Организации достаточно часто арендуют квартиры для своих сотрудников. При этом возникает много вопросов, связанных с удержанием НДФЛ как с доходов арендодателей — физических лиц, так и с доходов сотрудников, для которых арендуется квартира. В письме от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272 Минфин России попытался дать ответы на эти вопросы.
Арендатор имеет право на субаренду на имущество полностью или частично на срок до двух лет, если его отсутствие является временным и оправданным. Вы должны установить договор аренды с новым арендатором и отправить копию владельцу устройства до начала субаренды. В договоре аренды должны быть указаны даты начала и окончания субаренды.
Сумма депозита не может превышать трехмесячную арендную плату. Владелец может также потребовать оплату трехмесячной арендной платы заблаговременно. Этот аванс может быть использован для оплаты аренды в месяцы, непосредственно предшествующие освобождению жилища. Депозит и арендная плата, уплаченная заранее, не могут превышать шестимесячную арендную плату.
Информация о доходе должна быть персонифицирована
Мы уже обращались к теме исчисления и удержания НДФЛ при аренде недвижимости, принадлежащей на праве общей собственности нескольким физическим лицам («БП», 2012, № 11). Теперь и Минфин России уделил внимание этому вопросу.
В комментируемом письме рассмотрена следующая ситуация. Организация арендует квартиру для проживания в ней своего работника. Арендодателями являются несколько физических лиц, так как квартира находится в их долевой собственности. Арендная плата в полном объеме перечисляется на счет одного из арендодателей. У организации возник вопрос: должна ли она в этом случае исполнять обязанности налогового агента по НДФЛ?
Целесообразно просить квитанцию, подтверждающую оплату депозита и аванса за аренду, а также за оплату аренды. Если владелец отказывается выдавать, можно оплатить банковским переводом или проверить, чтобы отслеживать сделанные платежи. Закон обязывает владельца предоставить жилье в хорошем состоянии, то есть он должен быть чистым, окна не должны быть повреждены, а внешние двери оборудованы замками и ключами.
Настоятельно рекомендуется создать письменный инвентарь на момент перемещения, чтобы стороны могли вместе проверить состояние имущества. Вы не обязаны подписывать его, если вы не согласны с его содержанием или если оно не соответствует условиям аренды.
Минфин России со ссылкой на положения ст. 226 НК РФ разъяснил, что организация (арендатор), производящая выплаты по заключенному с физическим лицом (арендодателем) договору аренды недвижимого имущества, признается налоговым агентом в отношении арендной платы, выплачиваемой физическому лицу. Соответственно, она должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ. Однако, констатировав этот факт, Минфин России не пояснил, каким образом организация может исчислить и удержать НДФЛ при аренде квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких граждан. Организация не может просто взять и удержать НДФЛ с суммы арендной платы по ставке 13%. Ведь арендная плата — это доход всех арендодателей, а не только того лица, кому она перечисляется. Соответственно для исчисления и удержания НДФЛ с доходов каждого из арендодателей организация должна обладать информацией о размере дохода каждого из них.
В течение 14 дней после въезда арендатор должен письменно уведомить арендодателя о любых дефектах, даже тех, которые он не хочет ремонтировать. Если вы не укажете эти дефекты владельцу, вы можете нести ответственность и заплатить за ремонт. Если в аренде указано, что вы несете ответственность за обслуживание определенного оборудования, рекомендуется проверить, что оборудование работает должным образом.
Рекомендуется, чтобы вы сохраняли копии отчетов о неисправностях владельцу и фотографировали как доказательство при перемещении. Арендная плата должна выплачиваться ежемесячно, обычно 1-го числа месяца. Можно добавить плату за отопление, электричество, кабель или антенну.
При долевой собственности доходы от использования общего имущества распределяются пропорционально долям собственников, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Поэтому для исполнения обязанностей налогового агента по НДФЛ организация должна запросить у собственников информацию о том, как распределяется между ними доход от сдачи в аренду принадлежащей им квартиры. При наличии такой информации никаких препятствий для исполнения обязанностей налогового агента у организации нет. Но если собственники по каким-либо причинам откажутся предоставить организации подобную информацию, выплачиваемые группе арендодателей доходы в виде арендной платы будут не персонифицированными. Соответственно у организации в этом случае обязанностей налогового агента, на наш взгляд, не возникнет.
