Риски аренды нежилого помещения с последующим выкупом. Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

_______________________________________ "___" __________ 200__ г.
(указать место заключения договора)

В лице

______________________________________________, действующего на основании
_________________________________________________, именуемое в дальнейшем
"Арендодатель", с одной стороны, и _________________________________
________________________________________________________________________,
(полное наименование организации, предприятия с указанием
организационно-правовой формы)
в лице _________________________________________________, действующего на
(должность, Ф.И.О. руководителя организации, предприятия)
основании ______________________________________________________________,
(наименование документа, подтверждающего полномочия)
именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, именуемые в
дальнейшем "стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое
помещение: _____________________________________________, площадью ______
(указать наименование или номер нежилого помещения
в соответствии с экспликацией технического паспорта)
(___________________________) кв. м. расположенное на __________ этаже
(цифрами и прописью)
__________________________________________________________________ здания
(указать характеристику здания в соответствии с
техническим паспортом например, административное и т.д.)
общей площадью _________ (________________) кв. м., расположенного по
(цифрами и прописью)
адресу: _____________________________, кадастровый N ___________________.
Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, его
расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих
________________________________________________________, определяются
согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв.
N _______), выданного ________________________________ по состоянию на
"____"________________ года с изменениями по состоянию на "_____"
____________года.
Площадь и границы арендуемого нежилого помещения отмечена на плане
красным цветом.
Экспликация и поэтажный план технического паспорта является
приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.
1.2. _____________ здание общей площадью _____ (______________)
кв. м., расположенное по адресу: _______________________________,
кадастровый N ____________________________________ принадлежит
__________________________________________________ на праве собственности
на основании _____________________________________________________. Право
(указать наименование правоустанавливающих документов, орган их
выдавший или утвердивший, дату выдачи документов)
собственности __________________ на _______________ здание общей площадью
(указать полное наименование Арендодателя)
__________________ (____________________) кв.м, зарегистрировано в Едином
(указать цифрами и прописью)
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
"____" ______________ года за N регистрации __________________________
согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии ________
N ____________, выданного ___________________________ "____"
_____________________ года.
1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое
имущество будет использоваться Арендатором для _________________________.
(указать целевое назначение арендуемого
недвижимого имущества, например, для
размещения офиса и т.д.)
1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в
субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия
Арендодателя.
1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое
помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за
исключением зарегистрированных.
1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор
принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого
помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу
решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора
Арендодатель знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора Арендатор уплачивает
Арендодателю арендную плату в сумме _________ (____________________)
рублей ежемесячно в срок до _______________ числа месяца следующего за
оплачиваемым путем перечисления денежных средств на расчетный счет
Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.
2.2. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию
одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона,
выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об
этом другую сторону за ____________ путем направления другой стороне
письменного уведомления.
2.3. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного
имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его
собственностью. По окончании срока действия настоящего договора, а также
в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость
произведенного _________________________________________________ ремонта,
(указать какой вид ремонта: капитальный, косметический,
отделка и т.д.)
перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за
счет Арендатора и неотделимых улучшений возмещается Арендатору.

3. Выкуп арендованного нежилого помещения. Выкупная цена. Переход права
собственности на арендованное нежилое помещение

3.1. Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное
нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора по истечении
срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты
Арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены.
Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается
в счет уплаты выкупной цены.
3.2. Выкупная цена арендованного нежилого помещения, указанного в
п. 1.1. составляет _____________ (_______________) рублей. Сумма выкупной
(сумма цифрами и прописью)
цены не подлежит изменению.
3.3. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на
недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок
с ней. Право собственности Арендатора, переход права собственности и
прекращение права собственности Арендодателя на арендованное нежилое
помещение при выкупе его Арендатором по истечении срока настоящего
договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей
выкупной цены, подлежит обязательной государственной регистрации в
__________________________________________________. Право собственности у
(указать наименование органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество)
Арендатора на нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора
возникает с момента государственной регистрации.

4. Права и обязанности сторон

4.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет
право:
4.1.1. контролировать целевое использование, правильность
эксплуатации и техническое состояние арендованного имущества недвижимого
имущества;
4.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или
ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему
договору.
4.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:
4.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем
______________________________________________ ремонт и отделку по своему
(указать какой вид ремонта: капитальный,
косметический и т.д.)
усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и
перепланировку арендуемого помещения;
4.2.2. на выкуп арендованного нежилого помещения в порядке и на
условиях, предусмотренных разделом 3 настоящего договора;
4.2.3. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением
или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей,
предусмотренных настоящим договором.
4.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:
4.3.1. предоставить Арендатору в течение _______________ дней
(месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в
состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и
условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые
Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту
приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки
сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при
заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо
должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого
помещения при передаче его в аренду;
4.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию
Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего
договора;
4.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;
4.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям
принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок
_____________________;
4.3.5. в течение ____ дней после истечения срока настоящего договора
аренды или до его истечения в течение ____ дней с момента уплаты
Арендатором всей установленной п. 3.2. настоящего договора выкупной цены
передать в собственность Арендатора арендованное нежилое помещение в
надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми
улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и
неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и
сантехническим оборудованием.
4.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:
4.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в
соответствии с его целевым назначением, указанным в п. 1.1. настоящего
договора;
4.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие
доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в
соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при
проведении проверки на месте;
4.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере,
установленном разделом 2 настоящего договора;
4.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести
возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения
расходы;
4.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать
меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;
4.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления,
коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети,
системы охранной сигнализации и т.д.);
4.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя,
которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила
касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и
выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего
времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих
интересов Арендатора и Арендодателя;
4.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение
уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного
пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и
норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в
установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;
4.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в
арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального
отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и
прочего оборудования немедленно уведомить Арендодателя
________________________________________, принять соответствующие меры по
(указать каким образом: по факсу, по телефону, электронной
почте и т.д.)
устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им
беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим
аварийным службам для устранения аварий и неполадок, вне зависимости от
режима работы помещений.
4.4.10. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае
повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что
повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств,
за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим
законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.

