На российском рынке недвижимости случаются ситуации, когда новый владелец недавно приобретенной квартиры обнаруживает, что в купленном им жилье остались прописаны проживавшие там ранее люди. Как быть в этой достаточно распространенной ситуации, расскажет эта статья.
Ситуация, когда в только купленной квартире оказываются прописанными прежние жильцы, явление нередкое. Только в Москве количество выставленных на продажу квартир с зарегистрированными жильцами составляет 10-12% от общего количества. Их покупка чревата для новых владельцев тем, что придется платить квартплату за зарегистрированных «мертвых душ» и могут возникнуть трудности с последующей продажей квартиры. Как же можно решить данную проблему?
Любому человеку, намеревающемуся приобретать жилье, будет нелишним провести данные действия. Это поможет избежать описанных выше «неожиданностей». Информация о зарегистрированных в квартире жильцах отражена в домовой книге. Выписку из нее можно получить в местном ЖЭКе или паспортном столе. Но по закону, лицу, не являющемуся владельцем недвижимости , сотрудники данных учреждений никакой информации предоставлять не должны.
Потенциальному покупателю квартиры проще всего получить от ее владельца нотариально заверенную доверенность на получение информации о зарегистрированных в ней гражданах. Предъявив ее в паспортном столе или ЖЭКе, можно без труда получить ответы на все интересующие вопросы.
Другим вариантом получения информации о зарегистрированных жильцах является написание соответствующего запроса-обращения в Федеральную миграционную службу, на который, согласно законодательству, ее сотрудники должны дать ответ в течение 30 дней. Правда, без согласия самих прописанных лиц на предоставление их персональных данных представители ФМС никакой информации посторонним людям давать не будут.
Следует настоять на внесении в договор пункта о том, что зарегистрированные в приобретаемом помещении жильцы должны выписаться из него в определенные сроки. Не лишним будет прописать в тексте ответственность за неисполнение данного обязательства. Это станет дополнительной гарантией того, что новому владельцу не придется долго и мучительно заниматься выселением старых жильцов через суд.
Следует знать, что согласно статье 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана информация о людях, сохраняющих право пользования приобретаемым жилым помещением. Если подобного перечня в договоре не указано, он будет считаться незаключенным.
Граждане, отказавшиеся от приватизации недвижимости в пользу другого лица на добровольных началах
Лица, получившие право пожизненного пользования помещением по завещанию
Случается, что умерший завещает своим наследникам недвижимость, но при этом указывает, что какое-либо лицо также имеет право на проживание в ней. Даже если наследники решат продать недвижимость, право лица на проживание остается.
Один из супругов, которому гарантировано право на проживание в брачном контракте
По российскому законодательству его нельзя лишить права на проживание, если это было условием брачного контракта или договора о разделе имуществом.
Обнаружив, что бывшие жильцы остались прописаны в квартире, можно попробовать решить дело полюбовно, направив им уведомление о том, что они утратили право пользования данной квартирой и должны выписаться из нее. Если ответ не был получен, остается лишь один выход — обращаться в суд.
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
Называться документ будет — «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Данные требования необходимо аргументировать тем, что согласно подпункту «е» пункта 31 «Правил снятия граждан РФ с регистрационного учета» , подобные действия производятся только по решению суда. Подавать исковое заявление нужно по месту жительства зарегистрированных в квартире жильцов.
Согласно ст. 209 ГПК РФ, судебное решение, если только оно не было обжаловано, вступает в силу через месяц после его принятия. На его основании органы ФМС должны снять ответчика с регистрационного учета. Но это происходит далеко не всегда. Для верности истец может лично съездить с решением суда в паспортный стол и написать заявление на снятие ответчика с регистрационного учета.
Александр Якунин, рмнт.ру
Инструкция
Составьте исковое заявление в суд в двух экземплярах. В заявлении в качестве ответчика укажите бывшего собственника вашей квартиры. При составлении иска сошлитесь на 2 пункт 292 статьи ГК, суть которой заключается в том, что в момент перехода права собственности к иному лицу, право пользования данной квартирой у бывшего владельца и членов его семьи прекращается.
Укажите в исковом заявлении требование снять с регистрационного учета бывшего собственника. Оплатите пошлину на подачу иска в суд. Сделайте копии правоустанавливающих документов на данную квартиру. Весь собранный пакет документов вместе с иском предоставьте в районный суд по месту расположения указанной квартиры.