Нагревательные нагрузки рассчитываются либо путем считывания счетчиков, установленных на радиаторах, либо путем оценки в соответствии с площадью корпуса. Отопление должно регулироваться каждый месяц, а регуляризация проводится один раз в год. Электричество должно быть выплачено непосредственно поставщику. Сумма, подлежащая выплате, основана на ежегодной оценке потребления. Счетчик поднимается один раз в год. Если сумма выплаченных превышает ваш расход, переплата будет возвращена вам.
Если арендодатель хочет увеличить арендную плату, он должен дать уведомление за 3 месяца. В этом уведомлении указывается размер увеличения, причина увеличения и указывается, что у арендатора 6 недель, чтобы сформулировать свои возражения. Если уведомление не содержит такой информации, оно считается недействительным.
Таким образом, чтобы не осложнять себе жизнь, организации при заключении договора аренды квартиры, находящейся в долевой собственности, обязательно нужно получить от собственников информацию в письменном виде о порядке распределения между ними доходов в виде арендной платы. Если такую информацию собственники не предоставляют, от аренды данной квартиры лучше отказаться. Или придется быть готовым к спорам с налоговиками и отстаиванию своей позиции в суде.
Увеличение арендной платы может привести к увеличению депозита и арендной платы, выплаченной заранее. Рекомендуется вывезти домашнее страхование на личные вещи. Он охватывает все оборудование в жилом помещении, если оно повреждено или разрушено в результате пожара, взлома или наводнения. Страховая премия зависит от стоимости оборудования и ваших вещей.
Владелец должен взять на себя страхование на самом здании. Содержание внешнего и внутреннего жилья зависит от расходов владельца, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор обязан только убедиться, что замки и ключи находятся в хорошем состоянии.
НДФЛ зависит от счетчика
Еще один интересный вопрос, затронутый в письме, связан с начислением НДФЛ с сумм возмещения арендатором затрат на коммунальные услуги. Этой темы Минфин России уже касался в письме от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587. Тогда специалисты финансового ведомства высказали следующую позицию.
Стоимость возмещенных арендатором арендодателю — физическому лицу расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, является доходом налогоплательщика, подлежащим обложению НДФЛ на общих основаниях. Оплата арендатором расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды, поскольку арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных арендатором исключительно в своих интересах. В отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению НДФЛ.
Вы не можете разместить жилье без согласия владельца. Вы должны заранее сообщить владельцу домашнего прибора. Уведомление должно быть предоставлено в письменной форме, если это возможно, заказным письмом с подтверждением получения, за 3 месяца до даты выпуска жилья, если арендная плата не предусматривает иное время. Период уведомления может варьироваться от одного до трех месяцев в зависимости от того, желает ли арендодатель или арендатор расторгнуть договор, иногда даже за его пределами.
Вы должны оставить устройство в том же состоянии, что и при перемещении. Если инвентарь сделан, вы не обязаны подписывать его, если вы не согласны с его содержанием. Рекомендации такие же, как при перемещении. Рассмотрите вопрос о получении квитанции при возврате ключей.
Придерживаясь этой же позиции, в комментируемом письме Минфин России подробно разъяснил, какие конкретно виды коммунальных и эксплуатационных услуг, возмещаемых арендатором арендодателю, подлежат обложению НДФЛ, а какие нет, а также подсказал, как можно уменьшить сумму НДФЛ арендодателя.
Он отметил, что доходом арендодателя, подлежащим обложению НДФЛ, является стоимость возмещенных арендатором расходов на отопление, теплоснабжение, услуги домофона, на содержание, ремонт жилого помещения и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, поскольку размер оплаты за них не зависит от фактического потребления этих услуг. А вот оплата арендатором расходов, фактическое потребление которых фиксируется на основании показаний счетчиков (водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение), НДФЛ не облагается, поскольку не образует экономической выгоды у физлица (арендодателя).
За восемь дней до вашего отъезда вы должны сообщить свой новый адрес владельцу. Средняя стоимость гостиничного номера в Копенгагене для двоих, включая завтрак. Цена ночи в общежитии зависит от времени года, оборудования комнаты и количества пассажиров.
Вы можете найти информацию на следующих сайтах. Вы можете найти информацию на следующем веб-сайте. Кровать и завтрак. . Для получения дополнительной информации посетите следующие веб-сайты. Напряжение и розетки электрооборудования идентичны французским стандартам.
