У владельца бизнеса при продаже недвижимости часто возникает много вопросов? Какой налог необходимо платить? Размер взноса? В чем состоят отличия при продаже жилых и нежилых объектов? Ниже в статье попробуем подробно разобраться в данных вопросах.
Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже. Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения. Итак, размер налога будет зависеть от формы ведения бизнеса:
Обязательным условием для реализации объекта является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость.
Для того, чтобы совершить сделку по продаже недвижимого имущества необходимо:
При продаже имущества в зависимости от того является ли оно жилым или нежилым юридическое лицо обязано перечислить государству два вида налога:
При продаже жилой недвижимости юридическое лицо избавляется от уплаты НДС. То есть в данном случае нужно будет оплатить только подоходный налог.
Что касается размера налога, то он зависит от множества факторов, например, от выбранной компанией системы налогообложения, перечня основных видов деятельности. Расчетом точной суммы налога должен заниматься бухгалтер предприятия.
Реализуя коммерческую недвижимость юридическое лицо обязано оплатить налог на прибыль (подоходный), а также НДС.
К коммерческой недвижимости можно отнести:
Сумма оплаты НДС рассчитывается исходя из общей стоимости объекта недвижимости. Как уже отмечалось ранее размер НДС составляет 18% от цены указанной в договоре купли-продажи.
Цена на коммерческую недвижимость зависит в первую очередь от экономической обстановки в регионе и стране в целом. Это связано с тем, что подобные объекты приобретаются исключительно с целью ведения бизнеса.
Процесс оплаты НДС выглядит следующим образом:
Не стоит забывать о том, что при продаже коммерческой недвижимости необходимо иметь следующий пакет документов для осуществления сделки:
Следует обратить особое внимание на то, что при продаже недвижимости как жилой, так и нежилой юридическое лицо в обязательном порядке обязано не только оплатить все виды налогов, но и отчитаться в налоговой. Для этого необходимо заполнить декларацию НДФЛ-3 и предоставить ее в налоговый орган до конца налогового периода.
Бухгалтер предприятия должен учесть все нюансы и правильно рассчитать сумму налога. Этот момент является очень важным, так как если предоставить недостоверные данные, то в дальнейшем это может повлечь за собой штраф в большом размере.
Каждый владелец бизнеса должен понимать, что при продаже той или иной недвижимости не стоит забывать об оплате налогов, а также сдаче соответствующей отчетности.
Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?
Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.
Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.
Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.
В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.
Соответствующий период:
Важный нюанс : законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.
Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
Важный нюанс : в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
Пример.
Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.
Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс : законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов - например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
В собственности физических лиц могут быть не только квартиры, дачи, комнаты, но и нежилые помещения. При этом наличие таких объектов далеко не всегда связано с предпринимательской деятельностью их собственника.
В случае продажи нежилого помещения физическим лицом у него может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы с физических лиц (далее - «НДФЛ»). Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы, исходя из следующих исходных данных: собственник является налоговым резидентом России, не имеет статуса индивидуального предпринимателя; нежилое помещение находится на российской территории.
Чтобы решить, возникает или нет обязанность по уплате НДФЛ, принципиальное значение имеют следующие данные:
Последнее связано с тем, что с 01.01.2016 изменился так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Ранее он был равен трем годам, сейчас составляет по общему правилу пять лет. Время нахождения объекта в собственности имеет ключевое значение: если продажа осуществляется по истечению установленного срока, то отсутствует обязанность по уплате налога (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - «НК РФ»), а также ст. 217.1 НК РФ). Здесь необходимо два пояснения. Во-первых, «старый» трехлетний период продолжает применяться, но в отношении тех нежилых помещений, которые были приобретены до 01.01.2016. Во-вторых, «новый» минимальный пятилетний срок нахождения в собственности объекта применяется к тем из них, которые приобретены после 01.01.2016.
Также трехлетний минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества применяется в случае, если:
Кроме того, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен минимальный предельный срок владения таким объектом.
Необходимо обратить внимание, что если продаваемый объект использовался в предпринимательской деятельности, то указанные послабления на него не распространяются. В данном случае:
В случае, если объект недвижимого имущества продается до истечения минимального предельного срока владения им и не был замечен в предпринимательской деятельности, то возможны следующие варианты.
Пользуясь случаем, можно ещё раз обратить внимание на проблему «предпринимательского» характера объекта недвижимости, но немного в иной плоскости. Речь идет о ситуации, когда предприниматель продает недвижимость. Возникает споры с налоговыми органами: продажа в рамках предпринимательства или в качестве «простого» гражданина.
Суды весьма неохотно воспринимают доводы, что предприниматель, реализуя имущество, может действовать вовсе не как предприниматель, а как простой гражданин. Как следствие - отказ в вычетах, требования уплаты налогов (и не только НДФЛ, но и НДС). Для победы требуются весьма веские аргументы и доказательства неучастия объекта в предпринимательстве. Также существенно для уменьшения налоговой базы сохранение документов, подтверждающих понесенные расходы при приобретении продаваемого объекта.
Специалисты многократно побеждали в судах, рассматривающих дела о защите прав наших клиентов - собственников домов и земельных участков (см., например, ). И по своему опыту знают, как нелегко потом добиться исполнения судебных решений по таким делам.