На судебном заседании изложите суду свою позицию по делу. В том числе сообщите о том, что вы являетесь добропорядочным приобретателем квартиры, и законность вашего правообладания не оспаривается в суде. Также отметьте, что в соответствии с 2 пунктом 292 статьи ГК право пользования бывшего собственника прекращается, следовательно, он не может далее проживать в квартире . Суд вынесет решение о снятии бывшего собственника квартиры с регистрационного учета.
Спустя десять дней после завершения процесса, возьмите в канцелярии суда вступившее в силу судебное решение. Принесите его в районный паспортный стол вместе с собственным паспортом и документами на квартиру . На основании данных документов ФМС снимет бывшего собственника с регистрационного учета в вашей квартире.
Сегодня многие граждане, любыми путями стремясь решить проблему жилья, становятся совладельцами 1/20 или и того меньше доли в праве на квартиру . Учитывая, что в большинстве случаев речь идет о квартирах с небольшим метражом, варианты с наличием таких сособственников всегда вызывают массу проблем. Владелец своих мизерных долей прописался и мечтает проживать на них же, а остальные совладельцы должны мириться с таким положением вещей. В этом случае закон может встать на сторону собственников большей доли в квартире и лишить хозяина ее маленькой части права проживания, а, следовательно, и прописки в квартире.
Инструкция
Узнайте, какой долей в праве обладает сособственник вашей квартиры . Данные сведения можно получить в районном органе ЕГРП по месту расположения недвижимости. Запросите данные сведения на общих основания, уплатив госпошлину. Вам выдадут справку, где будут указаны все сособственники объекта с точным размером их долей в праве.
Подсчитайте относительно общей площади квартиры , сколько в данной доле окажется квадратных метров . Если полученная цифра заметно меньше самой маленькой жилой комнаты в вашей квартире, вы имеете шанс по суду выписать сособственника , владеющего этой долей.
Подайте в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости исковое заявление. В иске заявите требования относительно ответчика , указанного сособственника , о лишении его права пользования недвижимостью и снятии его с регистрационного учета по адресу данной квартиры .
Обоснуйте в иске невозможность выделения реальной площади для проживания на долю ответчика. Предоставьте суду технический паспорт вашей квартиры , где будет отражен подробный план всех помещений квартиры . Помимо этого укажите количество человек, проживающих в спорной недвижимости, кроме ответчика. Напишите размеры их долей в квартире и приложите к иску документы их законного вселения на данную жилплощадь. В качестве документов должны быть свидетельства на право собственности.
При наличии у ответчика, помимо доли в спорной квартире, в собственности иной жилой недвижимости, обратите на данное обстоятельство внимание судьи при рассмотрении вашего дела. Подобный факт существенно повысит ваши шансы выиграть процесс. Если у вас нет документального подтверждения данному обстоятельству, пригласите на заседание свидетелей. В дальнейшем суд, заслушав показания, сможет сам направить запрос на наличие другой собственности у ответчика.
При покупке вторичного жилья покупатель зачастую сталкивается с проблемой выселения продавца из занимаемой квартиры. Полное освобождение должно произойти «юридически» - снятие с регистрации по месту жительства и «физически» - вывоз вещей и передача ключей, а так же подписание акта приемо-передачи. Конечно хорошо когда квартира при продаже свободна «юридически» и «физически»,что в реальности бывает не всегда.
Недостаточность доходов населения и неразвитость ипотечного кредитования - главные причины того, что в проданной квартире остаются «прописанные».В современной «послекризисной» ситуации граждане при улучшении жилищных условий не имеют в достаточной мере денежные средств и не могут где-то взять их в долг. Единственная реальная и существенная их собственность - квартира. На сегодняшний день большинство сделок на рынке недвижимости «альтернативные», то есть при продаже старой квартиры сразу же на эти деньги приобретается новая. До получения же новой квартиры продавцу просто некуда «выписаться».
Исходя из вышеизложенного клиенты стараются подбирать исключительно «свободные» квартиры, без проживающих и зарегистрированных.Но при более детальном рассмотрении и эти варианты могут оказаться совсем не привлекательными. Прежде всего таких квартир крайне мало – 15-25 процентов, то есть покупатель изначально ограничивает для себя выбор варианта. На самом же деле «свободных» квартир гораздо меньше, поскольку продавцы часто скрывают нежелательные факты из «истории» продаваемой квартиры. Хозяева «свободных» продаваемых объектов, понимая их привлекательность, частенько процентов на десять завышают стоимость.