Условия, охватываемые законодательством провинций. Аренда жилья, включая мобильные дома и аренду жилья выбранных учебных заведений. Сезонные или временные помещения, в том числе гостиницы, мотели, мотели, курорты, коттеджи, летние лагеря, коттеджи или каюты, гостиницы, кемпинги, прицепные парки или жилые помещения для туристов. фермерское жилье Бизнес-жилье Некоммерческое жилье в определенных ситуациях Жилье, обслуживающее исправительные и исправительные учреждения Больницы Жилые центры Краткосрочные приюты Размещение учебных заведений для сотрудников и Студенты Жильцы и жильцы Жильцы и жильцы должны делиться ванной или кухней с владельцем, супругом, ребенком, родителем или супругом / партнером или родителем одного пола, если один или другой из этих лиц живет в здании, где расположены жилища Помещения, занятые в коммерческих или сельскохозяйственных целях, к которым прикреплена жилая часть, принадлежащая той же аренде, если одно и то же лицо занимает помещение и жилую часть. Некоторые реабилитационные и лечебные учреждения, например учреждения, предлагающие жилье в течение определенного периода времени. Имущество лишается Короны по праву провинции Онтарио по закону Онтарио, включая конфискованное имущество и имущество, которое было бездействующим или может быть бездействующим. в пользу Короны в праве Онтарио по закону Онтарио. Временные лечебные учреждения. . Специальные правила распространяются на.
Разъяснения финансистов совершенно справедливы. Ведь расходы на коммунальные услуги, размер которых не зависит от фактического потребления, собственник квартиры несет в любом случае, независимо от того, сдает он квартиру или нет. И если арендатор возмещает арендодателю такие расходы (то есть фактически оплачивает их за него), у арендодателя возникает доход, облагаемый НДФЛ. Чтобы уменьшить сумму НДФЛ со стоимости возмещаемых арендатором коммунальных услуг, арендодателю нужно воспользоваться подсказкой Минфина России и установить счетчики на газ, воду и отопление (если это возможно).
Жилье для членов некоммерческих жилищных кооперативов; медицинские учреждения; мобильные домашние парки и земельные земельные участки. Все типы периодов аренды разрешены, но имеют преимущество перед арендой. Иными словами, если положения договора аренды не согласуются с положениями устава, то применяется последний.
Обязательно ли подписывать договор аренды? Если договор является устным, владелец должен письменно уведомить владельца о своем имени и адресе, чтобы он мог отправлять уведомления или давать ему документы. Владелец должен предоставить эту информацию не позднее, чем через 21 день после начала аренды. Если владелец пренебрегает предоставлением этой информации, обязательство по выплате арендной платы приостанавливается до ее соответствия. Если договор аренды заключен, арендодатель должен предоставить копию договора аренды арендатору в течение 21 дня с момента подписания.
НДФЛ с дохода работника при аренде жилья
Еще один вопрос, затронутый в письме, это обложение НДФЛ стоимости аренды жилья, которая оплачивается организацией за работника. Тут Минфин России ничего нового не сказал. Он считает, что в этом случае имеет место доход, полученный работником в натуральном виде, который подлежит обложению НДФЛ. Аналогичной точки зрения Минфин России придерживается давно (письма от 17.01.2011 № 03-04-06/6-1 и от 11.06.2010 № 03-04-06/6-118).
Является ли сообщение о состоянии проживания подписанным по прибытии и отъезду обязательным? Рекомендуется составить такой список, но не обязательно. Арендодателю может потребоваться максимальный депозит не более одной месячной арендной платы, но он не может быть залоговым депозитом, поскольку такая процедура запрещена в Онтарио. Аренда за последний месяц может быть собрана, но она не может быть использована в качестве гарантии от возможного ущерба. Владелец получает арендную плату за последний месяц или, если это еженедельная аренда, арендная плата в начале аренды и дает арендатору проценты.
Однако суды считают иначе. Так, ФАС Уральского округа в постановлении от 08.06.2012 № Ф09-3304/12 по делу № А07-9065/2011 отметил, что договор аренды квартиры для сотрудника заключался в целях осуществления хозяйственной деятельности организации. Выплаты арендодателям жилых помещений связаны с исполнением сотрудником его должностных обязанностей, предусмотрены условиями трудового договора, не связаны с системой оплаты труда и произведены в интересах самого общества как работодателя. Оплата за наем жилого помещения осуществлялась самой организацией непосредственно арендодателям жилых помещений. Данные затраты отнесены ею на общехозяйственные расходы, в фонд заработной платы не включались. Налоговая инспекция не доказала, что денежные средства, предназначенные для оплаты найма жилья, фактически остались у сотрудника в свободном распоряжении и были им израсходованы на личные нужды. Поэтому у нее отсутствуют основания для возложения на организацию обязанности по удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы.
