведения государственной экологической экспертизы проектов и иной документации, обосновывающих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказать негативное воздействие на окружающую среду, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан.
С 01.01.2007 данная норма закона существует в следующей редакции: обязательность проведения в соответствии с законодательством РФ проверки проектов и иной документации, обосновывающих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказать негативное воздействие на окружающую среду, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, на соответствие требованиям технических регламентов в области охраны окружающей среды.
Согласно ст. 33 вышеназванного Закона в редакции, действующей с 01.01.2007, экологическая экспертиза проводится в целях установления соответствия документов и (или) документации, обосновывающих планируемую хозяйственную и иную деятельность требованиям в области охраны окружающей среды.
Учитывая обстоятельства дела, исходя из требований действующих норм природоохранного законодательства, суд счел, что возведенное ООО "Е.-Т." здание являлось самовольной постройкой и подлежало сносу, поскольку было возведено без какой-либо проектной документации; разрешения на его строительство получено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил иск прокурора Зеленоградского района Калининградской области и территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области удовлетворить, признать спорное здание самовольной постройкой и обязать ООО "Е.-Т." снести его за счет собственных средств (решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 03.04.2008 по делу N 2-231/08).
Не во всех случаях строительство в природоохранной зоне влечет снос строения. В этой связи представляет интерес решение Пермского районного суда Пермской области.
К. обратился в Пермский районный суд Пермской области с иском к Главному управлению Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом, обязании зарегистрировать право собственности, указывая, что дом был построен на месте ранее приобретенного им по договору купли-продажи, право собственности на старый дом было зарегистрировано в 2002 г., старый дом пришел в негодность и в 2004 г. вновь возведенный дом был принят в эксплуатацию, земельный участок передан ему в аренду для строительства жилого дома. ГУ ФРС отказало в регистрации права собственности, поскольку земельный участок был расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта "Усть-Качка". Пункт 3 Положения об округах санитарной и горно-строительной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 45, устанавливает, что на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что дом построен на месте старого, который был идентичным по влиянию на окружающую среду, право собственности на старый дом было зарегистрировано за истцом, централизованные системы водоснабжения и канализации в месте строительства дома (с. Усть-Качка) отсутствуют, требования вышеуказанного Положения должно распространяться на вновь осваиваемые местности (решение Пермского районного суда Пермской области по делу N 577/04);
5) являются ли отступления существенными.
Постройка признается самовольной, если градостроительные и строительные нарушения являются существенными. Понятие существенности нарушений в ст. 222 ГК РФ не раскрывается. Представляется, что существенными могут являться такие отступления от строительных и градостроительных норм и правил, в результате которых нарушаются права и интересы других лиц, возникает угроза для жизни и здоровья граждан.
Для разъяснения всех вышеперечисленных вопросов требуются специальные познания в различных областях науки и техники, в связи с чем по делам данной категории необходимо проводить соответствующую судебную экспертизу.
Кроме того, в качестве доказательств соответствия строений градостроительным и строительным нормам и правилам могут представляться справки и заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, в частности, заключения органов архитектуры и градостроительства о том, что объект пригоден к дальнейшей эксплуатации.
Последним юридически значимым обстоятельством, подлежащим исследованию судом, является соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Исходя из общего принципа возложения на стороны бремени доказывания, наличие нарушений должна доказывать та сторона, чьи права и законные интересы были нарушены возведением самовольной постройки.
Несмотря на это, полагаем, что при назначении экспертизы по делу следует ставить перед экспертами вопрос о том, нарушаются ли чьи-либо права возведенной постройкой. Конечно, вопрос следует формулировать с учетом познаний эксперта в определенной области (например, нарушаются ли права на земельный участок смежных землепользователей).