Обременение земельного участка - что это такое? В любой сделке купли-продажи могут быть особенности, иногда неприятные или непреодолимые. На собственность, принадлежащую одному или нескольким владельцам, могут быть наложены юридические ограничения, сковывающие свободу заключения сделки. Земельный участок не является исключением.
Существует несколько разновидностей юридических ограничений, которые можно наложить на земельный участок. При этом право собственности остается за владельцем, ограничения касаются только заключения различных сделок, например, купли-продажи, дарения, аренды и прочих.
Все вопросы, касающиеся земельных участков, в РФ регулирует Земельный кодекс. Так, ст. 11.8 определяет возникновение обременения и сохранность прав на все виды частной собственности на землю.
Ни о каком полноправном частном владении не может быть и речи. Примером может служить земля с памятниками культуры, заповедниками, водозаборными, очистными и прочими сооружениями. Ограничение, наложенное на такие зоны, может быть снято только государством. Временный запрет на отчуждение может быть наложен в процессе судебного разбирательства, при этом необязательно объектом разбирательства является земля.
При оформлении ипотечного кредита земельный участок может быть использован, как залоговое имущество. В таком случае любые юридические сделки возможны только с согласия и при участии кредитующей организации. Реализация земли, обремененной ипотекой, противозаконна.
Обременение земельного участка по ипотечному кредиту снимается в тот момент, когда полностью погашается задолженность по займу. Если же заемщик по каким-либо причинам не вернул долг, банк имеет полное право изъять заложенное имущество и распорядиться им на собственное усмотрение. Покупка чревата арестом и судебными разбирательствами с кредитующей организацией.
В ситуации, когда непосредственный владелец по каким-либо причинам не может осуществлять управление собственным имуществом (работа или проживание за границей, прочие причины), возможно заключение договора доверительного управления. Его суть заключается в том, что дела ведет управляющий, действуя в интересах владельца собственности.
Правильно составленный документ (договор доверительного управления) является видом обременения для продажи или покупки. Управляющий не уполномочен совершать сделки без ведома владельца, хозяин не имеет права реализовать землю до истечения срока договора доверительного управления. Заключение сделки с доверенным лицом по покупке земли с таким видом ограничения чревато изъятием собственности в пользу законного владельца.
Такой вид ограничения, как арест накладывается на имущество в связи с законодательно установленными обязательствами гражданина. Такая мера может применяться в связи с задолженностью по коммунальным платежам, выплате алиментов, любым другим видам долгов, которые государство может взыскать, наложив арест и распорядившись частной собственностью. Разновидность ареста - налоговый залог. Такой вид ограничения может быть наложен на имущество в связи с систематической неуплатой налоговых платежей за владение имуществом. Применяется по инициативе налоговой службы.
Арест с имущества может быть снят, если владелец полностью погасит задолженность, явившуюся причиной меры принуждения. До того момента собственность находится в распоряжении государства и любые сделки с ней незаконны. Если выплата задолженности не осуществляется, собственность может быть реализована в счет погашения долга.
Договор сервитута - этот вид юридического ограничения на земельный участок переходит от одного владельца к другому при заключении любых сделок. При покупке участка такое обременение сервитутом невозможно снять ни при каких обстоятельствах. Наложение такого вида ограничений происходит, если через ваш участок осуществляется проезд или проход на соседний, проложены важные коммуникации любого характера, линии электропередач, другие жизненно важные объекты, расположенные на земле, пользование которой не может быть ограничено частной собственностью.
Также владелец земельного участка обязан обеспечить беспрепятственный доступ желающих к береговой линии водоемов - рек, озер, водохранилищ и т. д. Обычно публичный, зафиксированный юридическим соглашением, сервитут предполагает плату со стороны пользователей, если это частные лица. Обременение может быть не зафиксировано юридически, однако иметь договорную силу.
Покупая участок, предположительно ограниченный сервитутом, расспросите хозяев и соседей об условиях заключения сделки. Сервитут формально не является препятствием к заключению сделок купли-продажи, однако знать об этом обстоятельстве необходимо.