Согласно Закону о жилых квартирах процентная ставка, выплачиваемая ежегодно арендатору, соответствует Директиве о повышении арендной платы. в том же году, за который должен выплачиваться проценты. Этот депозит не может использоваться до последнего месяца аренды и ни в коем случае не считается депозитом или депозитом в случае ущерба.
Владелец не может требовать поэтапно. Он также не взимает плату или другие аналогичные суммы денег у арендатора или потенциального арендатора, кроме арендного депозита за последний месяц аренды. Владелец может запросить проверки после истечения срока, но не может отказаться арендовать арендатору, который отказывается предоставить их. Хозяин должен предоставить арендатору квитанцию об уплате арендной платы, если он этого потребует.
А ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 02.09.2011 № А70-10656/2010 подчеркнул, что расходы общества по аренде квартиры для сотрудника в период его работы непосредственно связаны с исполнением им трудовых обязанностей, имеют компенсационный характер и не могут быть включены в его доход, облагаемый НДФЛ. Аналогичная точка зрения изложена в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 17.11.2010 № А45-26455/2009, Московского округа от 21.08.2008 № КА-А40/7732-08 по делу № А40-65206/07-75-393 и Уральского округа от 29.10.2007 № Ф09-8769/07-С3 по делу № А07-23198/06.
Владелец и арендатор могут договориться продлить или продлить срок аренды на тех же условиях или на новых условиях. Если обе стороны не могут договориться об истечении срочной аренды, аренда автоматически возобновляется ежемесячно, если арендатор ежемесячно оплачивает аренду или арендует, если арендатор платит еженедельную аренду.
Конец аренды: уведомление и сроки. Ответственность арендодателя и арендатора заключается в том, чтобы возобновить или прекратить аренду до истечения срока его действия. Владелец может только расторгнуть срок аренды по причинам, указанным в Законе; он не может прекратить его просто потому, что он истек. Когда срочная аренда становится ежемесячной арендой, арендодатель не может заставить арендатора подписать другую аренду или согласиться на новый фиксированный срок. При возобновлении аренды, если не согласовано иное, все условия, отличные от срока аренды, остаются неизменными, за исключением увеличения арендной платы.
ФАС Московского округа в постановлении от 21.08.2008 № КА-А40/7732-08 разъяснил, что в соответствии со ст. 169 ТК РФ при переезде работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность работодатель обязан возместить работнику в том числе и расходы по обустройству на новом месте жительства. Такое возмещение в ст. 165 ТК РФ прямо указано в составе гарантий и компенсаций. Согласно ст. 169 ТК РФ под обустройством на новом месте жительства понимается оплата за проживание работника в течение всего периода работы. Поскольку указание на разовую или постоянную оплату работнику за обустройство на новом месте в данной статье отсутствует, то, учитывая отсылку в этой норме на соглашение между работником и работодателем (трудовой договор), в данном случае порядок этих выплат определяется именно в трудовом договоре.
Арендодатель может увеличить арендную плату, предоставив письменное уведомление за 90 дней. Чтобы прекратить аренду, арендодатель должен предоставить письменное уведомление арендатору, и сроки зависят от оснований для прекращения. Арендатор может расторгнуть арендную плату ежедневно или еженедельно по письменному уведомлению на 28 дней. В противном случае арендатор должен предоставить уведомление за 60 дней, прежде чем покинуть помещение.
Прекращение сексуального или семейного насилия. Арендатор, который является жертвой сексуального и семейного насилия, может подать 28-дневное уведомление о расторжении его или ее аренды, если арендатор считает, что он или ребенок, проживающий с ним, могут быть подвержены вреду или травме, если они продолжают проживать в подразделении прокат. Уведомление может быть предоставлено в любое время в течение срока аренды.
Таким образом, исходя из позиции судов, в том случае, когда оплата аренды жилья работнику — в интересах работодателя, облагаемого НДФЛ дохода не возникает. Но если жилье оплачивается исключительно в интересах работника, оплату аренды следует облагать НДФЛ.
Во многих случаях фирмы-работодатели арендуют жилье для своих сотрудников. Какие налоги в этом случае уплачивают организация и сам сотрудник?
Особенности налогообложения в случае аренды жилья для сотрудников работодателем заключаются в следующем.
