Правовое положение оцениваемого объекта во многом определяет его рыночную стоимость, поэтому в оценке недвижимости важное место занимает установление и исследование прав различных лиц на объект оценки.

Что такое обременение

Наиболее простым и распространенным на практике является случай, когда на объект недвижимости существует только право собственности, и оно принадлежит одному лицу. В этом случае стоимость права собственности на объект недвижимости равна стоимости самого объекта. Но бывают случаи, когда на оцениваемый объект недвижимости существуют права других лиц. В таких случаях наличие прав третьих лиц существенно влияет на стоимость прав основного правообладателя, такие права называются "обременением". Из самого термина (обременение) уже видно, что права иных лиц на оцениваемое имущество отягощают (ограничивают) использование данного имущества, то есть уменьшают его стоимость.

Виды обременений и их влияние на стоимость

Какие бывают обременения и как они возникают? На практике чаще всего встречаются следующие виды обременений:

• Сервитут.
• Залог.
• Аренда.

Сервитут - это предоставление третьим лицам права ограниченного использования объекта недвижимости, чаще всего это относится к земельным участкам. Например, сервитут может предоставлять право прохода (проезда) через земельный участок для обеспечения доступа к другим объектам.

Обременение залогом: если недвижимое имущество передано в залог, то на него существует право кредитора удовлетворить свои требования по возврату кредита за счет продажи объекта.

Обременение арендой: если объект недвижимости передан в аренду, то у арендатора существует право владения и пользования объектом аренды на период, указанный в арендном договоре.

Рассмотрим подробнее как права третьих лиц могут влиять на стоимость недвижимости на примере обременения арендой. Предположим, что здание общей площадью 1000 м. кв. передано в аренду сроком на 5 лет по фиксированной цене 1000 руб./год за м.кв. Предположим также, что через 1 год собственник захотел продать здание, а цены на недвижимость выросли и ставки аренды на рынке возросли на 10%. Как повлияет обременение арендой (наличие договора аренды) на рыночную стоимость здания?

Проведем несложный расчет. Понятно, что потенциальный покупатель этого здания будет ограничен в использовании своей собственности, поскольку старый договор аренды будет продолжать действовать и новый владелец не сможет сдать его в аренду по текущей рыночной ставке, а будет вынужден получать арендную плату по прежней ставке, указанной в договоре аренды. Какова текущая стоимость упущенных доходов (D)? Предположим для простоты, что ставки аренды в течение оставшегося срока аренды больше расти не будут. Тогда каждый год собственник будет терять 10% дохода от аренды то есть 1000 (руб./год за кв.м.) * 1000 (кв.м.) * 10% = 100000 (руб./год).

Теперь эти убытки за четыре года нужно просуммировать и привести к текущей стоимости. Для примера возьмем ставку дисконтирования 15%. Текущая стоимость единицы при ставке дисконта 15% составит: через 1 год - 0.87 , через 2 года - 0.756, через 3 года - 0.658, через 4 года - 0.572. Суммируя, получаем текущую величину упущенных доходов D= (0.87+0.756+0.658+0.572)* 100000=285 600 руб.

Задумав осуществить сделку с недвижимостью, необходимо изучить такое понятие как «обременение». Это своеобразные ограничения, которые накладываются на возможность распоряжения объектом. Продать квартиру с обременением возможно, но такой сделке необходимо уделить повышенное внимание и применить дополнительные действия. Законными ограничениями могут быть: арест, рента, либо .

Недвижимость, обремененная арендой

Этот вид ограничения возникает на основании наличия договора найма квартиры, которая передана за определенную плату во временное пользование.

Договор, который заключается на срок более 12 месяцев, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован госорганами. Лицо, арендовавшее помещение имеет право использовать его до истечения срока, отраженного в договоре.

Можно ли продать квартиру, обремененную арендой?

Если вы приняли решение продать квартиру, обремененную арендой, лучше всего предварительно расторгнуть существующий договор. Если же это сделать не удалось, скорее всего, потребуется обратиться в суд.

Порядок и условия расторжения договора аренды или его изменения должен быть предусмотрены и отражены в соглашении.

Если в нем отражается право арендатора досрочно расторгнуть договор – проблем не будет. В ином случае договор аренды можно расторгнуть если:

1. Арендатор существенно нарушает условия договора.
2. Квартиросъемщик ухудшает состояние имущества.
3. Неоднократно нарушает сроки оплаты аренды.
4. Арендатор в указанные или разумные сроки не производит капитальный ремонт, если это указано в договоре аренды.

