При покупке вторичного жилья покупатель зачастую сталкивается с проблемой выселения продавца из занимаемой квартиры. Полное освобождение должно произойти «юридически» - снятие с регистрации по месту жительства и «физически» - вывоз вещей и передача ключей, а так же подписание акта приемо-передачи. Конечно хорошо когда квартира при продаже свободна «юридически» и «физически»,что в реальности бывает не всегда.
Недостаточность доходов населения и неразвитость ипотечного кредитования - главные причины того, что в проданной квартире остаются «прописанные».В современной «послекризисной» ситуации граждане при улучшении жилищных условий не имеют в достаточной мере денежные средств и не могут где-то взять их в долг. Единственная реальная и существенная их собственность - квартира. На сегодняшний день большинство сделок на рынке недвижимости «альтернативные», то есть при продаже старой квартиры сразу же на эти деньги приобретается новая. До получения же новой квартиры продавцу просто некуда «выписаться».
Исходя из вышеизложенного клиенты стараются подбирать исключительно «свободные» квартиры, без проживающих и зарегистрированных.Но при более детальном рассмотрении и эти варианты могут оказаться совсем не привлекательными. Прежде всего таких квартир крайне мало – 15-25 процентов, то есть покупатель изначально ограничивает для себя выбор варианта. На самом же деле «свободных» квартир гораздо меньше, поскольку продавцы часто скрывают нежелательные факты из «истории» продаваемой квартиры. Хозяева «свободных» продаваемых объектов, понимая их привлекательность, частенько процентов на десять завышают стоимость.
Но если хозяин сообщает покупателю, что он прописан в продаваемой квартире и в качестве причины приводит доводы из предыдущих абзацев, является ли он потенциальным мошенником? Чаще всего, нет. После сделки 99,5 % продавцов честно покидают квартиры, тех же кто отказывается сделать это, не наберется и полпроцента. Поэтому клиенту необходимо решить для себя задачу минимизации рисков обнаружив «несвободную» квартиру и попытаться понять, насколько она опасна?
Прописка существовала еще с советских времен, в начале девяностых годов, ее упразднили. Однако сразу же ввели «регистрацию по месту жительства».Прописка имела «разрешительную» основу,(милиция могла как разрешить, так и не разрешить гражданину прописаться в определенном месте). Регистрация первоначально подразумевала «уведомительную» сущность (гражданин извещает органы правопорядка, что проживаете по такому-то адресу),однако со временем регистрация стала уже почти ничем не отличаться от прежней прописки.
По закону регистрация дает человеку «право пользования» (проживания в квартире) ,даже если он не собственник. После введение в действие в 2005 году Жилищного кодекса права «зарегистрированных» были сильно урезаны, после продажи собственником квартиры, члены его семьи обязаны сняться с регистрации и покинуть помещение. Но во-первых, принудительная выписка возможна только через суд, что занимает достаточно длительное время. А во-вторых, есть категории пользователей, выписать которых нельзя даже по закону, а именно:
- несовершеннолетние;
- пенсионеры;
- недееспособные граждане;
- ограниченно дееспособные граждане;
- граждане, отказавшиеся от приватизации продаваемой квартиры, но выбывшие из нее против своей воли: осужденные к лишению свободы на длительный срок, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТУ, если они были зарегистрированы в квартире до 1 марта 2005 года, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны.
«Просто прописанные» граждане составляют большую проблему, чем собственник продающий квартиру. Собственник подписывает договор купли-продажи, в котором обязательно будет пункт, где он в течение определенного срока обязуется выписаться. При нарушении этого пункта он подвергнется штрафным санкциям через суд. «Просто прописанные» же граждане в продаже формально не участвует и по договору купли-продаже не отвечают.
Что же необходимо сделать перед сделкой купли - продажи квартиры?
Действия очевидны:
в паспортном столе необходимо взять расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо проживал в данной квартире. По каждому ранее проживавшему в этой квартире необходимо разобраться куда он подевался. Особое внимание вышеперечисленным «привилегированным» категориям гражданам;
со всех зарегистрированных лиц неплохо бы получить письменное обязательство покинуть квартиру в определенные сроки. Законодательством предусмотрено, что в договоре могут быть указаны обязательства сторон сделки, но не указываются обязательства третьих лиц, поэтому «просто прописанные граждане», не участвующие в сделке, должны подписать отдельное обязательство;
часть денежных средств, по договору купли-продажи выплачиваются продавцу после юридического и физического освобождения квартиры;
в договор купли-продажи необходимо внести пункт о том, что при срыве сроков выписки и выезда продавец будет нести солидные штрафные санкции.