5. Ответственность сторон

5.1. Ответственность Арендатора:
5.1.1. В случае нарушения Арендатором сроков и порядка внесения
арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора последний
уплачивает пени в размере _____ % от суммы просроченного платежа за
каждый день просрочки.
5.1.2. В случаях грубого нарушения Арендатором условий настоящего
договора, а именно:
- использование нежилого помещения не по целевому назначению,
указанному в п. 1.3 настоящего договора;
- передача нежилого помещения или его части третьим лицам в
субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с
Арендодателем;
- умышленное ухудшение Арендатором состояния арендуемого недвижимого
имущества;
- невыполнение требований Арендодателя, предусмотренных п.п. 4.4.4.
- 4.4.9. настоящего договора Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа
в размере _____ кратной месячной арендной платы, существующей на день
выявления нарушения комиссией Арендодателя.
5.1.3. В случае, если Арендатор после окончания договора не
освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим
договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта
приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно,
Арендодатель вправе потребовать, помимо внесения Арендатором арендной
платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и
неустойки в виде штрафа в размере _____ кратной сумме месячной арендной
платы, также и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
5.2. Ответственность Арендодателя:
5.2.1. В случае нарушения Арендодателем обязательств,
предусмотренных п. 4.3.1. и п. 4.3.2. настоящего договора Арендодатель
обязан уплатить Арендатору штраф в размере ________ рублей, а также
полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный неисполнением, в части
не покрытой неустойкой;
5.2.2. В случае нарушения Арендодателем обязательства,
установленного п. 4.3.5. настоящего договора, Арендодатель уплачивает
Арендатору неустойку в виде пени в размере ______ % от выкупной цены
нежилого помещения, установленной в п. 3.2. настоящего договора за каждый
день просрочки, а также Арендодатель обязан полностью возместить
Арендатору убытки, причиненные неисполнением обязательства по договору.
5.3. Уплата неустойки, установленной настоящим договором не
освобождает Арендатора и Арендодателя от исполнения обязательств по
настоящему договору в натуре.

6. Порядок изменения и расторжения договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны
лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими
сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде
дополнительного соглашения к договору ________________________, другая
сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение
_______________ дней с момента получения направляет подписанный экземпляр
дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения
представленных изменений в письменной виде.
6.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а
также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.
6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.3. настоящего
договора, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает недвижимое имущество.
6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- Арендодатель не предоставляет недвижимое имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное Арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были
быть обнаружены Арендатором во время осмотра недвижимого имущества или
проверки его исправности при заключении настоящего договора;
- недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в
соответствии с назначением, указанным в п. 1.3. настоящего договора.

7. Срок действия договора. Заключительные положения

7.1. В соответствии со ст. 131 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий
договор подлежит государственной регистрации в едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается
заключенным с момента такой регистрации.
7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной
регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до
"____" _______________ года (не менее года). Расходы, связанные с
государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются
Арендатором в полном объеме.
7.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим
договором, определяются в соответствии с действующим законодательством
Российской Федерации.
7.4. Реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности
(хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое
помещение к другому лицу не является основанием для изменения или
расторжения настоящего договора аренды.
7.5. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по
вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут
разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и
обычаев делового оборота.
7.6. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных
вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим
законодательством.
7.7. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских
реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в ___________ срок в
письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.
7.8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих
одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах
______________________________________________________________________, а
(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

Приложение:
1. Акт приема-передачи нежилого помещения от "____" _________ года
(Приложение N 1);
2. Экспликация нежилых помещений _________ этажа (Приложение N 2);
3. План расположения нежилых помещений _____ этажа здания (копия
плана ____ этажа Технического паспорта здания (Приложение N 3);

Подписи, адреса и реквизиты сторон.

Арендодатель Арендатор
__________________________________ ______________________________
________________________ _________________________
Арендодатель Арендатор

Попользовались и купили

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. То есть арендодатель временно передает права пользования (пользования и владения) имуществом другому лицу — арендатору. Платой за право пользования являются арендные платежи.

В соответствии с общим правилом собственником имущества, сданного в аренду, остается арендодатель; право собственности к арендатору на арендуемое имущество не переходит. Поэтому при прекращении договора аренды арендатор его возвращает арендодателю. Если же в договоре аренды стороны (арендодатель и арендатор) предусмотрят, что арендуемое имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор будет являться договором аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Отличие этого договора от договора аренды, не предусматривающего выкупа объекта аренды, заключается в переходе права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору. При прекращении договора арендатор становится собственником имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает имущество у себя на балансе (естественно, при условии уплаты арендодателю всей определенной договором выкупной цены).

