Регион: Пермский край, г. Кунгур
Должность: юрист, ОАО Ергач
Область права: Право собственности
Порядок решения проблемы: Внесудебный
Суть дела
ОАО «Ергач» (горнодобывающее предприятие) ведет строительство дополнительных цехов на территории завода в связи с расширением производства. В начале 2011 года было завершено строительство наружного газопровода. Однако разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, необходимые для начала строительства в соответствии с Градостроительным Кодексом, к этому моменту не были оформлены. Казалось, что из этой ситуации есть только один выход - обращение в суд и регистрация права собственности на основании судебного решения. Однако юристам компании удалось найти правовое решение и зарегистрировать наружный газопровод в короткие сроки во внесудебном порядке.
Задача и ее решение
ОАО «Ергач» в связи с расширением производства ведется активное строительство дополнительных цехов на территории завода.
В начале 2011г. было завершено строительство наружного газопровода по объекту «Расширение склада готовой продукции в цехе по производству пазогребневых плит», но, к сожалению, без предварительного оформления разрешительных документов на строительство: разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, необходимых для начала осуществления строительства, в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ.
После завершения строительства перед юридическим отделом руководством была поставлена задача- оформить право собственности на завершенный строительством объект, и только тогда стало известно об отсутствии разрешительных документов.
Изучив предоставленные нашими техническими специалистами материалы, мы пришли к выводу, что право собственности на объект придется оформлять по решению суда. В связи с тем, что нашими специалистами была оформлена только проектная документация на объект, но не было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проектной документации.
Но у нас, соответственно, и отсутствовали разрешение на строительство газопровода, градостроительный план земельного участка, документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства в границах земельного участка и подписанная застройщиком и лицом, осуществляющим строительство, а также заключение органа государственного строительного надзора.
Мы понимали, что нам не удастся идти тем же путем в оформлении документов, что если бы мы только что начали строительство. Одной из главных причин тому было отсутствие разрешения на строительство, которое получить было бы уже невозможно, т.к. объект уже был построен.
Тем не менее, нами было подготовлено и отправлено в Управление имущественных, земельных отношений и градостроительства Кунгурского муниципального района заявление о выдаче разрешительных на строительство объекта документов с пакетом имеющихся у нас документов.
Из государственного отдела архитектуры нам был дан письменный отказ на запрос о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием нужных для его получения (вышеуказанных) документов. В принципе это нам и требовалось для подготовки пакета документов для обращения в суд. Кроме того в суде мы хотели доказать, что нами были приняты все должные меры по согласованию строительства наружного газопровода с органом государственного строительного надзора и получению его положительного заключения на строительство объекта.
Изучив судебную практику, мы поняли, что признание права собственности на самовольно построенный объект довольно-таки сложный и длительный процесс. Поэтому пока ждали ответ из отдела архитектуры, стали искать иные пути из сложившейся ситуации. Нами было установлено, что законодательством определены случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется. В том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения (пп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ).
Под объектами вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта, которые не могут быть самостоятельно использованы для иной деятельности. Наш наружный газопровод как раз является вспомогательным объектом, т.к. был врезан в основной газопровод, т.е. соединял основную линию газоснабжения и построенный цех, и что было видно из схем, чертежей и технической документации. Значит, чтобы обосновать вспомогательное использование наружного газопровода, нужны были более весомые аргументы, чем простое указание на нормы закона. В качестве доказательств мы решили представить технический и кадастровый паспорт сооружения со схемами, которые подтверждают его вспомогательное предназначение.
Однако перед нами встал вопрос, как оформить право собственности на вновь возведенный объект в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что использовать в качестве правоустанавливающего документа на наружный газопровод.
В соответствии с п.3 ст.25.3 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация на объект недвижимого имущества.
Но в соответствии с требованиями законодательства, регламентирующими правила государственной регистрации прав на объекты недвижимости, при регистрации права собственности на здание, строение или сооружение по декларации на объект недвижимого имущества необходимо предоставление документа, подтверждающее принадлежность земельного участка заявителю на праве собственности, аренды либо иных правах.
Благо, земельный участок, на котором был построен нами газопровод, принадлежит нам на праве собственности.
Таким образом для сдачи документов в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю нам было достаточно предоставить декларацию на объект недвижимого имущества в двух экземплярах, которую мы заполнили в соответствии с требованиями законодательства, справку о том, что объект имеет вспомогательное предназначение (которую мы подготовили также сами), технический и кадастровый паспорт на наружный газопровод и свидетельство о государственной регистрации на земельный участок для подтверждения прав на него.