По хорошему вопрос с «прописанными» в продаваемой квартире необходимо решить до сделки, но чаще это происходит параллельно. В таких случаях необходима четкая и грамотная работа риэлтора, его квалификация и богатый опыт. Покупателю необходимо выбрать риэлтерскую компанию с незапятнанной репутацией и статусом наработанным годами, что является гарантом того, что специалисты компании позволят клиенту избежать все «подводные камни» при приобретении долгожданного жилья.
На российском рынке недвижимости случаются ситуации, когда новый владелец недавно приобретенной квартиры обнаруживает, что в купленном им жилье остались прописаны проживавшие там ранее люди. Как быть в этой достаточно распространенной ситуации, расскажет эта статья.
Ситуация, когда в только купленной квартире оказываются прописанными прежние жильцы, явление нередкое. Только в Москве количество выставленных на продажу квартир с зарегистрированными жильцами составляет 10-12% от общего количества. Их покупка чревата для новых владельцев тем, что придется платить квартплату за зарегистрированных «мертвых душ» и могут возникнуть трудности с последующей продажей квартиры. Как же можно решить данную проблему?
Любому человеку, намеревающемуся приобретать жилье, будет нелишним провести данные действия. Это поможет избежать описанных выше «неожиданностей». Информация о зарегистрированных в квартире жильцах отражена в домовой книге. Выписку из нее можно получить в местном ЖЭКе или паспортном столе. Но по закону, лицу, не являющемуся владельцем недвижимости , сотрудники данных учреждений никакой информации предоставлять не должны.
Потенциальному покупателю квартиры проще всего получить от ее владельца нотариально заверенную доверенность на получение информации о зарегистрированных в ней гражданах. Предъявив ее в паспортном столе или ЖЭКе, можно без труда получить ответы на все интересующие вопросы.
Другим вариантом получения информации о зарегистрированных жильцах является написание соответствующего запроса-обращения в Федеральную миграционную службу, на который, согласно законодательству, ее сотрудники должны дать ответ в течение 30 дней. Правда, без согласия самих прописанных лиц на предоставление их персональных данных представители ФМС никакой информации посторонним людям давать не будут.
Следует настоять на внесении в договор пункта о том, что зарегистрированные в приобретаемом помещении жильцы должны выписаться из него в определенные сроки. Не лишним будет прописать в тексте ответственность за неисполнение данного обязательства. Это станет дополнительной гарантией того, что новому владельцу не придется долго и мучительно заниматься выселением старых жильцов через суд.
Следует знать, что согласно статье 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана информация о людях, сохраняющих право пользования приобретаемым жилым помещением. Если подобного перечня в договоре не указано, он будет считаться незаключенным.
Граждане, отказавшиеся от приватизации недвижимости в пользу другого лица на добровольных началах
Лица, получившие право пожизненного пользования помещением по завещанию
Случается, что умерший завещает своим наследникам недвижимость, но при этом указывает, что какое-либо лицо также имеет право на проживание в ней. Даже если наследники решат продать недвижимость, право лица на проживание остается.
Один из супругов, которому гарантировано право на проживание в брачном контракте
По российскому законодательству его нельзя лишить права на проживание, если это было условием брачного контракта или договора о разделе имуществом.
Обнаружив, что бывшие жильцы остались прописаны в квартире, можно попробовать решить дело полюбовно, направив им уведомление о том, что они утратили право пользования данной квартирой и должны выписаться из нее. Если ответ не был получен, остается лишь один выход — обращаться в суд.
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
Называться документ будет — «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Данные требования необходимо аргументировать тем, что согласно подпункту «е» пункта 31 «Правил снятия граждан РФ с регистрационного учета» , подобные действия производятся только по решению суда. Подавать исковое заявление нужно по месту жительства зарегистрированных в квартире жильцов.