Поскольку стороны предусмотрели в договоре выкуп имущества, арендатор вместе с платой за пользование имуществом уплачивает арендодателю и выкупные платежи. Таким образом, договор аренды с правом выкупа является смешанным договором. Он содержит элементы как договора аренды, так и договора купли-продажи.

В части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ). Иными словами, помимо выкупной цены договор должен содержать необходимые сведения об объекте аренды (наименование имущества, характеристику его качеств, для недвижимости — место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние), при отсутствии которых он считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Также следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды с правом выкупа могут быть только непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В части, касающейся выкупа имущества, осуществляемого путем уплаты арендатором арендодателю выкупной цены по частям в течение срока договора аренды, к договору аренды с правом выкупа применяются правила продажи имущества в кредит с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ). То есть в договоре аренды с правом выкупа наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи должны быть указаны выкупная цена имущества, порядок, сроки и размеры выкупных платежей.

Таким образом, платежи по договору аренды с правом выкупа состоят из двух составляющих. Первая — плата за пользование имуществом, вторая - выкупной платеж. Этим договор аренды с правом выкупа отличается от договора купли-продажи в рассрочку. Покупатель имущества по договору купли-продажи в рассрочку уплачивает продавцу только выкупные платежи, платы же за пользование имуществом нет.

В качестве объектов аренды мы будем рассматривать основные средства как наиболее часто встречающиеся на практике.

Бухгалтерский учет у арендодателя и арендатора

Несмотря на то что арендные отношения широко распространены, Минфином РФ не приняты указания по отражению в бухгалтерском учете операций по договору аренды, не разработан и стандарт по учету аренды.

Поэтому при отражении в бухгалтерском учете операций по договору аренды с правом выкупа следует руководствоваться Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н, Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденным Приказом Минфина РФ от 06.05.99 № 32н, ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденным Приказом Минфина РФ от 06.05.99 № 33н.

Стоимость основных средств, которые организация приобретает (покупает, создает самостоятельно) для передачи их в аренду с правом выкупа, учитывается согласно Инструкции по применению Плана счетов на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», который предназначен для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, предоставляемого за плату во временное пользование с целью получения дохода.

Объекты основных средств, которые изначально сдавать в аренду не планировалось, учтенные на счете 01 «Основные средства», а впоследствии переданные арендатору по договору аренды с правом выкупа, продолжают учитывать на счете 01. К данному счету может быть открыт субсчет «Основные средства, переданные в аренду с правом выкупа». Переводить такие основные средства со счета 01 на счет 03 Минфин РФ запрещает (Письмо Минфина РФ от 30.12.2004 № 03-06-01-02/26).

Основные средства, переданные в аренду, в бухгалтерском учете арендодателя учитываются обособленно. Амортизацию по таким основным средствам начисляет арендодатель (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств). Данная амортизация также учитывается обособленно. Для этого к счету 02 «Амортизация основных средств» арендодатель может открыть субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду с правом выкупа».

Арендодатель получаемые платежи от арендатора в части выкупного платежа учитывает как предварительную оплату на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками в порядке предварительной оплаты». В течение срока договора, до выкупа имущества, данные суммы не учитываются в составе доходов арендодателя (п. 3 ПБУ 9/99).

Что же касается части платежа за пользование объектом аренды, то она учитывается либо в составе операционных доходов на счете 91 субсчет 1 «Прочие доходы», если сдача имущества в аренду не является для арендодателя видом деятельности (п. 7 ПБУ 9/99), либо на счете 90 субсчет 1 «Выручка», если сдача имущества — вид деятельности (п. 5 ПБУ 9/99).

Амортизация по объекту аренды начисляется по кредиту счета 02, в первом случае в корреспонденции со счетом 91 субсчет 2 «Прочие расходы», во втором случае — со счетами затрат.

В бухгалтерском учете арендатора полученное от арендодателя имущество, являющееся собственностью арендодателя, первоначально учитывается обособленно от имущества арендатора на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» (п. 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Плата за пользование имуществом, которое арендатор использует в производственных целях, отражается на счетах затрат и включается в себестоимость продукции (работ, услуг).

В учете арендатора, так же как и в учете арендодателя, выкупные платежи отражаются как авансы. Только если в учете арендодателя — как полученные, то у арендатора - как уплаченные на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками в порядке предварительной оплаты». Данные суммы не признаются расходом арендатора на основании п. 3 ПБУ 10/99.

По истечении срока договора (либо досрочно) при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены стоимость арендованного имущества отражается в балансе арендатора на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» по выкупной стоимости. Одновременно, на дату перехода права собственности, арендованное имущество снимается с забалансового учета у арендатора. На эту дату перехода права собственности в учете арендодателя отражается доход от реализации арендованного имущества.

Налогообложение

У арендодателя получаемые от арендатора платежи включаются в налогооблагаемый оборот по НДС. Причем если с суммы платы за пользование имуществом арендодатель исчисляет НДС на основании подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, то с выкупных платежей — в силу п. 1 ст. 154 НК РФ. При переходе права собственности на арендованное имущество к арендатору арендодатель начисляет НДС с выкупной цены в общеустановленном порядке. При этом сумма НДС, исчисленная ранее с сумм выкупных платежей, полученных от арендатора, второй раз в бюджет не уплачивается. Она подлежит вычету на основании п. 8 ст. 171 НК РФ.