Договор купли-продажи

Договор о продажи недвижимости, обремененной арендой, от обычного договора купли-продажи отличается наличием дополнительного пункта с указанием данного нюанса.

Продавец должен поставить в известность покупателя об обременении недвижимости и получить его согласие.

Приобретая имущество, находящееся в аренде, новый владелец обязан исполнять условия соглашения. Квартиросъёмщик имеет право в течение указанного в договоре срока аренды пользоваться арендованной площадью.

Необходимые документы

При совершении сделки купли-продажи обремененной арендой недвижимости потребуется стандартный пакет документов:

• паспорта продавца объекта и покупателя в оригинале, а также копии всех несущих информацию страниц;
• документы, подтверждающие наличие права на недвижимость;
• технический паспорт на продаваемый объект. При покупке квартиры необходимым условием является получение тех паспорта не более чем за пять лет до совершения сделки купли-продажи. В ином случае понадобится заказать новые документы;
• договор купли-продажи необходимо составлять в трех экземплярах. Два – участникам сделки, третий экземпляр остается в регистрационной палате;
• подтверждение оплаты госпошлины;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
• согласие всех совладельцев.

Оформление смены арендодателей

Законодательно установлены требования, касающиеся обязанностей арендодателя и квартиросъемщика при смене владельца недвижимости. Одно из них — оповещение о смене владельца квартиры, которое обязательно оформляется письменно и отправляется с условием уведомления о получении.

Письмо должно быть передано арендатору после совершения сделки купли-продажи и смене владельца имущества. В нем необходимо указать:

• информацию о новом собственнике недвижимости и его контактные данные;
• реквизиты, необходимые для перевода арендных платежей или уведомление об измененном способе оплаты (в случае, если расчет производился в виде продукции либо в наличном эквиваленте).

При получении письма, наниматель должен предпринять определенные шаги к заключению нового договора или дополнительного соглашения. При этом изменению подлежат только данные арендодателя. Противопоказано принудительное увеличение арендной платы или изменение сроков договора, то есть все условия остаются прежними. Так, как договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более 365 дней, обязательно должен быть зарегистрирован в госорганах — дополнительные соглашения также отражаются ЕГРП.

Как расторгнуть договор аренды?

При продаже квартиры, обремененной арендой, могут возникнуть определенные сложности. Поэтому целесообразно будет предварительно расторгнуть существующее соглашение. В случае, если арендатор не соглашается на досрочное прекращение арендных отношений, расторгнуть договор можно только в тех случаях, которые предусмотрены законом или самим договором, а именно:

1. Нарушение оговоренных условий одной из сторон (например — арендодатель препятствует использованию имущества).
2. Существенное изменение обстоятельств, которые были исходными для арендатора при заключении сделки (возможно только в судебном порядке).
3. Отказ арендатора в одностороннем порядке.

Ограничения прав собственника

Подытожив вышеизложенное можно сделать вывод, что решив приобрести недвижимость, следует уточнить: нет ли обременения (в данном случае – арендой). И если таковое существует — надо быть готовым, что арендатор будет пользоваться имуществом в течение всего периода, который предварительно был указан в договоре.

Мы обратились в территориальное отделение Росреестра за выпиской из ЕГРП. У нашей организации в собственности находится часть здания. Некоторые помещения раньше сдавали в аренду. Сейчас все помещения занимают наши службы. А в выписке в разделе «Обременения» указан договор аренды 2001 г. Что нам делать?

Если договор аренды указан в выписке из Единого государственного реестра прав, значит, этот договор был заключен на срок более года и подлежал обязательной государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Однако зарегистрировать необходимо не только заключение договора аренды на срок более года (именно с даты государственной регистрации такой договор будет считаться заключенным), но и прекращение зарегистрированного договора аренды.

В выписке из ЕГРП в разделе «Ограничения (обременения) права» указываются вид обременения (аренда), номер регистрационной записи договора аренды, срок, на который он был заключен, наименование арендатора.

В вашем случае срок договора аренды истек, но не были соблюдены формальности. Рассмотрим варианты решения проблемы.