Прежде чем приобрести земельный участок, обязательно стоит узнать, нет ли обременения на вашем будущем владении. Для этого нужно обратиться ЕГРП за справкой. Лучше не доверять продавцу на слово и узнать все сведения самостоятельно, тем более что такую выписку может получить каждый, без ограничений. В предоставленном документе будут указаны такие детали:
Что нужно, чтобы снять обременение с земельного участка? Если он находится в залоге, возможны такие варианты:
Любая форма любой сделки в отношении земельного участка, с юридической и законодательной точек зрения, будет носить характер обременения данной земли.
Обременительными являются:
Все отношения земельного характера регулируются Земельным Кодексом Российской Федерации. Если искать конкретику по вопросам земельных обременений, то стоит сразу обратиться к статье 11.8 , которая определяет как возникают обременения, сохранность прав на все виды участков.
Таким образом, согласно статьям 11.4-11.7 , идет конкретика по вопросам связанных с появлением и сохранностью правовых полномочий на земельный участок.
В пункте 2 статьи 11.8 прописаны правовые полномочия на безвозмездное и бессрочное пользование земельными участками.
Пункт 4 вышеуказанной статьи Кодекса
, определяет арендные отношения по земельным участкам и их договорные условия.
Пятый пункт
этой же статьи устанавливает границы сервитутов в прежних границах, которые были установлены до совершения данного обременения.
Не стоит забывать и о законодательных документах местной ветви власти, то как постановления городских советов и тому подобное. Которые могут влиять на обременения земельных участков на местах.
Давайте рассмотрим самые частые виды и случаи обременений, с которыми вы можете столкнуться при оформлении купли-продажи земельного участка, более подробно.
Как было сказано выше, это договорные отношения, имеющие временный характер. Согласно договору об аренде земельного участка, последний переходит во временное владение арендатору. Правовое поле данных сделок регулируется гражданским и земельным кодексами Российской Федерации.
Важно! Форма договора только письменная, т.к. несоблюдение формы договора может привести к его правовой несостоятельности и сделать недействительным.
Срок аренды земельного участка:
Важно! При аренде земельных участков обязательно приложить к договору кадастровый план, в котором будет четко очерчена и указана граница сдаваемого земельного участка.
В данном случае земельный участок выступает гарантом ваших кредитных обязательств, и в случае, если вы не будете их исполнять в полном или частичном объеме, то залогодержатель с помощью залогового земельного участка покроет свои финансовые потери и затраты.
Земельный участок в ипотеке может быть обеспечение обязательства по:
Важно! Погашение ипотечного обязательства считается выполненным либо при наличии совместного заявления залогодержателя и залогодателя или решения судебной инстанции.
Сервитут является ограничительной мерой в пользовании чужого земельного участка.
Он имеет место быть когда нужен:
Важно! Наложение сервитута не исключает право собственности, пользования и распоряжения земельным участком собственника.
Виды сервитутов:
Все сервитуты обязательны к государственному регистрированию, и считаются наложенными после прохождения процедуры регистрации. Государственная пошлина составляет 500 рублей для физического лица, и 2000 рублей - юридического.
Ограничения регламентируются законодательного. Так как призваны защищать интересы как государства, так и общественности. Их вводят для недопущения нанесения вреда вышеуказанным интересам. А в случае нанесения вреда, он должен быть полностью возмещен.
Законодательно закреплены общие и специальные ограничения.
Общие:
Специальные ограничения - запрет на определенную деятельность, которая может нанести вышеперечисленный вред и ущербы при разработке природных ресурсов, пользовании лесом, водой, недрами и т.п.
Как было сказано выше, все обременения подлежат государственной регистрации. Данная процедура является важной и необходимой, т.к. данные об обременении попадут в общероссийский единый государственный реестр прав, а также для любых дальнейших сделок с данным земельным участком нужна будет выписка из этого самого реестра. Что позволит избежать покупки земельного участка с обретением. Снятие, которого может быть неприятной и длительной процедурой, с большими финансовыми затратами.
Важно! Государственная регистрация обычно происходит по инициативе правообладателя, в иных случаях его уведомление является обязательным, и без оного может быть недействительным.
Первым наперво, тщательно проверяйте документацию. Которую предоставлен продавец и собственник земельного участка.
Требуйте выписку из Единого государственного реестра прав, в которой будут указаны все обременения, имеющие место быть на данном участке.