Арендодатель, передавая имущество арендатору по договору аренды с правом выкупа, НДС по этому имуществу, принятый ранее к вычету в общеустановленном порядке, на расчеты с бюджетом не восстанавливает (п. 3 ст. 170 НК РФ).

По объекту аренды амортизацию начисляет арендодатель (п. 1 ст. 256, подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Прибыль у арендодателя от операций по сдаче имущества в аренду рассчитывается в общеустановленном порядке как разница между получаемыми арендными платежами за пользование имуществом и затратами, связанными с получением этих платежей (амортизация и т. п.). До перехода права собственности на арендованное имущество платежи по его выкупу при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). При реализации арендованного имущества финансовый результат определяется как разница между выкупной ценой и ценой приобретения объекта аренды, уменьшенной на сумму начисленной арендодателем амортизации с учетом понесенных при реализации расходов (подп. 1 п. 1 ст. 268, ст. 323 НК РФ).

В налоговом учете арендатора в течение срока договора платежи по выкупу арендованного имущества не учитываются (п. 14 ст. 270 НК РФ). Арендатор в случае использования арендованного имущества в деятельности, направленной на получение дохода, плату за пользование имуществом учитывает при налогообложении по налогу на прибыль согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, а соответствующий НДС принимает к вычету в общеустановленном порядке (ст. 169, 171, 172 НК РФ).

Что же касается НДС по выкупным платежам, уплачиваемым арендатором арендодателю в течение срока договора аренды, то до полного выкупа имущества в силу п. 1 ст. 172 НК РФ арендатор не имеет права на вычет этих сумм налога. Вычет НДС возможен при переходе права собственности на арендованное имущество к арендатору, при условии получения от арендодателя соответствующего счета-фактуры (ст. 169 НК РФ).

Переход права собственности при окончании срока аренды

Рассмотрим на примере порядок отражения в учете и налогообложение сторон договора аренды с правом выкупа, когда арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, при внесении им всей установленной договором выкупной цены.

ПРИМЕР 1

ЗАО «Альфа» (арендодатель) в январе 2006 года передало арендатору (ООО «Бета») основное средство (первоначальная стоимость — 700 000 руб., начисленная амортизация - 100 000 руб.) по договору аренды с правом выкупа. В договоре стороны установили:

— срок действия договора: январь-июнь 2006 года (шесть месяцев);

— выкупная цена основного средства - 708 000 руб. (в том числе НДС - 108 000 руб.);

— арендатор ежемесячно перечисляет арендодателю 141 600 руб. (в том числе НДС - 21 600 руб.), из которых 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.) - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, 23 600 руб. (в том числе НДС - 3600 руб.) - плата за пользование основным средством.

По объекту аренды амортизация начисляется ЗАО «Альфа» исходя из нормы 12% в год. Для арендодателя сдача имущества в аренду не является предметом деятельности.

ООО «Бета» использует полученное средство в своей производственной деятельности. Арендуемое имущество переходит в собственность арендатора в июне 2006 года, в момент внесения им всей обусловленной договором выкупной цены. У арендодателя и арендатора налоговый период по НДС — месяц.

на дату передачи основного средства в аренду:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду с правом выкупа»Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

— 700 000 руб. - отражена передача основного средства в аренду

Дебет 02 «Амортизация основных средств в эксплуатации» Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду с правом выкупа»

— 100 000 руб. - отражена амортизация по основному средству, переданному в аренду;

Дебет 51Кредит 62

— 18 000 руб. - начислен НДС с суммы полученного авансового платежа;

в июне 2006 года помимо проводок, связанных с получением платежа от арендатора:

— 142 000 руб. (100 000 руб. + 7000 руб. х 6) - списана амортизация

— 558 000 руб. (700 000 руб. - 142 000 руб.) - отражена остаточная стоимость выбывающего основного средства

Дебет 62Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 708 000 руб. - признан доход от реализации основного средства

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 108 000 руб. - начислен НДС с реализации основного средства

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 62

— 108 000 руб. - вычет НДС, исчисленного с выкупных платежей за шесть месяцев.

на дату получения основного средства в аренду:

Дебет 001

— 708 000 руб. - принят на забалансовый учет объект аренды;

Дебет 20Кредит 60

— 20 000 руб. - отражена плата за пользование имуществом

Дебет 19Кредит 60

— 3600 руб. - отражен НДС с расходов за пользование имуществом

— 3600 руб. - вычет НДС в общеустановленном порядке

Дебет 60Кредит 51

— 141 600 руб. - перечислено арендодателю за пользование имуществом за месяц, а также часть выкупной стоимости имущества;

в июне 2006 года помимо проводок, связанных с уплатой платежа арендодателю:

Дебет 08Кредит 60

— 600 000 руб. - отражены вложения в приобретаемый объект основных средств

Дебет 19Кредит 60

— 108 000 руб. - отражен НДС, относящийся к стоимости объекта основных средств

Дебет 01Кредит 08

— 600 000 руб. - принят к учету объект основных средств

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»Кредит 19

— 108 000 руб. - вычет НДС, относящегося к стоимости объекта основных средств

Кредит 001

— 708 000 руб. - снят с забалансового учета объект аренды.

Выкуп имущества не был предусмотрен

Как было отмечено выше, существенным условием договора аренды с правом выкупа является установленная сторонами договора выкупная стоимость объекта аренды.