Согласно ст. 209 ГПК РФ, судебное решение, если только оно не было обжаловано, вступает в силу через месяц после его принятия. На его основании органы ФМС должны снять ответчика с регистрационного учета. Но это происходит далеко не всегда. Для верности истец может лично съездить с решением суда в паспортный стол и написать заявление на снятие ответчика с регистрационного учета.
Александр Якунин, рмнт.ру
Денис! Это пример!
Именем Российской Федерации
Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе
председательствующего судьи Салыкиной Е.Ю.,
при секретаре судебного заседания Кудряшовой Т.В.,
с участием сторон,
в отсутствие прокурора,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №» 2-1166/2013 Мишиной Л.С. к Отрошку И.И. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,
УСТАНОВИЛ:
Истец Мишина Л.С. в обоснование иска указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В указанной квартире зарегистрирован и проживает с ее согласия с ДД.ММ.ГГГГ Отрошок
И.И… Отрошок И.И. родственником, членом ее семьи не является. Она
неоднократно предлагала истцу выселиться, однако ответчик не
предпринимал никаких попыток для решения данного вопроса. В настоящее
время у нее возникла необходимость в продаже спорного жилого помещения. С
учетом уточнения предмета иска от ДД.ММ.ГГГГ просит суд прекратить право пользования Отрошок И.И. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, выселить и снять с регистрационного учета в указанной квартире.
В судебном заседании Мишина Л.С. исковые требования поддержала по доводам иска.
Ответчик Отрошок И.И.
исковые требования признал. Последствия признания иска ответчику
разъяснены, им понятны. Письменное заявление о признании иска приобщено к
материалам дела.
Суд, выслушав
объяснения сторон, заключение прокурора об удовлетворении иска,
исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.
В силу ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
ответчик вправе признать исковые требования. Суд не принимает признание
иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и
законные интересы других лиц
Согласно договору на передачу квартир в собственность от ДД.ММ.ГГГГ Мишина Л.С. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Из справки Администрации Невонского муниципального образования № № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в вышеуказанной квартире зарегистрирован Отрошок И.И. с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно предупреждению от ДД.ММ.ГГГГ Мишина Л.С. установила Отрошку И.И. срок до ДД.ММ.ГГГГ для освобождения спорной квартиры.
В силу части 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ
собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом
интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им
иным образом.
В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ
собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в
соответствии с его назначением и пределами его использования, которые
установлены настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ
к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие
совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его
супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные
граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они
вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ
в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по
основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными
законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин
обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить
пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный
собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает
указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию
собственника на основании решения суда.
Согласно статье 304 Гражданского процессуального кодекса РФ
собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя
бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Учитывая
вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ответчик собственником
спорного жилого помещения не является, равно как и не является членом
семьи собственника жилого помещения, проживает в спорной квартире без
законных на то основании, чем нарушает охраняемые законом интересы и
права истца, которая лишена возможности в полном объеме осуществлять
принадлежащее ей право собственности. Таким образом, исковые требования о
прекращении права пользования и выселении подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 7 Закона
Российской Федерации от 25.06.1993 года N 5242-1 «О праве граждан
Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и
жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской
Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится
органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого
помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением -
на основании вступившего в законную силу решения суда.
Исходя из положений Постановления
Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713 «Об
утверждении правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации» с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в
пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных
за регистрацию", снятие с регистрационного учета производится на
основании вступившего в законную силу решения суда о выселении из
занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования
жилым помещением (п. 30 под. «е» Правил).
Требования о
прекращении права пользования жилым помещением, выселении подлежат
удовлетворению. Решение суда о выселении является основанием к снятию
ответчика с регистрационного учета.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Исковые требования Мишиной Л.С. удовлетворить.
Прекратить право пользования жилым помещением Отрошка И.И. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.
Выселить Отрошка И.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Настоящее решение о
выселении Отрошка И.И. является основанием для снятия его с
регистрационного учета в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>.
Решение суда может
быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня его
принятия в окончательной форме через Усть-Илимский городской суд.
Председательствующий судья Е.Ю. Салыкина
Решение вступило в законную силу
Инструкция
Составьте исковое заявление в суд в двух экземплярах. В заявлении в качестве ответчика укажите бывшего собственника вашей квартиры. При составлении иска сошлитесь на 2 пункт 292 статьи ГК, суть которой заключается в том, что в момент перехода права собственности к иному лицу, право пользования данной квартирой у бывшего владельца и членов его семьи прекращается.