1. Фирма-арендатор вам известна или вы ее быстро нашли и ее руководство не против подписания соглашения о расторжении договора. В этом случае подписать его следует текущей датой и обязательно оформить акт о возврате (сдаче-приемке) помещений. Такое соглашение может быть очень коротким: стороны договорились такого-то числа расторгнуть договор, претензий друг к другу не имеют. Росреестр не интересуют вопросы «зависших» долгов, возврата мебели или оборудования и т.п. А вот прописать в этом соглашении, кому поручается провести регистрацию расторжения, стоит. Дата акта возврата помещений должна совпадать с датой расторжения договора в соглашении. Оба документа подписываются в трех экземплярах (третий остается в Росреестре). Дальше — по обычной схеме. Перечень документов вы найдете на сайте своего территориального управления (ТУ) Росреестра. Могут возникнуть проблемы с оригиналом зарегистрированного договора (со штампом регистрации). Если его в вашей организации нет, надо сделать нотариально заверенную копию с оригинала, хранящегося у второй стороны. Если его нет и у арендатора, можно получить копию в ТУ. Кроме свидетельств ОГРН, ИНН и других обычно представляемых документов в пакете должны быть копии протоколов о назначении не только действующего руководителя, но и всех руководителей с момента заключения зарегистрированного договора.

2. Фирма-арендатор существует (числится в базе ФНС России (www.egrul.nalog.ru)), но на контакт не идет, на письма не отвечает. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок, согласно ст. 610 ГК РФ арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Заказным письмом с описью вложения следует направить второй стороне уведомление о прекращении аренды через три месяца. Копия этого уведомления и почтовая квитанция сдается вместе с заявлением о прекращении прав, но не ранее истечения срока предупреждения.

3. Арендатор по базе ФНС России числится ликвидированным или его в базе нет совсем (такое может быть в случае, например, непрохождения процедуры перерегистрации 2002 г., когда все организации вносились в ЕГРЮЛ). В этой ситуации рекомендуем предпринять следующие действия. По номеру ИНН (который обязательно должен быть указан в графе «Реквизиты» договора) надо определить ИФНС, в которой когда-то состояла на учете фирма, и запросить выписку из ЕГРЮЛ. В Москве это можно сделать сразу в МИ ФНС № 46. В ответ вы получите либо выписку с записью о ликвидации, либо письменный ответ, что такая организация на учете не состоит. Для прекращения права аренды при подаче пакета документов в ТУ Росреестра этого будет достаточно.

Затем нужно подать заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права (обременения) права. Через установленный срок вы получите свидетельство о госрегистрации прекращении ограничения (обременения) права. После получения свидетельства можно получать выписку из ЕГРП, в которой не будет информации об обременении помещений договором аренды.

АРЕНДОДАТЕЛЬ - ОБРЕМЕНЕННЫЙ И БЕСПРАВНЫЙ: ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
А. КУРБАТСКАЯ
Анна Курбатская, юрист.
С момента начала преобразований, произошедших в Российской Федерации в связи с признанием многообразия форм частной собственности, прошло более десяти лет. За это время в России сложился рынок недвижимости, построенный на принципиально новых началах. На первый план вышли сделки по распоряжению своим имуществом, и центральное место среди них заняли договоры аренды объектов недвижимости.
Актуальными стали вопросы регистрации, связанные с арендой недвижимого имущества, поскольку при применении ГК РФ и Закона о государственной регистрации возникает определенное несоответствие.
Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (далее - госрегистрация), если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г., далее - Закон о государственной регистрации). Однако в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.
Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.
В п. 6 приложения "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной госрегистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества.
Данное разъяснение дано на основании следующего спора, рассмотренного арбитражным судом.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в п. 1 ст. 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что ст. 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную госрегистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал госрегистрации сам договор аренды этого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.
Требования ст. 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения ГК РФ предусматривают госрегистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такой госрегистрации не требуется (ст. 651). Вместе с тем ГК РФ не предусматривает госрегистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 вышеуказанного Закона).
Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал госрегистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в ЕГРП и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.
Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.
На основании вышеизложенного можем сделать следующие выводы. Во-первых, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи (Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. от 3 сентября 2003 г.)). То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.
Во-вторых, регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации. Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникают все права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.
В-третьих, во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ, изменив формулировку:
"Статья 26. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества
1. ДОГОВОР (выделено мной. - А.К.) аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
С заявлением о государственной регистрации ДОГОВОРА аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)".
Помимо этого, регистрируя договор аренды, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Иными словами, необходимо сначала зарегистрировать право собственности (или иное вещное право) арендодателя и только после этого регистрировать договор аренды.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.
Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 18.02.1998 N 219
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Бизнес-адвокат, N 10, 2004