Гражданский кодекс РФ допускает, что не предусмотренное в договоре аренды условие о выкупе арендованного имущества может быть установлено дополнительным соглашением сторон (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Иными словами, если первоначально был заключен договор аренды, который не предусматривал перехода права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору, то это может быть установлено сторонами в дополнительном соглашении, в котором необходимо определить как размер выкупной цены, так и порядок ее выплаты. Например, стороны могут договориться, что с даты подписания дополнительного соглашения арендатор помимо арендных платежей за пользование арендованным имуществом начинает выплачивать арендодателю выкупную цену либо что часть ранее внесенной платы за пользование арендованным имуществом засчитывается в его выкуп.

В последнем случае в учете арендодателя, если он учитывал платежи за пользование арендованным имуществом на счете 91 субсчет 1 «Прочие доходы», необходимо сначала осуществить корректирующие записи:

Дебет 62Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— (сторно) на сумму арендных платежей с НДС, засчитываемых в счет выкупной стоимости арендованного имущества

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— (сторно) на сумму соответствующего НДС.

А затем учесть данные суммы в качестве предварительной оплаты за выкупаемое арендованное имущество и начислить к уплате в бюджет НДС:

Дебет 62Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— на соответствующую сумму НДС.

В случае если арендодатель учитывал получаемые платежи на счете 90 «Продажи», то ему необходимо сторнировать суммы, связанные с «лишней» реализацией услуг по аренде, и учесть рассматриваемые суммы в качестве авансов на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками в порядке предварительной оплаты».

Что же касается арендатора, то ему необходимо сторнировать суммы арендных платежей, отнесенные ранее на счета затрат, и учесть их в качестве авансового платежа. А также сторнировать НДС, принятый к вычету (так как вычет НДС невозможен в силу п. 2 ст. 171 НК РФ).

Дебет 20 (23, 25, 26)Кредит 60

— (сторно) на сумму платежей, учтенных ранее на счетах затрат

Дебет 19Кредит 60

— (сторно) на сумму НДС по данным платежам

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»Кредит 19

— (сторно) на сумму НДС по данным платежам.

Рассмотрим на примере, какие записи и расчеты в бухгалтерском и налоговом учете сторонам договора аренды необходимо осуществить в случае подписания ими рассматриваемого дополнительного соглашения.

ПРИМЕР 2

Воспользуемся условиями примера 1, но с тем исключением, что в соответствии с заключенным в январе 2006 года договором аренды арендодатель — ЗАО «Альфа» ежемесячно получало от арендатора (ООО «Бета») плату за пользование объектом аренды - 47 200 руб. (в том числе НДС - 7200 руб.). Стороны подписали дополнительное соглашение 31 марта. В нем:

— предусмотрели выкуп арендованного имущества;

— согласовали размер выкупной цены - 708 000 руб. (в том числе НДС - 108 000 руб.);

— определили, что начиная с апреля 2006 года арендатор ежемесячно помимо арендной платы в размере 23 600 руб. (в том числе НДС - 3600 руб.) уплачивает арендодателю выкупной платеж в сумме 212 400 руб. (в том числе НДС - 32 400 руб.);

— договорились, что арендная плата, выплаченная в январе - марте 2006 года на сумму 70 800 руб. (в том числе НДС - 10 800 руб.), засчитывается в выкупную цену.

В бухгалтерском учете арендодателя проводки:

на дату передачи основного средств в аренду

такие же, как в примере 1;

в январе — марте 2006 года:

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду с правом выкупа»

— 7000 руб. (700 000 руб. х 12% : 12) - начислена амортизация по основному средству, переданному в аренду

Дебет 62Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 47 200 руб. - признан доход от сдачи основного средства в аренду

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 7200 руб. - начислен НДС с дохода от сдачи основного средства в аренду

Дебет 51Кредит 62

— 47 200 руб. - получен платеж по договору аренды;

Дебет 62Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— (сторно) на сумму 70 800 руб. - сторнирован доход на сумму, засчитываемую в выкуп арендованного имущества

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

Дебет 62Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 10 800 руб. - начислен НДС, причитающийся к уплате в бюджет;

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду с правом выкупа»

— 7000 руб. - начислена амортизация по основному средству, переданному в аренду

Дебет 62Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 23 600 руб. - признан доход от сдачи основного средства в аренду

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 3600 руб. - начислен НДС с дохода от сдачи основного средства в аренду

Дебет 51Кредит 62

— 236 000 руб. - получен платеж по договору аренды с правом выкупа

Дебет 62Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 32 400 руб. - начислен к уплате в бюджет НДС с полученного выкупного платежа.

В июне 2006 года в учете арендодателя проводки, связанные с выбытием объекта аренды, такие же, как в примере 1.

В бухгалтерском учете арендатора проводки:

на дату получения основного средств в аренду

такие же, как в примере 1;

в январе — марте 2006 года:

Дебет 20Кредит 60

— 40 000 руб. - отражена плата за пользование имуществом

Дебет 19Кредит 60

— 7200 руб. - отражен НДС с расходов за пользование имуществом

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»Кредит 19

— 7200 руб. - вычет НДС в общеустановленном порядке

Дебет 60Кредит 51

— 47 200 руб. - перечислено арендодателю за пользование имуществом за месяц;

на дату подписания дополнительного соглашения:

Дебет 20Кредит 60

— (сторно) на сумму 60 000 руб. - сторнирована сумма, излишне отнесенная арендатором на счета затрат в январе - марте 2006 года

Дебет 19Кредит 60

— (сторно) на сумму 10 800 руб. - сторнирован НДС, относящийся к этой сумме

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»Кредит 19

— (сторно) на сумму 10 800 руб. - сторнирован НДС, излишне принятый к вычету;

Дебет 60Кредит 51

— 236 000 руб. - отражено перечисление денежных средств арендодателю

Дебет 20Кредит 60

— 20 000 руб. - отражена плата за пользование объектом аренды

Дебет 19Кредит 60

— 3600 руб. - отражен НДС, относящийся к плате за пользование объектом аренды

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»Кредит 19

— 3600 руб. - вычет НДС в общеустановленном порядке.