Также сверьте предоставленную выписку посредством интернета, данный реестр находится в свободном доступе. Для этого вам нужно знать кадастровый номер и адрес интересующего вас участка. После такой тщательной проверки у вас на руках будет полная и четкая картина положения юридических дел по интересующему вас участку.
Зачастую, такие продажи осуществляются при наличии обременения по ипотеке или займу. Наступает момент, когда человек понимает. Что платить не в состоянии по своему обязательству. И тогда земельный участок выставляется на продажу с обязательным уведомлением залогодержателя.
Составляется договор по которому, покупатель, обязуется погасить долг продавца перед кредитом и если такое предусмотрено, то и выплатить остаток продавцу на руки. Только после этого он может заняться оформлением своих прав на данный участок.
Однако недобросовестные продавцы могут уведомить вас о части своих обязательств и количества кредиторов. Поэтому без наличия выписки из ЕГРП даже не ведите переговоров.
Заявление на обременение земельного участка зачастую пишется правообладателем обременения. Это может быть кредитор, сосед по участку в случае сервитута, государственная власть. В случае, когда заявление написано не им, то обязательно его уведомление, иначе в спорном случае, суд может счесть это неправомерным.
Порой наличие обременения недвижимого имущества затрудняет его использование собственником. Еще больше проблем ограничения могут доставить покупателю.
Как в 2017 году проверить обременение земельного участка? Обременение земли почти всегда несет определенные неудобства для собственника.
Трудности возникают и при продаже обременного участка. Иногда переход права собственности невозможен в принципе. Как в 2017 году узнать о наличии обременения земельного участка?
Институт различного рода обременений недвижимого имущества известен еще с древности. Юристы Древнего Рима подробно описывали такое понятие, как сервитут.
В современной России обременением земельного участка признается ограничение в праве, препятствующее в пользовании собственником землей и распоряжении .
Обременение может предполагать:
Ограничения налагаются на собственность по различным причинам. Например, владелец участка не исполнил или заложил землю.
Когда требуется продать такой участок или осуществить иную сделку отчуждения, то здесь и возникает большинство проблем.
Здесь необходимо получить кадастровую выписку. В ней отображаются арест, залог и все прочие ограничения, в том числе и особые условия использования конкретной территории.
Узнать необходимую информацию можно и на официальном портале Росреестра. В частности для этого предназначен сервис «Публичная кадастровая карта» .
На карте нужно найти нужный участок. При наведении на него высветится основная информация относительно этой земли, в том числе и имеющиеся обременения.
Но сведения этого сервиса при оформлении документов юридической силы не имеют. Использовать их можно только для личного информирования.
При свершении сделки с землей подтвердить наличие/отсутствие обременения может выписка из . Получить ее можно в Росреестре или МФЦ.
Можно заказать выписку онлайн на сайте Росреестра. В выписке указывается:
Для снятия обременения потребуется устранение причины наложения ограничения. Так при нахождении участка в залоге нужно полное погашение долга перед залогодержателем.
В случае обременения арендой или потребуется расторжение договора. Арест снимается по окончании судебного разбирательства.
Сервитут отменяется судебным решением. Важно, что сам собственник снять обременение не может.
Такие вопросы решаются уполномоченными органами, к примеру, судебными приставами или правоохранительными органами.
Собственник земли может только обратиться в надлежащую структуру с просьбой о снятии обременения.
Видео: как найти свободный земельный участок
При этом потребуется предоставление документов, подтверждающих наличие основания для такой просьбы.
Каким бы не был вид обременения, после его снятия собственнику потребуется официально зарегистрировать отсутствие ограничений.
Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление на внесение в записи о прекращении ограничений в правах.
При обращении подаются подтверждающие документы (справка о погашении , об оплате долга по суду и т.д.).
В некоторых случаях требуется заявление от сторонних лиц. Например, при досрочном расторжении аренды необходимо присутствие нанимателей.
При замене банковского залога требуется официальное заявление от банка. Полный перечень документов следует уточнять в регистрирующем органе.
Спустя месяц после подачи заявления в ЕГРН будет внесена новая запись. Снятие обременения подразумевает, что ограничения указываться уже не будут.