Уточнение клиента
Но был договор аренды без государственной регистрации на 11 мес.
Александр оставил отзыв о сайте - показать
По заданному мною вопросу, видимо, отсутствует судебная практика, поэтому однозначного ответа не получил. Однако, юристы осветили различные варианты решения и возможные последствия. В рамках данного сервиса полученной информации достаточно для понимания проблемы. Спасибо.
08 Апреля 2016 12:05900
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (14)
Юрист
Общаться в чате
Здравствуйте!
уплачивается ли НДФЛ при продаже недвижимого имущества (назначение - нежилое), принадлежащего физическому лицу, которое использовалось под производство:
1. в собственности более 3хлет на 31.12.215
2. получено по договору дарения от родственника, от родного отца
спасибо
Подскажите, Вы зарегистрированы в качестве ИП?
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Здравствуйте, Александр!
Если Вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то согласно Письму Минфина РФ от 26 декабря 2011 г. N 03-04-05/9-1100 «О налогообложении НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения»:
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
В целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».
Если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более трех лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого помещения не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
В Вашем случае данное помещение использовалось для производства, а значит в коммерческой деятельности, поэтому при продаже необходимо уплатить НДФЛ в размере 13% от продажной цены.
Если же Вы не являлись индивидуальным предпринимателем, и не получали коммерческую прибыль от производства в цеху, то тогда при продаже недвижимости НДФЛ платить не нужно.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
которое использовалось под производство:
Александр
Александр вы осуществляли предпринимательскую деятельность или имущество кому то передавалась в аренду?
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист
Общаться в чате
уплачивается ли НДФЛ при продаже недвижимого имущества (назначение - нежилое), принадлежащего физическому лицу, которое использовалось под производство:
Если помещение использовалось в предпринимательской деятельности, необходимо уплатить налог:
ПИСЬМО
от 17 марта 2016 г. N 03-04-05/14843
Департамент налоговой рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи находившегося в собственности более трех лет нежилого здания, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе,находившихся в собственности налогоплательщика три года и более , а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого здания, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
В случае если физическим лицом к моменту продажи нежилого здания, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, доходы, полученные от продажи такого здания, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Имущественный налоговый вычет при продаже имущества, приобретенного в собственность до 1 января 2016 года, предоставляется в соответствии со статьей 220 Кодекса в случаях, когда такое имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
И.о. директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
Свернуть
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
ПРи продажи коммерческой недвижимости которая находилась в собственности более 3 лет, приобретена до1 января 2016 г. на основании ст.217.1
Налогового Кодекса вы освобождаетесь от налога на доход
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
Юрист
Общаться в чате
Александр
1. в собственности более 3хлет на 31.12.215
В этом случае, Ваши доходы от продажи нежилого помещения не облагаются НДФЛ , поскольку помещение находилось у Вас в собственности более 3 лет.
Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
Свернуть
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
собственник помещения НЕ является и НЕ являлся ранее никогда индивидуальным предпринимаетелем, помещение использовалось как производственная площадка для своей же ООО, арендных платежей не было
Александр
Раз не было даже договора аренды недвижимости, то налог платить не нужно, так как нежилая недвижимость находилось в собственности более 3-х лет (на 01.01.2016 г.).
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
собственник помещения НЕ является и НЕ являлся ранее никогда индивидуальным предпринимаетелем, помещение использовалось как производственная площадка для своей же ООО, арендных платежей не было
Александр
В этом случае от НДФЛ Вы освобождены, можете спокойно продавать по любой цене, не боясь налогообложения.
Желаю Вам удачи!
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
Свернуть
получен
гонорар
25%
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
собственник помещения НЕ является и НЕ являлся ранее никогда индивидуальным предпринимаетелем
Александр
Вопрос: Об освобождении от НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения, приобретенного до 1 января 2016 г.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 февраля 2016 г. N 03-04-05/4388
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи нежилого помещения, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц в случае, если данное помещение не использовалось в предпринимательской деятельности.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
01.02.2016
Как видите освобождаются от уплаты налога.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Калининград
Общаться в чате
уплачивается ли НДФЛ при продаже недвижимого имущества (назначение - нежилое), принадлежащего физическому лицу, которое использовалось под производство
Александр
Добрый день!
По существу Вашего вопроса могу сообщить и пояснить следующее, что данные
правоотношения регулируются гражданским законодательством Российской Федерации,
в соответствии с которым данные правоотношения отрегулированы в - Письме
Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14057 с которым рекомендую ознакомиться.
В данном случае налогообложения зависит от двух положений: Первое - Если вы
являлись ИП и в своей деятельности использовали данное имущество для
предпринимательских целей, то соответственно доходы от такой сделки продажи
учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу,
уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (УСН).