Проводки, связанные с принятием основного средства к учету, такие же, как в примере 1.

Отметим, что поскольку суммы, перечисленные в порядке предварительной оплаты в налоговом учете, не фиксируются (п. 14 ст. 270 НК РФ) и НДС с них к вычету не принимается (п. 1 ст. 172 НК РФ), то арендатору следует представить в ИФНС РФ уточненные декларации по НДС за январь — март и по налогу на прибыль за первый квартал 2006 года.

Досрочный выкуп арендованного имущества

К арендатору, не выплатившему арендодателю выкупную стоимость, право собственности на арендованное имущество не переходит. Следовательно, такой арендатор, не ставший собственником имущества, не вправе им распоряжаться. Хотя это вполне очевидно, тем не менее в судебной практике имеется случай, когда арендатор, не выкупивший арендованное имущество, продал его третьему лицу.

АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА

В суд обратился комитет по управлению имуществом с иском к двум организациям о признании недействительным договора купли-продажи здания, заключенного между ними, и применении последствий недействительности сделки.

При рассмотрении дела было установлено, что арендатор, не выкупив здание, продал его. Поэтому суд удовлетворил исковое заявление комитета, указав, что поскольку арендатор не приобрел право собственности на здание, то он не вправе был им распоряжаться, в частности отчуждать его другому юридическому лицу (п. 12 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).

Выкуп арендованного имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Во избежание конфликтных ситуаций как между сторонами договора, так и с проверяющими из ФНС РФ рекомендуем в договоре аренды четко прописать порядок досрочного выкупа арендованного имущества.

Обычно стороны устанавливают, что:

— выкуп арендованного имущества возможен по истечении определенного срока с начала заключения договора;

досрочный выкуп имущества возможен путем уплаты выкупного платежа, величина которого рассчитывается как сумма остающейся (не уплаченной) выкупной цены плюс арендная плата за время до окончания срока по договору.

ПРИМЕР 3

Предположим, что в договоре аренды с правом выкупа стороны предусмотрели, что досрочный выкуп объекта аренды возможен не ранее апреля 2006 года путем уплаты арендатором выкупного платежа, величина которого рассчитывается как сумма не уплаченного ранее выкупного платежа плюс арендная плата за время до окончания срока по договору.

На 01.04.2006 арендатором перечислены выкупные платежи на сумму 354 000 руб. В тоже время арендатор должен арендодателю выкупные платежи на сумму 354 000 руб. (708 000 руб. - 118 000 руб. х 3). Арендная плата за пользование объектом аренды за апрель — июнь - 70 800 руб. Таким образом, арендатор - ООО «Бета», - уплатив досрочный выкупной платеж в апреле 2006 года на сумму 424 800 руб. (354 000 руб. + 70 800 руб.), становится собственником арендованного основного средства.

Выкупная цена основного средства в данном случае — 778 800 руб. (354 000 руб. + 424 800 руб.), в том числе НДС - 118 800 руб.

В бухгалтерском учете арендодателя в апреле 2004 года досрочный выкуп арендованного имущества отразится такими образом:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств»Кредит 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду с правом выкупа»

— 700 000 руб. - отражена первоначальная стоимость выбывающего основного средства

Дебет 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду с правом выкупа»Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

— 128 000 руб. (100 000 руб. + 7000 руб. х 4) - списана амортизация

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

— 572 000 руб. (700 000 руб. - 128 000 руб.) - отражена остаточная стоимость выбывающего основного средства

Дебет 62Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 778 800 руб. - признан доход от реализации основного средства

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 118 800 руб. - начислен НДС с реализации основного средства.

В бухгалтерском и налоговом учете арендатора первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (п. 8 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 257 НК РФ). Поэтому в обоих учетах первоначальная стоимость основного средства (без НДС) — 660 000 руб. (778 800 руб. - 118 800 руб.). Для вычета «входного» НДС (118 800 руб.) арендодатель должен выставить арендатору соответствующий счет-фактуру.

В апреле 2006 года в бухгалтерском учете арендатора проводки, связанные с досрочным приобретением объекта аренды, могут быть осуществлены следующим образом:

Дебет 08Кредит 60

— 660 000 руб. - принят на учет объект основных средств

Дебет 19Кредит 60

— 118 800 руб. - отражен НДС, относящийся к стоимости объекта основных средств

Дебет 01Кредит 08

— 660 000 руб. - принят к учету объект основных средств

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»Кредит 19

— 118 800 руб. - вычет НДС, относящегося к стоимости объекта основных средств .

Аренда активов стоимостью менее 10 000 руб.

По договору аренды с правом выкупа арендодатель может передать арендатору свои активы стоимостью менее 10 000 руб., которые у арендодателя используются, например, в производственной деятельности, при управлении предприятием.