При приобретении участка земли покупателю надлежит затребовать у продавца справку об отсутствии обременений. Она подтвердит информацию, представленную в выписке из ЕГРН.
Получить такую справку собственник может в МФЦ. Также возможен заказ справки онлайн, через сайт Госуслуг .
Полное название документа звучит, как «Справка об отсутствии ограничений и обременений на объект недвижимости».
Подать заявку на получение такой справки можно:
Получение возможно:
Госпошлина за выдачу справки составляет 230 рублей. Изготавливается документ за один день.
Для получения справки об отсутствии обременений потребуется предоставить:
Но даже наличие обременения не является основанием для запрета купли-продажи земли.
Любое отчуждение земельного участка запрещается только в случае ареста. В иных случаях продажа земли возможна, хотя и может потребоваться согласие третьих лиц.
Особо внимательно следует отнестись к купле-продаже земли, находящейся под арестом, залогом или в аренде.
Покупка участка с обременением в вилле ареста не является законной, сделка будет признана недействительной.
При приобретении залоговой земли нужно согласие залогодержателя, но при этом покупатель должен учесть, что земля может быть востребована кредитором в случае непогашения обязательств.
Обременение арендой не может сниматься до окончания срока действия договора.
Покупателю придется договариваться с нанимателями или ждать завершения аренды (таковая может быть достаточно долгосрочной).
То есть при наличии подобных обременений покупателю желательно добиться снятия ограничений до .
Что касается наличия сервитута или принадлежности к охранной зоне, то в этом случае продажа вполне законна.
ДКП составляется в стандартном порядке, но в качестве особого условия указывается наличие соответствующего обременения.
Отсутствие такого указания может быть сочтено за намеренное введение покупателя в заблуждение.
Даже если сей момент был устно, оговорен покупатель может оспорить сделку в суде, сославшись на сокрытие важных условий продавцом или потребовать компенсации.
В целом наличие обременений не всегда является препятствием для использования земельного участка.
Но собственнику или потенциальному покупателю требуется знать об имеющихся ограничениях, поскольку от этого зависит полнота распоряжения землей.
Обременение — это ограничение права надлежащего объекта. Обремененная площадь, территория или недвижимость не имеют возможности изменять свой статус. Несмотря на это, ограничения снимаются условиями обременения.
Обременение земельного участка — это наложение санкций на права собственника по отношению к территории. К числу обременения относят частичное или долевое владение участком.
Перечень обременения:
К обременению относят участки, находящиеся в охранных зонах, где размещать различные промышленные объекты запрещено законодательством.
Существует 6 узаконенных видов обременения. Чтобы легко ориентироваться в ограничениях на земельный участок, нужно понимать характер каждого вида. Эти знания пригодятся при заключении договора купли-продажи. Важно подробно рассмотреть каждый вид:
В этом случае между собственником и арендатором заключается договор аренды с действующим сроком более 1 года. Договор гласит, что арендатор после его заключения вправе сдавать земельный участок под субаренду.
Чтобы подтвердить правомерность сделки, собственник и арендатор должны зарегистрировать ее в Росреестре. Оба лица будут опираться на Земельный Кодекс. Как правило, если собственник после заключения сделки продаст участок, то арендатор вправе находится на нем и использовать в своих целях. Расторжение договора должно проходить по обоюдному согласию.
Существует два срока аренды территории: долгосрочный и краткосрочный. В первом случае необходимо оплатить небольшую госпошлину, которая составляет от 500 до 8000 рублей. Краткосрочная аренда заключается сроком до 12 месяцев, также регистрируется, но уже без оплаты государственной пошлины.
Сервитут разделяют на 2 вида: публичный и частный. Первый случай относится к государству (региональным, местным органам управления), а частный сервитут заключается между собственником и заинтересованный лицом.
Сам сервитут — это ограничение прав на использование участка, по отношению к посторонним лицам (не собственникам). Такой вид обременения предоставляет доступ к земельному участку в особых случаях:
Если земельный участок является залоговым имуществом для взятия кредита, то на него возлагаются некоторые ограничения. В перечень входят: запрет на продажу собственности, санкции на сдачу участка под аренду. Чтобы снять обременение собственнику необходимо погасить задолженность в финансовой организации, а также, если будет заключаться договор купли-продажи или аренды, необходимо запросить разрешение у банка. В случае если погашение ипотечного кредита не осуществляется, финансовая организация вправе изъять земельный участок или наложить на него арест, путем обращения в судебный орган.