Укажите в исковом заявлении требование снять с регистрационного учета бывшего собственника. Оплатите пошлину на подачу иска в суд. Сделайте копии правоустанавливающих документов на данную квартиру. Весь собранный пакет документов вместе с иском предоставьте в районный суд по месту расположения указанной квартиры.
На судебном заседании изложите суду свою позицию по делу. В том числе сообщите о том, что вы являетесь добропорядочным приобретателем квартиры, и законность вашего правообладания не оспаривается в суде. Также отметьте, что в соответствии с 2 пунктом 292 статьи ГК право пользования бывшего собственника прекращается, следовательно, он не может далее проживать в квартире . Суд вынесет решение о снятии бывшего собственника квартиры с регистрационного учета.
Спустя десять дней после завершения процесса, возьмите в канцелярии суда вступившее в силу судебное решение. Принесите его в районный паспортный стол вместе с собственным паспортом и документами на квартиру . На основании данных документов ФМС снимет бывшего собственника с регистрационного учета в вашей квартире.
Сегодня многие граждане, любыми путями стремясь решить проблему жилья, становятся совладельцами 1/20 или и того меньше доли в праве на квартиру . Учитывая, что в большинстве случаев речь идет о квартирах с небольшим метражом, варианты с наличием таких сособственников всегда вызывают массу проблем. Владелец своих мизерных долей прописался и мечтает проживать на них же, а остальные совладельцы должны мириться с таким положением вещей. В этом случае закон может встать на сторону собственников большей доли в квартире и лишить хозяина ее маленькой части права проживания, а, следовательно, и прописки в квартире.
Инструкция
Узнайте, какой долей в праве обладает сособственник вашей квартиры . Данные сведения можно получить в районном органе ЕГРП по месту расположения недвижимости. Запросите данные сведения на общих основания, уплатив госпошлину. Вам выдадут справку, где будут указаны все сособственники объекта с точным размером их долей в праве.
Подсчитайте относительно общей площади квартиры , сколько в данной доле окажется квадратных метров . Если полученная цифра заметно меньше самой маленькой жилой комнаты в вашей квартире, вы имеете шанс по суду выписать сособственника , владеющего этой долей.
Подайте в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости исковое заявление. В иске заявите требования относительно ответчика , указанного сособственника , о лишении его права пользования недвижимостью и снятии его с регистрационного учета по адресу данной квартиры .
Обоснуйте в иске невозможность выделения реальной площади для проживания на долю ответчика. Предоставьте суду технический паспорт вашей квартиры , где будет отражен подробный план всех помещений квартиры . Помимо этого укажите количество человек, проживающих в спорной недвижимости, кроме ответчика. Напишите размеры их долей в квартире и приложите к иску документы их законного вселения на данную жилплощадь. В качестве документов должны быть свидетельства на право собственности.
При наличии у ответчика, помимо доли в спорной квартире, в собственности иной жилой недвижимости, обратите на данное обстоятельство внимание судьи при рассмотрении вашего дела. Подобный факт существенно повысит ваши шансы выиграть процесс. Если у вас нет документального подтверждения данному обстоятельству, пригласите на заседание свидетелей. В дальнейшем суд, заслушав показания, сможет сам направить запрос на наличие другой собственности у ответчика.
На российском рынке недвижимости часто встречаются квартиры, обремененные прописанными в них лицами. Обычно это объясняется объективными причинами: владельцы реализуют свое единственное жилье, для того чтобы приобрести другое и им негде прописаться до заключения договора. После окончания сделки они добровольно снимаются с учета по старому адресу и регистрируются по новому. Но не всегда покупка квартиры с таким обременением заканчивается столь благополучно. Разберемся как собственнику выписать из квартиры прописанного человека после ее покупки.
Бывшие владельцы и члены их семьи могут нарушить договоренности и не выписаться из квартиры в оговоренные сроки. В случае проведения расчетов через ячейку банка хорошей страховкой от возникновения такой ситуации будет включение в условия доступа продавца к деньгам предъявление документа, подтверждающего снятие с регистрационного учета. Например, заполненной по форме № 9 справки из паспортного стола.