2. Если же Вы просто будете являться ИП, и в деятельности не использовали данную
недвижимость в предпринимательской деятельности, то налог придется заплатить в
размере 13% от стоимости реализуемого имущества. Кроме того - В соответствии с
п. 17.1 ст. 217
Кодекса не
подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые
физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,
включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных
участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. В тоже время
положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими
лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными
предпринимателями в предпринимательской деятельности. В целях налогообложения
нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество». Если нежилое помещение
находилось в собственности налогоплательщика более трех лет и не использовалось
в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого
помещения не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц». С
Уважением…
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
25%
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Вопрос: Об НДФЛ при продаже в 2016 г. нежилого помещения, приобретенного в 2012 г.Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИДепартамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в ноябре 2012 года физическим лицом приобретено в собственность нежилое помещение, которое оно планирует продать в 2016 году.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральных формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса установлено, что не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 382-ФЗ) предусматривается увеличение до пяти лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 382-ФЗ положения, предусмотренные, в частности, пунктом 17.1 статьи 217, статьей 217.1 Кодекса, применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Таким образом, порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества, предусмотренный Федеральным законом N 382-ФЗ, будет применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность физических лиц после 1 января 2016 года.
Учитывая изложенное, в случае продажи в 2016 году указанного нежилого помещения, принадлежавшего налогоплательщику более трех лет, доходы от его продажи освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц.Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
10.02.2016
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
50%
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
помещение использовалось как производственная площадка для своей же ООО, арендных платежей не было, но был договор аренды без государственной регистрации на 11 мес.
Александр
Здравствуйте, Александр. Не совсем согласен с коллегами. Вопрос у вас не однозначный, а несколько спорный. Если налоговому органу в ходе проверки вас, либо ООО, станет известно о том как именно использовалось данное имущество, высока вероятность того, что ими будет признан факт использования его в предпринимательской деятельности, а, следовательно, вам будет отказано в применении льготы по п.17.1 ст. 217 НК РФ и вам придется оспаривать это в суде.
Подробно вопрос по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом без статуса ИП рассмотрен в нижеприведенном письме ФНС РФ:
Вопрос: О признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью в целях исчисления НДФЛ.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.
Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
08.02.2013
Тема налогового планирования и налоговой оптимизации актуальна не только для организаций и индивидуальных предпринимателей, но и для физических лиц. Так, вопросы могут возникнуть, когда физическое лицо встречается с необходимостью продать свое имущество. Не все знают, но здесь тоже есть возможности спланировать так, чтобы меньше платить налоги или вообще не платить. Так, ко мне часто обращаются с вопросом: как быть в случае продажи нежилого помещения.
Все ниже рассмотренные ситуации предполагают что физическое лицо является резидентом РФ.
Ситуация 1.
Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3-х лет.
При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более .
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из положений приведенного п. 17.1. ст. 217 НК РФ нежилые помещения отнесены к «иному имуществу».
Сложности могут возникнуть в случае, если вы осуществляете (осуществляли) предпринимательскую деятельность. С чем связаны эти сложности? При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию о продавце. После чего налоговый орган может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как индивидуальный предприниматель и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по адресу проданного нежилого помещения. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ отпадают. Даже если физическое лицо сдавало это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, но налоговый орган может попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду – то нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.
Что может насторожить налоговую в такой ситуации:
— ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП , сдавал отчётность, а потом закрыл свою деятельность в качестве ИП и продал помещение от имени физического лица, владевшего этой недвижимостью больше 3-х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, как физическое лицо, платить не должно;
— наличие договоров аренды помещения, заключенных от имени ИП;
— наличие договоров на оказание коммунальных затрат, охранных услуг, заключенных от имени ИП, включение коммунальных и иных расходов на содержание помещения в состав расходов при исчислении налогов по предпринимательской деятельности;
— наличие первичных бухгалтерских документов, где в качестве адреса грузоотправителя или грузополучателя значится проданное нежилое помещение.
Важно!
Обращаю внимание на порядок исчисления сроках владения нежилым помещением . Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности. Но, если сперва была куплена квартира, которая в последующем была переведена в нежилое помещение, 3- х летний срок считается с момента регистрации объекта в качестве именно нежилого помещения.
Ситуация 2.
Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3-х лет.
В этом случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% . Но ст. 220 НК РФ предусматривает два варианта уменьшения этого налога :
Пример 1. Иванов И. В. продал нежилое помещение за 1 000 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (1 000 000 – 250 000) х 13 % = 97 500 рублей.
Пример 2. Кондратьев С. И. продал нежилое помещение продано за 250 000 рублей. Вычет применяется на всю стоимость и налог в этом случае равен 0;
Пример. Жевнов Н. Н. продает за 1 000 000 рублей нежилое помещение, которое приобреталось 2 года назад за 700 000 рублей, НДФЛ в этом случае составит (1 000 000 – 700 000) х 13 % = 39 000 рублей.
При продаже обязательно сравнивайте два приведенных варианта уменьшения налога и обязательно храните все документы, связанные с приобретением нежилого помещения.
Рассмотренная ситуация также имеет отношение к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве ИП, а так же к физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП, но не осуществлявших предпринимательскую деятельность с использованием проданного нежилого помещения.
А теперь советы:
Что же касается продажи нежилого помещения индивидуальными предпринимателями, то это тема для отдельной статьи. Прошу вас оставить ваше мнение об актуальности для вас такой информации.