В бухгалтерском учете активы, в отношении которых выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20 000 руб. за единицу, могут отражаться в составе материально-производственных запасов (МПЗ). Согласно п. 93 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина РФ от 28.12.2001 № 119н, по мере отпуска МПЗ со склада на рабочие места стоимость МПЗ полностью списывается на счета учета затрат. Поэтому стоимость таких активов в бухгалтерском учете — ноль. В целях обеспечения сохранности этих объектов у арендодателя должен быть организован надлежащий контроль за их движением (п. 5 ПБУ 6/01).

Что касается налогового учета арендодателя, отметим, что если имущество имеет срок полезного использования более 12 месяцев и в то же время его первоначальная стоимость не превышает 10 000 руб., то такое имущество не признается амортизируемым (п. 1 ст. 256 НК РФ). Стоимость такого имущества включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

По мнению Минфина РФ, выраженному в Письме от 22.11.2004 №03-03-01-04/1/121, затраты на приобретение основных средств стоимостью до 10 000 руб., которые не являются амортизируемым имуществом, относятся к косвенным расходам и в полном объеме уменьшают доходы от реализации данного отчетного (налогового) периода.

Таким образом, на момент сдачи в аренду с правом выкупа рассматриваемые активы в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя могут числиться в «нулевой» оценке. Следовательно, в течение срока договора аренды арендодатель амортизацию не начисляет, а в том периоде, в котором состоится переход права собственности на арендованное имущество в учете арендодателя (как в бухгалтерском, так и в налоговом), будет отражен только доход (расхода нет, так как в общем случае расход в виде стоимости данного имущества арендодателем учтен ранее, в предыдущем периоде).

ПРИМЕР 4

Воспользуемся данными примера 1.

Предположим, что ЗАО «Альфа» (арендодатель) в январе 2006 года передало арендатору ООО «Бета» основные средства стоимостью менее 10 000 руб., введенные в эксплуатацию в сентябре 2005 года. В заключенном договоре аренды с правом выкупа стороны установили:

— срок действия договора: январь - июнь 2006 года (шесть месяцев);

— выкупная цена основных средств - 708 000 руб. (в том числе НДС - 108 000 руб.);

— арендатор ежемесячно перечисляет арендодателю 141 600 руб. (в том числе НДС - 21 600 руб.), из которых 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.) - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, 23 600 руб. (в том числе НДС - 3600 руб.) - плата за пользование основными средствами.

ООО «Бета» использует полученные основные средства в своей производственной деятельности.

В феврале 2006 года арендатор с согласия арендодателя вернул последнему арендованные основные средства. Арендодатель вернул арендатору полученный выкупной платеж.

В январе 2006 года, на дату передачи основных средств в аренду, в бухгалтером учете арендодателя проводки не осуществляются. Арендодатель лишь в своем аналитическом учете отражает факт передачи малоценных основных средств в аренду.

В бухгалтерском учете ЗАО «Альфа» могут быть осуществлены следующие записи:

в январе 2006 года:

Дебет 62Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы»

— 23 600 руб. - признан доход от сдачи основных средств в аренду

Дебет 91 субсчет 2 «Прочие расходы»Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 3600 руб. - начислен НДС с дохода от сдачи основных средств в аренду

Дебет 51Кредит 62

— 141 600 руб. - получен платеж по договору аренды с правом выкупа

Дебет 62Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 18 000 руб. - начислен НДС с суммы полученного авансового платежа.

В феврале 2006 года платеж за пользование арендованными малоценными основными средствами не возвращается, так как арендатор пользовался ими в течение месяца. Передача и возврат малоценных основных средств оформляются соответствующими накладными, но в бухгалтерском учете арендодателя эти факты не отражаются, так как их стоимость списана ранее на счета затрат. В феврале 2006 года арендодатель в своем аналитическом учете отражает факт возврата арендатором объектов аренды;

в феврале 2006 года, на дату перечисления арендатору выкупного платежа:

Дебет 62Кредит 51

— 118 000 руб. - возвращен арендодателю выкупной платеж

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»Кредит 62

— 18 000 руб. - вычет НДС, исчисленного с возвращенного выкупного платежа.

В бухгалтерском учете арендатора (ООО «Бета») проводки:

на дату получения основных средств в аренду:

Дебет 001

— 708 000 руб. - приняты на забалансовый учет арендованные основные средства;

в январе 2006 года в учете арендатора проводки такие же, как в примере 1;

в феврале 2006 года:

на дату возврата арендатором арендованных основных средств:

Кредит 001

— 708 000 руб. - сняты с забалансового учета арендованные основные средства;

на дату получения от арендодателя денежных средств:

Дебет 51Кредит 60

— 118 000 руб. - отражен возврат арендодателем выкупного платежа.