Важно знать, что собственник может не предупредить покупателя об ипотеке и заложенном имуществе. Когда сделка купли-продажи будет заключена, банк вправе изъять участок уже у нового владельца.
Достаточно редкий вид обременения участка, но при этом концессия распространена по отношению к недвижимости и строительных участков. В этом случае, концедент, или государственное лицо, передает все права на использование земельного участка концессионеру (арендатору). Такая сделка происходит не безвозмездно. Концессионер обязан выплачивать регулярное вознаграждение концеденту. Иными словами, концессия — это добровольная сделка на взаимовыгодных условиях.
В концессионный договор включают срок аренды, цель использования участка, определение квартального вознаграждения (платежа), установленные права арендатора на территорию.
Популярный вид концессии — это открытие закрытых рудников, оформление сделки для постройки центров и различных строений.
Это единственный вид обременения, который накладывает запрет на использование земельного участка. Собственник не имеет права продавать, сдавать в аренду или арендовать арестованную территорию. Арест на участок накладывается строго по решению суда, если он является заложенным имуществом. Также суд может ограничить права на земельную территорию, если собственник не вносит ежемесячный платеж в финансовую организацию, если имеется задолженность по коммунальным услугам и налогам. Зачастую собственник лишается прав на свое имущество, если он не выплачивает алименты.
Права на земельный участок или объект передается второстепенному лицу — управляющему, который может сдавать участок под субаренду, заниматься строительством и решать все организационные и финансовые вопросы. Причем управляющий действует в интересах собственника, владельца или директора организации. Когда земельный участок передается управляющему лицу, тот обязан выполнять все поручения владельца. При этом собственник или директор по закону обязан выплачивать ежемесячный гонорар доверительному лицу. Вид обременения необходимо регистрировать в Росреестре или в ЕГРП.
Важно узаконивать доверительное управление, так как любое отклонение от правовых и законодательных норм может аннулировать сделку и признать ее недействительной.
Узнать обременен ли участок можно двумя способами: заказать выписку из центра ЕГРН или посетить официальный сайт Росреестра. Несомненно, самый быстрый способ проверить участок — это посетить сайт, где вся информация регулярно обновляется.
Проверяем земельный участок:
Выписка из ЕГРН может выглядеть абсолютно по-разному, если на участок наложены ограничения или запрос был о несуществующей собственности. В справке обязательно будет указано, если участок является залоговым имуществом, находится в аренде (в доверительном управлении).
Перед заключением сделки собственник обязан сообщить покупателю о статусе земельного участка. Главная проблема покупки обремененной территории — это последующая реализация (строительство, аренда, перепродажа, оформление дарственной). Сделка с таким участком должна проходить максимально аккуратно.
Во-первых, важно всегда проверять собственность на статус обременения. Если территория находится под арестом или является заложенным имуществом, то заключать такую сделку не рекомендуется. В случае, когда покупатель подписывает договор купли-продажи арестованного участка, то правоохранительные органы вправе выселить новых жильцов и аннулировать сделку. Во-вторых, в сделке прописывается пункт, что покупатель оповещен о статусе участка, поэтому последующая ответственность возлагается на него и остальных собственников. В-третьих, в договор необходимо внести пункт, что собственник обязан возместить все убытки, связанные с имуществом, если выяснится факт ареста.
Для снятия обременения с земельного участка важно обращаться в местный орган Росреестра. Для этого необходимо предоставить перечень документов:
В случае если необходимо снять обременение, когда приобретается залоговое имущество, необходимо подать заявление в банк и Росреестр. Если кандидатура одобрена, то ограничения переходят на нового владельца.
Важно помнить, что снять земельный участок с обременения невозможно, если имущество находится под арестом. Единственные способы поменять статус – это покрыть все долги и обязательства перед финансовыми организациями, сменить залоговое имущество на более ценное, посредством обращения в суд. А также снимается обременение при банкротстве кредитора.