На основании этих документов нам удалось зарегистрировать наружный газопровод в довольно-таки короткие сроки и без дополнительных обращений в государственные органы, в том числе без обращения в суд, а также без сбора и подготовки лишней документации. Через 15 дней нами уже было получено свидетельство о государственной регистрации прав на этот объект, и таким образом, выполнена поставленная перед нашим юридическим отделом задача.
Чего удалось добиться
Нашему юридическому отделу удалось узаконить строительство наружного газопровода по объекту «Расширение склада готовой продукции в цехе по производству пазогребневых плит» без предварительного оформления разрешительных документов на строительство и даже без обращения в суд для признания права собственности на самовольно построенный нами объект. Кроме того, получилось зарегистрировать вышеуказанный объект без дополнительных обращений в государственные органы (в том числе без обращения в суд), а также без сбора и подготовки лишней документации и в короткие сроки. Через 15 дней с момента обращения в регистрирующий орган мы уже получили свидетельство о государственной регистрации прав на наружный газопровод. Таким образом была очень быстро выполнена поставленная руководством перед нами сложная, на первый взгляд, задача.
Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете
Архитектура опирается на градостроительный кодекс
ГрадКодекс РФ.
ст.49 п.1. "Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной
экспертизы или негосударственной
экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору
направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы".
Обязательно на гос. экспертизу уходит проектная документация определенная в п. 3.1 этой же статьи. Ваш газопровод под особо опасный не попадает по ФЗ-116, Прилож.1 (сильно сомневаюсь, что там может быть СУГ с давлением выше 1,6 МПа или природный газ с давлением выше 1,2 МПа) и относится к III классу опасности. То есть, ищите организацию проводящую негосударственную экспертизу проектной документации и проходите её.
То что объект линейный никакой роли не играет в обязательности прохождения исключительно государственной экспертизы.
Экспертизу промышленной безопасной проходили зря - выбросили деньги на ветер. Так как, по тому же 116-ФЗ ей подлежит только документация на тех. перевооружение, которое в свою очередь не входит в состав нового строительства или реконструкции. У вас именно реконструкция газопровода.
З.Ы. Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:
а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.)
.
ООО "НПЦ"Земля".
Благодаря грамотным и оперативным действиям исполнительного и руководящего состава компании «Мосземком» данные проекты были выполнены на высоком уровне качества. Отмечаем высокую компетентность компании и быстроту исполнения поставленных задач.
ООО "Маркет".
Компания ООО «Маркет» выражает благодарность компании «Мосземком» за высокий уровень профессионализма при проведении работ по кадастровому учету, государственной регистрации права, а так же получении разрешения на строительство. За те месяцы, что мы сотрудничали с Вами, мы высоко оценили уровень оказываемых Вами услуг, а так же соблюдение сроков исполнения. итоги Вашей работы позволили нам сэкономить время на реализации наших проектов. Так же хотим выразить личную благодарность генеральному директору «Мосземком».
Частная компания с ограниченной ответственностью "БМТ Эстейт Лимитед".
Компания «БМТ Эстейт Лимитед» выражает благодарность компании «Мосземком» за проведенную многократную помощь при реализации проектов застройки в Московской области. Хотим отметить вашу оперативность и компетентность в решении вопросов: - кадастрового учета; -государственной регистрации права собственности; - получению Разрешения на строительство, а так же ввода объектов в эксплуатацию; - Инженерных изысканий.
Так же, компанией «Мосземком» была осуществлена, консультационная поддержка по взаимодействию с органами Росреестра и Правительства Московской области, с целью оформления объектов застройки.
Благодаря вашей оперативности, нами были значительно сокращены финансовые и временные затраты. Хотели бы отметить высокую квалификацию и оперативность сотрудников Вашей организации.
Кузнецов Роман Валерьевич.
Профессиональное решение имеющихся проблем с ориентированием на получение желаемого положительного результата. Понравилось то, что справились с решеним нелегкой задачи. Все достаточно профессионально.
Потемкина Ирина Анатольевна.
Мнение о компании сложилось положительное. Понравилось: - внимательное изучение представленных документов; - Подробное разъяснение ситуации по спорному вопросу; - Предложение варианта для достижения намеченного результата(для постановки земли на кадастровый учет). Хотела бы пожелать: - Удачи во всем; - 100% положительных результатов в работе; - 100% достижения намеченных целей и задач, а главное крепкого здоровья всем сотрудникам «МОСЗЕМКОМ».
Медведева Наталья Леонидовна.