Рассмотрим то, какова позиция Налоговой службы (ФНС) по двум указанным вопросам.
В соответствии с рекомендациями ФНС, опубликованными в начале 2017 года, суммы, соответствующие арендной плате за жилье сотрудника, должны в общем случае облагаться НДФЛ — как, в частности, зарплата сотрудника. В обоснование данной позиции налоговики приводят следующие тезисы:
Таким образом, с суммы, перечисляемой работодателем собственнику жилья, в котором проживает сотрудник, государству должен перечисляться налог по ставке в 13%, если работник — налоговый резидент РФ, 30% - если он не имеет статуса резидента. При этом, уплачивает НДФЛ работодатель как налоговый агент. Данный налог работник впоследствии может применить в рамках вычетов — имущественных, социальных.
Кроме того, на расходы по оплате жилья для сотрудника также нужно будет начислить социальные взносы — в ПФР, ФСС и ФФОМС, поскольку в этом случае перечисление денежных средств будет осуществлено в рамках трудовых правоотношений.
Вместе с тем, указанное правило имеет исключение (критерии определения которого, при этом, законодательно строго не определены). Дело в том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 217 Налогового Кодекса России не облагаются НДФЛ выплаты, классифицированные как компенсационные по законодательству РФ и относящиеся к выполнению работником своих трудовых обязанностей.
Вопрос в том — считать ли арендную плату за жилье работника компенсационной выплатой. По мнению Верховного суда, к соответствующим выплатам следует относить исключительно те суммы, что направлены на обеспечение исполнения работником своих трудовых обязанностей. То есть — если без их перечисления трудовые обязанности не могут быть исполнены работником. Это могут быть, к примеру, суммы компенсации работодателем:
Для того, чтобы подвести оплату квартиры сотрудника под выплату, которая не облагается НДФЛ в соответствии со статьей 217 НК РФ, работодателю крайне желательно:
Самый лучший вариант для работодателя — поселить работника в квартире, принадлежащей фирме или в жилом блоке, который арендуется только для сотрудников. В этом случае у проверяющих органов возникнет меньше вопросов по поводу отнесения затрат на аренду к компенсационным — и, как следствие, не подлежащим обложению НДФЛ.
В соответствии с позицией ФНС, расходы компании-работодателя на оплату аренды жилья для работника могут быть отнесены к расходам, которые можно применить в целях оптимизации налоговой базы по налогу на прибыль (или УСН «доходы минус расходы»), если:
Расходы, о которых идет речь, могут быть применены для уменьшения налогооблагаемой базы предприятия, если будут закреплены в трудовом договоре как разновидность заработной платы, представленной в натуральном виде. Однако, стоит иметь в виду, что по закону натуральная зарплата не может превышать 20% от общей зарплаты.
Таким образом, в аспекте взаимосвязи расходов работодателя на аренду жилья для сотрудников и уплаты налогов в бюджет наблюдается достаточно противоречивая ситуация.
С одной стороны, работодатель, уплатив арендную плату за жилье работника, может, оформив соответствующую плату определенным образом (как компенсационную в рамках трудовых правоотношений), избавить сотрудника от необходимости уплачивать НДФЛ с данной суммы.
С другой стороны, работодатель вправе применить расходы на оплату жилья для работника в целях уменьшения налоговой базы только в том случае, если данные расходы будут частью зарплаты работника по трудовому договору.
Получается, что работодателю придется выбирать между 2 основными способами оптимизации расходов (налоговой нагрузки):
Возможны и некие альтернативные подходы к выстраиванию работодателем правоотношений с работником. Например - предоставление сотруднику жилья не по трудовому договору, а по гражданско-правовому договору за минимальную сумму (с которой можно и заплатить НДФЛ — но без социальных взносов), а то и вовсе бесплатно (соответственно, без начисления НДФЛ) в порядке переуступки права на пользование жильем, изначально арендованном у собственника. При этом, НДФЛ (при платном договоре) должен заплатить сам работник (но работодатель может помочь ему в этом).
В рамках данной схемы будет возможна и оптимизация налоговой базы работодателя — поскольку расходы он совершает, перечисляя денежные средства арендатору.
Однако, арендодатель не должен быть аффилированным с работодателем лицом, иначе у проверяющих органов будет повод обвинить работодателя в попытке уклониться от налогов. Арендодателем должна быть специализированная организация по предоставлению риэлторских или гостиничных услуг.