Но если хозяин сообщает покупателю, что он прописан в продаваемой квартире и в качестве причины приводит доводы из предыдущих абзацев, является ли он потенциальным мошенником? Чаще всего, нет. После сделки 99,5 % продавцов честно покидают квартиры, тех же кто отказывается сделать это, не наберется и полпроцента. Поэтому клиенту необходимо решить для себя задачу минимизации рисков обнаружив «несвободную» квартиру и попытаться понять, насколько она опасна?
Прописка существовала еще с советских времен, в начале девяностых годов, ее упразднили. Однако сразу же ввели «регистрацию по месту жительства».Прописка имела «разрешительную» основу,(милиция могла как разрешить, так и не разрешить гражданину прописаться в определенном месте). Регистрация первоначально подразумевала «уведомительную» сущность (гражданин извещает органы правопорядка, что проживаете по такому-то адресу),однако со временем регистрация стала уже почти ничем не отличаться от прежней прописки.
По закону регистрация дает человеку «право пользования» (проживания в квартире) ,даже если он не собственник. После введение в действие в 2005 году Жилищного кодекса права «зарегистрированных» были сильно урезаны, после продажи собственником квартиры, члены его семьи обязаны сняться с регистрации и покинуть помещение. Но во-первых, принудительная выписка возможна только через суд, что занимает достаточно длительное время. А во-вторых, есть категории пользователей, выписать которых нельзя даже по закону, а именно:
- несовершеннолетние;
- пенсионеры;
- недееспособные граждане;
- ограниченно дееспособные граждане;
- граждане, отказавшиеся от приватизации продаваемой квартиры, но выбывшие из нее против своей воли: осужденные к лишению свободы на длительный срок, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТУ, если они были зарегистрированы в квартире до 1 марта 2005 года, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны.
«Просто прописанные» граждане составляют большую проблему, чем собственник продающий квартиру. Собственник подписывает договор купли-продажи, в котором обязательно будет пункт, где он в течение определенного срока обязуется выписаться. При нарушении этого пункта он подвергнется штрафным санкциям через суд. «Просто прописанные» же граждане в продаже формально не участвует и по договору купли-продаже не отвечают.
Что же необходимо сделать перед сделкой купли - продажи квартиры?
Действия очевидны:
в паспортном столе необходимо взять расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо проживал в данной квартире. По каждому ранее проживавшему в этой квартире необходимо разобраться куда он подевался. Особое внимание вышеперечисленным «привилегированным» категориям гражданам;
со всех зарегистрированных лиц неплохо бы получить письменное обязательство покинуть квартиру в определенные сроки. Законодательством предусмотрено, что в договоре могут быть указаны обязательства сторон сделки, но не указываются обязательства третьих лиц, поэтому «просто прописанные граждане», не участвующие в сделке, должны подписать отдельное обязательство;
часть денежных средств, по договору купли-продажи выплачиваются продавцу после юридического и физического освобождения квартиры;
в договор купли-продажи необходимо внести пункт о том, что при срыве сроков выписки и выезда продавец будет нести солидные штрафные санкции.
По хорошему вопрос с «прописанными» в продаваемой квартире необходимо решить до сделки, но чаще это происходит параллельно. В таких случаях необходима четкая и грамотная работа риэлтора, его квалификация и богатый опыт. Покупателю необходимо выбрать риэлтерскую компанию с незапятнанной репутацией и статусом наработанным годами, что является гарантом того, что специалисты компании позволят клиенту избежать все «подводные камни» при приобретении долгожданного жилья.
На российском рынке недвижимости часто встречаются квартиры, обремененные прописанными в них лицами. Обычно это объясняется объективными причинами: владельцы реализуют свое единственное жилье, для того чтобы приобрести другое и им негде прописаться до заключения договора. После окончания сделки они добровольно снимаются с учета по старому адресу и регистрируются по новому. Но не всегда покупка квартиры с таким обременением заканчивается столь благополучно. Разберемся как собственнику выписать из квартиры прописанного человека после ее покупки.
Бывшие владельцы и члены их семьи могут нарушить договоренности и не выписаться из квартиры в оговоренные сроки. В случае проведения расчетов через ячейку банка хорошей страховкой от возникновения такой ситуации будет включение в условия доступа продавца к деньгам предъявление документа, подтверждающего снятие с регистрационного учета. Например, заполненной по форме № 9 справки из паспортного стола.