Очень осталась довольна оказанной услугой на протяжении всего времени была в курсе всего, что происходит по моему вопросу. Чувствовалось внимание и забота по моей далеко не простой ситуации. Спасибо Вам большое. Понравилось отношение сотрудников к делу, их ответственность и сердечность. Замечаний не возникло. Желаю Вам в будущем только процветать, побольше клиентов и всех благ.
Гранович Елизавета Яковна.
Мне понравилось, что на все мои вопросы ответили доступным языком. Видно что специалисты компетентные, хорошо разбираются в своем деле, чем вызвали мое доверие. Понравилось то что, быстро решили мои вопросы и исправили ошибки предыдущей фирмы. Из минусов могу отметить то что пришлось ожидать в очереди.
Котова Татьяна Владимировна.
Сотрудник компании Екатерина, провела объемную консультацию, полную юридическую проверку квартиры. После проверки я решила купить квартиру. Фирма взяла на себя обязательство в сопровождении сделки и оформлении квартиры. Понравилось компетентность и профессионализм сотрудников фирмы. Но к сожалению не встретилась с руководителем фирмы, в виду его занятости. Желаю фирме роста и процветания.
Остафьев Николай Романович.
Понравилось то что, в компании с большой уверенностью в себе взялись за решение проблемы с моей землей, поскольку больше года не мог продать землю из-за проблем с границами. Понравилась Скорость!!! Большое спасибо!!! Желаю всего наилучшего.
Федорова Виолетта Сергеевна.
Хочу выразить свою благодарность Вашей компании за оперативность, профессионализм и индивидуальный подход. Очень доброжелательная атмосфера в офисе очень быстро и качественно работают специалисты.Понравилось качество обслуживания, доброта и отзывчивость сотрудников. Желаю Вам расти и развиваться:)
Ахманова Кристина Михайловна.
Очень довольна осталась проделанной работой, собрали все документы вовремя, обратили внимание на некоторые моменты о которых, я и не подозревала. Чувствовался деловой подход к решению моего вопроса. Понравился индивидуальный подход к клиентам, уровень профессионализма, доступность в объяснении клиентам. Хочу поблагодарить сотрудника Екатерину. В течении всего времени, консультировала очень доброжелательна и отзывчивая.
Янбеков Айдар Ильдарович.
В процессе работы у меня вызвало полнейшее доверие к Вашей компании. С Вами приятно иметь дело! Несмотря на сложность задачи, Вы учли все мои пожелания. Все вопросы решались оперативно, можно сказать по «первому зову»! В нынешнее время это, по моему мнению самое главное. Огромное спасибо Вам «Мосземком»! Понравилось так же оперативность, отзывчивость, отношение к клиенту. Больше позитива и искры в глазах..
Мирошников Олег Владимирович.
Надежная компания с сотрудниками знающими их дело. Понравилась быстрота исполнения работы.
Царевская Ольга Олеговна.
Произвели впечатление специалистов знающих и умеющих. Рада, что обратилась в вашу компанию. Спасибо за оперативность. Понравилась оперативность выполнения работы, а так же грамотность работников. Успехов вашей компании. Большого количества клиентов.
Ракушкина Инна Сергеевна.
У меня сложилось исключительно положительное мнение. Приятно работать с вашей компанией. Буду рекомендовать вас друзьям и знакомым. Понравился профессиональный подход к делу.
Ганиева Т.В.
В процессе работы сотрудниками организации «Мосземком» мне были оказаны высоко профессиональные услуги. С огромным вниманием и терпением мне объяснили все действия и непонятные мне вопросы в законодательстве, в чем я очень благодарна.
ЗАО «МТЕ Финанс»
Выражаем благодарность компании «REC-Group» за неоднократную оперативную консалтинговую помощь при реализации крупных проектов в области размещения производственных объектов. Благодаря оперативному консалтингу «REC-Group» значительно сокращены издержки и временные затраты, связанные с оценкой возможности размещения промышленного оборудования на производственных площадях предприятий, необходимых геологических изысканий грунтов при оценке возможности производства фундаментов под промышленное оборудование. Также, компанией «REC-Group» осуществлена консультационная поддержка по взаимодействию с органами Ростехнадзора с целью получения разрешительной документации. Отмечаем компетентность сотрудников компании, оперативность предоставления, полноту и достоверность информации.
ЗАО «СУ 87»
За время сотрудничества с группой компании «REC-Group», компания зарекомендовала себя как профессиональный и надежный партнер. Отличительной чертой работы «REC-Group» является оперативность и высокая организованность персонала компании, готовность быстро реагировать на обстоятельства и правильно принимать решения. Исходя из вышесказанного, ЗАО «Специализированное управление 87» хотел бы отметить высокий потенциал компании «REC-Group», нацеленность на дальнейшее успешное развитие и процветание.