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА "____"____________20____г. ___________________________ (место заключения договора) ___________________________________________________________________, (наименование организации) именуемая в дальнейшем Арендодатель, в лице _____________________________ ________________________________________________________________________, (ф.,и.,о., должность) действующего на основании устава, с одной стороны и _____________________ _______________________________, именуемая в дальнейшем Арендатор, в лице (наименование организации) ________________________________________________________________________ (ф.,и.,о., должность) действующего на основании ______________________________________________ (решение общего собрания членов организации, _____________________, с другой стороны заключили настоящий договор о ни- арендаторов, устава) жеследующем: 1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следу- ющее имущество. ________________________________________________________________________ Наимено- Количе- Стоимость Срок Размер Размер вание ство амортизации платы в платы в квартал год _________________________________________________________________________ 1. _________________________________________________________________________ 2. _________________________________________________________________________ 3. _________________________________________________________________________ Итого в аренду передается указанное имущество на сумму __________________ _____________________ руб. (сумма прописью) 2. Арендатору передаются закрепленные за государственным предприяти- ем средства образованных на нем фондов в полном объеме по состоянию на 20____г. 3. Арендатору передаются числящиеся за ним на момент передачи запасы сырья, материалов, незавершенное производство и готовая продукция. 4. Указанное имущество будет использоваться для ___________________. 5. Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица. 6. Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме___________________руб. в год. Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года произво- дится ежеквартально равными долями (не позднее 10-го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя. За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере _________ процентов суммы очередного платежа. 7. Размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон раз в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения утанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством. 8. На основные средства, приобретенные за счет средств Арендатора, амортизационные отчисления не производятся. 9. Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на про- дукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выпол- нение государственного заказа. Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В случае уклонения от передачи сданного имущества Аерндодатель упла- чивает Арендатору штраф в размере ______________ процентов стоимости иму- щества. 10. Арендатор обязуется: а) исполнять государственный заказ в объеме, не превышающем госу- дарственный заказ, принятый на год сдачи в аренду государственного предп- риятия; б) использовать арендованное имущество по его прямому назначению с целью решения стоящих перед ним задач; в) содержать имущество в полной исправности; г) своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств. 11. Арендатор несет ответственность за порчу арендуемых средств про- изводства. 12. Если Арендатор по окончании действия договора возвращает иму- щество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он воз- мещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством. 13. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия возможны только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению Госарбитража в случаях нарушения другой стороной условий договора. 14. Арендованное имущество может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя. 15. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по до- говору аренды, изменение и расторжение договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает причиненные убытки, в том числе и упущенную выгоду (помимо предусмотренных настоящим договором штрафных санкций), в соответствии с действующим законодательством. 16. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством. 17. Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются органами Государственного арбитража. 18. Срок аренды устанавливается на ______ лет с 20_____ по 20_____ г. 19. Имущество переходит в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный рок имущества, а также внес Арендодателю аренд- ные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока. 20. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющий одинако- вую юридическую силу. 21. Юридические адреса сторон: Арендодатель _______________________________________________________ Арендатор __________________________________________________________ Арендодатель _______________ Арендатор ________________

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом

ДОГОВОР N [номер]
аренды нежилого помещения с последующим выкупом

[наименование организации] , именуем [_] в дальнейшем "Арендодатель", в лице [должность, ф.и.о.] , действующего на основании [Устава, Положения] , с одной стороны, и [наименование организации] , в лице [должность, ф.и.о.] , действующего на основании [Устава, Положения] , именуем [_] в дальнейшем "Арендатор",сдругой стороны,заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: [адрес] , общей площадью [указать] кв. м для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов, а также для размещения на предоставляемых площадях [указать] .
1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план здания, передаваемого Арендатору.
1.3. Помещения сдаются в аренду на [указать] лет, с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] . Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.
1.4. Права на ту часть земельного участка, которая занята арендуемыми нежилыми помещениями и необходима для их использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования нежилыми помещениями.
1.5. Земельный участок, на котором находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, находится на праве [указать] у Арендодателя.
1.6. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью.
1.7. Реорганизация организации-арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора.
1.8. Арендатор вправе пользоваться предоставляемыми в аренду помещениями в любой момент в течение [указать] месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию помещений и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности возникают у Арендатора с момента фактической передачи помещений в пользование.
1.9. В течение срока, указанного в п. 1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанные в п. 1.1 помещения кому-либо, кроме Арендатора.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
а) по первому требованию Арендатора в течение шести месяцев с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанные в п. 1.1 помещения Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду. При этом помещения должны быть переданы в пользование Арендатору не позднее чем через [указать] после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемых помещений;
б) не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений;
в) за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых Арендатором, если стороны не договорятся об ином;
г) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;
д) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
е) обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендуемые помещения в целях, указанных в п. 1.1 договора;
б) содержать арендуемые помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
в) в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
г) письменно сообщать Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещений [в том числе и их части] как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

2.3. Арендатор вправе:
а) сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в поднаем [субаренду] с согласия Арендодателя. При этом все полученное по договорам субаренды является собственностью Арендатора;
б) в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
в) передавать свои права по настоящему договору любому лицу с согласия Арендодателя;
г) в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

2.4. Арендодатель предоставляет Арендатору право производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.
Необходимые согласования и разрешения для этого получает Арендодатель.
2.5. Арендованные помещения переходят в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной в п. 3.3 выкупной цены помещений в установленные сроки.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общая сумма арендной платы составляет [сумма] в месяц, включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.
3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю 100% месячной арендной платы, предусмотренной в п. 3.1 настоящего договора.
3.3. Выкупная цена арендованных помещений составляет [указать] . Арендатор перечисляет Арендодателю 100% предусмотренной настоящим договором выкупной цены в течение 10 банковских дней после истечения срока аренды помещений, указанного в п. 1.3.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за пять полных лет в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору [в том числе при непредоставлении Арендатору указанных в п. 1.1 помещений] .

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. В выкупную стоимость арендуемых помещений входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемых помещений.
5.2. Настоящий договор составлен в единственном экземпляре, подписанном сторонами договора.
5.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: [реквизиты] .

Арендатор: [реквизиты] .

Приложение. Поэтажные планы арендуемых помещений.