Согласно статье 282 ГК РФ новый собственник квартиры вправе выписать любых членов семьи продавца без их согласия. Но существует круг лиц, в отношении которых эта норма закона не применяется. К ним относятся:
Всех вышеперечисленных нельзя лишить права проживания в квартире ни при каких условиях .
Вся информация о проживающих в жилых помещениях людях содержится в домовой книге или поквартирных карточках учета, которые, как правило, хранятся в паспортном столе. Собственник квартиры может заказать выписку из них и предоставить покупателям для ознакомления .
Но не всегда отсутствие в выписке сведений о состоящих на регистрационном учете жильцах гарантированно защищает покупателя от возникновения проблем. Лица, имеющие право на пожизненное проживание, не лишаются его даже в случае временной выписки из квартиры. Узнать о наличие таких людей можно только из архивной выписки.
К сожалению, сотрудники паспортных столов часто отказывают в ее выдаче даже собственникам жилых помещениях, ссылаясь на закон о защите персональных данных. Помощь в получении этой справки оказывают сотрудники агентств недвижимости и практикующие юристы, имеющие необходимые связи .
Как можно выписать из квартиры не собственника? Все вопросы, связанные с правом проживания в квартире, решаются либо путем переговоров с заинтересованными гражданами, либо в судебном порядке. Просто прийти в паспортный стол и снять человека с регистрационного учета у владельца жилого помещения не получится.
При составлении иска учитывают все требования статей 131-132 Гражданского Процессуального Кодекса нашей страны. Даже небольшая неточность может привести к отказу в принятии заявления, поэтому при возникновении трудностей лучше обратиться за помощью к практикующему юристу.
В исковое заявление можно внести и требование об оплате всех судебных издержек проигравшей стороной. Возможная потеря денег часто становится значимым аргументом для принятия жильцами решения о добровольной выписке.
В большинстве подобных разбирательств суд выносит решения в пользу собственника, но иногда возникает проблема с физическим освобождением квартиры. В этом случае истец вправе обратится за помощью в выселении жильцов к судебным приставам.
Подобным образом нельзя снять с регистрационного учета граждан, имеющих право пожизненного проживания, но покупатель может попытаться признать договор купли-продажи недействительным и вернуть потраченные деньги . Для этого необходимо доказать в суде факт сокрытия бывшим владельцем информации о зарегистрированных лицах.
В случае вынесения судом решения в пользу истца ответчик обязан вернуть ему все полученные денежные средства. При отсутствии у него всей суммы судебные приставы вправе арестовать имущество должника и реализовать его на публичных торгах. Все полученные в результате этих действий деньги будут направлены на счет истца. Взыскания накладывают и на все доходы ответчика, например, его заработную плату.
Выписка детей , не достигших 18 лет, сопряжена с особыми трудностями. Государственные органы строго следят за соблюдением их прав и в большинстве спорных ситуаций встают на их сторону.
Принудительно выписать можно только ребенка, утратившего право проживания в квартире. Для того чтобы это доказать нужно обратиться в суд. При рассмотрении подобных исков обязательно присутствует прокурор, следящий за соблюдением прав несовершеннолетних. Помимо него в суд могут быть вызваны в качестве третьего лица представители органов опеки и попечительства.
Чаще всего, переход права собственности на квартиру к покупателю признается судом достаточным основанием для лишения ребенка прописки. Но бывают и исключения. Так, при отсутствии у родителей возможности прописать и поселить его в другом жилом помещении может быть принято решение об отсрочке выселения до достижения несовершеннолетним 18 лет.
Кроме того, суд не может лишить права проживания ребенка, лишившегося попечительства родителей и находящегося в детском воспитательном учреждении.
Квартиры с обременением продаются значительно дешевле юридически чистой недвижимости. На московском рынке недвижимости размер скидки в таких случаях составляет от 10 до 30%. Причем, чем он больше, тем труднее будет выписать нежелательного жильца.
Приобретая такое жилье нужно заранее рассчитывать затраты на ведение судебных процессов, так в особо сложных ситуациях невозможно обойтись без помощи адвокатов, а их гонорары достаточно высоки.
Как выписать из квартиры прописанного человека после покупки если я собственник