Согласно статье 282 ГК РФ новый собственник квартиры вправе выписать любых членов семьи продавца без их согласия. Но существует круг лиц, в отношении которых эта норма закона не применяется. К ним относятся:
Всех вышеперечисленных нельзя лишить права проживания в квартире ни при каких условиях .
Вся информация о проживающих в жилых помещениях людях содержится в домовой книге или поквартирных карточках учета, которые, как правило, хранятся в паспортном столе. Собственник квартиры может заказать выписку из них и предоставить покупателям для ознакомления .
Но не всегда отсутствие в выписке сведений о состоящих на регистрационном учете жильцах гарантированно защищает покупателя от возникновения проблем. Лица, имеющие право на пожизненное проживание, не лишаются его даже в случае временной выписки из квартиры. Узнать о наличие таких людей можно только из архивной выписки.
К сожалению, сотрудники паспортных столов часто отказывают в ее выдаче даже собственникам жилых помещениях, ссылаясь на закон о защите персональных данных. Помощь в получении этой справки оказывают сотрудники агентств недвижимости и практикующие юристы, имеющие необходимые связи .
Как можно выписать из квартиры не собственника? Все вопросы, связанные с правом проживания в квартире, решаются либо путем переговоров с заинтересованными гражданами, либо в судебном порядке. Просто прийти в паспортный стол и снять человека с регистрационного учета у владельца жилого помещения не получится.
При составлении иска учитывают все требования статей 131-132 Гражданского Процессуального Кодекса нашей страны. Даже небольшая неточность может привести к отказу в принятии заявления, поэтому при возникновении трудностей лучше обратиться за помощью к практикующему юристу.
В исковое заявление можно внести и требование об оплате всех судебных издержек проигравшей стороной. Возможная потеря денег часто становится значимым аргументом для принятия жильцами решения о добровольной выписке.
В большинстве подобных разбирательств суд выносит решения в пользу собственника, но иногда возникает проблема с физическим освобождением квартиры. В этом случае истец вправе обратится за помощью в выселении жильцов к судебным приставам.
Подобным образом нельзя снять с регистрационного учета граждан, имеющих право пожизненного проживания, но покупатель может попытаться признать договор купли-продажи недействительным и вернуть потраченные деньги . Для этого необходимо доказать в суде факт сокрытия бывшим владельцем информации о зарегистрированных лицах.
В случае вынесения судом решения в пользу истца ответчик обязан вернуть ему все полученные денежные средства. При отсутствии у него всей суммы судебные приставы вправе арестовать имущество должника и реализовать его на публичных торгах. Все полученные в результате этих действий деньги будут направлены на счет истца. Взыскания накладывают и на все доходы ответчика, например, его заработную плату.
Выписка детей , не достигших 18 лет, сопряжена с особыми трудностями. Государственные органы строго следят за соблюдением их прав и в большинстве спорных ситуаций встают на их сторону.
Принудительно выписать можно только ребенка, утратившего право проживания в квартире. Для того чтобы это доказать нужно обратиться в суд. При рассмотрении подобных исков обязательно присутствует прокурор, следящий за соблюдением прав несовершеннолетних. Помимо него в суд могут быть вызваны в качестве третьего лица представители органов опеки и попечительства.
Чаще всего, переход права собственности на квартиру к покупателю признается судом достаточным основанием для лишения ребенка прописки. Но бывают и исключения. Так, при отсутствии у родителей возможности прописать и поселить его в другом жилом помещении может быть принято решение об отсрочке выселения до достижения несовершеннолетним 18 лет.
Кроме того, суд не может лишить права проживания ребенка, лишившегося попечительства родителей и находящегося в детском воспитательном учреждении.
Квартиры с обременением продаются значительно дешевле юридически чистой недвижимости. На московском рынке недвижимости размер скидки в таких случаях составляет от 10 до 30%. Причем, чем он больше, тем труднее будет выписать нежелательного жильца.
Приобретая такое жилье нужно заранее рассчитывать затраты на ведение судебных процессов, так в особо сложных ситуациях невозможно обойтись без помощи адвокатов, а их гонорары достаточно высоки.
Как выписать из квартиры прописанного человека после покупки если я собственник
