Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с заключением,
изменением, расторжением и исполнением договоров аренды
(утв. решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 1998 г.)
Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды
недействительными
3.1. При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 от 16.09.93 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".
Иск был удовлетворен.
При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением Правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.
3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.
В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, так же не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.
Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.
3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным
.
3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв.м.
Станция Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.
Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имуществ производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.
Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.
3.4. Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми
.
Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.
Постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-9720/2015 от 18.10.2016г.
Обстоятельства дела:
Между истцом и филиалом ответчика (да-да, филиалом) были заключены договор аренды и субаренды нежилых помещений. Представители обеих сторон договора являлись лицами, заинтересованными в сделках, поскольку состояли в родственных связях. Так как арендная плата филиалом не вносилась, то образовалась задолженность, которую пытался взыскать истец, но не с филиала, а с «головного офиса». В свою очередь последний подал встречный иск о признании спорных договоров ничтожными сделками по причине, что обе стороны злоупотребили своими правами.
Выводы суда:
1. Любые негативные последствия, которые наступают, в результате осуществления субъективного права свидетельствуют о том, что субъект злоупотребляет своим правом и при заключении сделок это влечет их ничтожность. Для определения наличия или отсутствия злоупотребления правом, при заключении сделок, суд должен исследовать и оценить все действия сторон сделки с позиции наличия негативных последствий. В деле был установлен факт наличия близких родственных связей между лицами, заключившими оспариваемые договоры от имени филиала ответчика и истца, а также отсутствия заявления от директора филиала о наличии заинтересованности в совершении сделок при заключении договоров.
2. Исследовав положения устава партнерства, штатное расписание филиала, установив факт отсутствия доказательств, подтверждающих осуществление филиалом мероприятий, связанных с основной деятельностью филиала, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства подтверждают факт того, что лица, заключившие спорные договоры от имени арендодателя и от имени арендатора злоупотребили правом.
3. Оспариваемые договоры являются ничтожными сделками, заключенными с превышением пределов гражданского права.
4. Довод о том, что головной офис ответчика был поставлен в известность о заключении спорных договоров, был отклонен судом, так как формальное соблюдение закона не может быть достаточным основанием, чтобы не считать, что в действиях истца и ответчика отсутствует злоупотребление правом.
Комментарии юриста:
1. Суд, исследуя сделку на наличие признаков злоупотребления своими гражданскими правами должен в первую очередь установить, были ли негативные последствия после ее заключения для ее сторон и других лиц и в случае установления данного факта, прийти к выводу, что стороны сделки злоупотребили своим гражданским правом.
2. Имеющиеся в деле доказательства, свидетельствовали о том, что договоры аренды (субаренды) были заключены сторонами не с целью использовать данные нежилые помещения для основной деятельности филиала, а явно для того, чтобы создать фиктивную задолженность за пользование данных помещений перед арендодателем.
3. Даже если формально спорные договоры и были заключены с соблюдением действующего законодательства, все равно такие договоры могут быть признаны ничтожными, поскольку сама заинтересованность сторон может быть установлена судом путем исследования всех обстоятельств такого заключения.
Платежи по договору аренды, впоследствии признанному недействительным
Речь пойдет о достаточно рапространенной ситуации. Объект недвижимого имущества фактически построен, но по каким-либо причинам не оформлен в собственность должным образом. При этом, весь объект недвижимого имущества или его часть сдается в аренду. Может ли отсутствие необходимых документов на сдаваемые в аренду помещения быть использовано для уклонения от исполнения обязательства по оплате фактически используемых площадей?
Судебный акт: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А45-15773/2011 от 06.07.2012.
Истец и Ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец принял помещения по акту. В целях исполнения обязательств по оплате арендуемых площадей произвел перечисление Ответчику арендных платежей на общую сумму 1 820 000 рублей. Впоследствии Истец обратился в арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании договора аренды ничтожной сделкой в силу того, что истец на дату заключения договора собственником сдаваемых в аренду площадей не являлся. Объект не был введен в эксплуатацию, права на него не зарегистрированы в ЕГРП. Соответственно, уплаченные в качестве арендной платы денежные средства подлежат возврату истцу, как полученные необоснованно, по ничтожной сделке, не порождающей правовых последствий.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными. Суд кассационной инстанции, признав обоснованность выводов о ничтожности договора аренды, указал, что взыскание с ответчика сумм, уплаченных ему истцом в качестве арендных платежей, является ошибочным. Фактическое использование истцом нежилого помещения не оспаривалось, наличие прав третьих лиц в отношении данного помещения не установлено, ответчик понес административную ответственность в связи с тем, что объект эксплуатировался несмотря на отсутствие разрешения на его ввод в эксплуатацию. В такой ситуации уплаченные истцом ответчику арендные платежи нельзя считать неосновательным обогащением.
Выводы:
1. Оплата за фактически используемое помещение при подтверждении прав (полномочий) лица, сдающего площади в аренду, не может считаться основательным обогащением последнего. Иное означало бы возможность злоупотребления правом со стороны лица, фактически использовавшего площади.
2. Однако, следует учитывать, что при рассмотрении споров подобного рода суды принимают во внимание положения п. 7. Информационного письма Президиума ВАС №49, который говорит о том, что в сумме, которая превышает размер возмещения, причитающегося собственнику, полученные платежи считаются полученными неосновательно. При этом, определяя этот самый «размер причитающегося собственнику возмещения» зачастую во внимание принимаются ставки аренды, «обычно уплачиваемые за аналогичные помещения», а значит, придется доказывать соответствие ставки по полученным платежам «обычно уплачиваемым» ставкам.
Галина Короткевич
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1.
2.
По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.
Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.
Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.
Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.
Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:
Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.
Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).
Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
